公民同招后，杭州楼市出现了不可控的变量

　　01

　　自今年疫情转暖，杭州学区房的二手房价格一路上涨。

　　比如出现家长维权的下沙文海小学，对应的学区房如阳光华城、保利·江语海等，目前价格基本都已开始向着4万+迈进，而金沙湖畔的新房均价仅3.75万/㎡；

　　以求是、学军两大学区为卖点的之江板块，个别楼盘的二手房成交价开始突破5万，而珊瑚世纪的叠墅均价也才5万出头；

　　再比如，拥有“胜利+勇进”优质搭配的南星桥，二手房最高成交单价突破了10万；

　　还有保俶塔实验学校和学军小学等等老破小房源，成交单价甚至涨到了13-14万，几乎碾压杭州所有豪宅……

　　平时买房，大家普遍看中立面、景观、户型、装修标准等等，然而在学区房面前，这些前提全变成了“泡沫”，动辄八九万甚至十万多一平的成交价格，让人怀疑人生。

　　一直作为教科书一般的杭州楼市，在火热中良性运行了5年之后，为何会出现学区房这个无法掌控的“变量”？

　　02

　　公民同招政策，是学区房涨价的最大推手。

　　自杭州市中小学正式迈入“摇号”时代，大量公立学校爆表。它把本来计划走民办、或者考虑国际升学通道的学生，一下拉回到了公办。

　　这届学生和家长成了新政策的“试验品”，大家不知道政策还会不会有变化，更不敢拿孩子的前途去赌不确定的未来。

　　加上这是杭州首次全面开展公民同招，政策本身还有很多待完善的地方，之前出现了文海实验学校调剂时间，也给许多家长的三观带来了巨大冲击。

　　另外，民办师资回归公办、文澜要转公办等乱七八糟的八卦满天飞，直接促使一些小区的二手房价格一夜暴涨几十万。

　　最后，家长们开始笃定：买学区房永远是最安心的。而且，学区房必须提前买，尽早落户才能避免无数的不确定性。

　　03

　　学区房火爆，对于新房的传导效应，立马显现：

　　公民同招促使学区房需求大增，学区房价格暴涨——导致一二手房价格出现新的倒挂——倒挂红利间接推动新房市场成交火爆——新房供不应求，买不到新房的人流向二手房市场——二手房价格持续坚挺——新房投资属性更强，持续供不应求……

　　虽然学区房并非市场的决定因素，但是学区房价格暴涨缔造的新的倒挂红利，确实推动了新房市场的热度。

　　而许多优质学校，学区范围内根本没有新房可售，也是加剧这个矛盾的因素：特别是上城区、西湖区，本来的优质学校如胜利、崇文等，所在的板块已开发完成，新房都已收官，要读这些好学校，只能去买二手房。

　　没有新房可比价，二手房的定价权，因此牢牢握在房东手里，买家只能服从。

　　如此一来，一手房和二手房之间，仿佛互相传导的话筒和喇叭：喇叭声音传到话筒放大，话筒声音传到喇叭再放大，如此循环往复。

　　这，也成为楼市调控里无法预测的最大变量。

　　04

　　说到底，学区房价格一路水涨船高，根本原因在于教育资源的紧张。

　　▲杭州近三年各年龄段人口变化情况

　　杭州0-14岁的人口，增速远高于其他年龄段人口。孩子数量的快速增加，对应的就是学校资源的远远不够。

　　▲杭州中小学学校、学生数量

　　从2017到2019年，幼儿园数量新增60所、小学新增31所、初中新增18所，慢于人口增长数量。

　　▲杭州随迁子女在校生数量

　　随迁子女在校生数量，也在增加。2017-2019年，杭州随迁子女在校学生的数量，也增量0.46万人。他们，也一样需要校舍。

　　最后，真正的压力在于考高中，从数据来看，小学读到高中，一大半的人消失了。每年的杭州，几乎一半以上的孩子上不了高中，只能被迫去选择技术类、职业类中专院校。

　　学区房的选择，是每一个孩子向上的路，一将功成万骨枯。大家都说，学区房是楼市里的硬通货，而成为学区房牢固支撑的永远是“可怜天下父母心”。