公民同招后,杭州楼市出现了不可控的变量

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  01

  自今年疫情转暖,杭州学区房的二手房价格一路上涨。

  比如出现家长维权的下沙文海小学,对应的学区房如阳光华城、保利·江语海等,目前价格基本都已开始向着4万+迈进,而金沙湖畔的新房均价仅3.75万/㎡;

  以求是、学军两大学区为卖点的之江板块,个别楼盘的二手房成交价开始突破5万,而珊瑚世纪的叠墅均价也才5万出头;

  再比如,拥有“胜利+勇进”优质搭配的南星桥,二手房最高成交单价突破了10万;

  还有保俶塔实验学校和学军小学等等老破小房源,成交单价甚至涨到了13-14万,几乎碾压杭州所有豪宅……

  平时买房,大家普遍看中立面、景观、户型、装修标准等等,然而在学区房面前,这些前提全变成了“泡沫”,动辄八九万甚至十万多一平的成交价格,让人怀疑人生。

  一直作为教科书一般的杭州楼市,在火热中良性运行了5年之后,为何会出现学区房这个无法掌控的“变量”?


  02

  公民同招政策,是学区房涨价的最大推手。

  自杭州市中小学正式迈入“摇号”时代,大量公立学校爆表。它把本来计划走民办、或者考虑国际升学通道的学生,一下拉回到了公办。

  这届学生和家长成了新政策的“试验品”,大家不知道政策还会不会有变化,更不敢拿孩子的前途去赌不确定的未来。

  加上这是杭州首次全面开展公民同招,政策本身还有很多待完善的地方,之前出现了文海实验学校调剂时间,也给许多家长的三观带来了巨大冲击。

  另外,民办师资回归公办、文澜要转公办等乱七八糟的八卦满天飞,直接促使一些小区的二手房价格一夜暴涨几十万。

  最后,家长们开始笃定:买学区房永远是最安心的。而且,学区房必须提前买,尽早落户才能避免无数的不确定性。

  03

  学区房火爆,对于新房的传导效应,立马显现:

  公民同招促使学区房需求大增,学区房价格暴涨——导致一二手房价格出现新的倒挂——倒挂红利间接推动新房市场成交火爆——新房供不应求,买不到新房的人流向二手房市场——二手房价格持续坚挺——新房投资属性更强,持续供不应求……

  虽然学区房并非市场的决定因素,但是学区房价格暴涨缔造的新的倒挂红利,确实推动了新房市场的热度。

  而许多优质学校,学区范围内根本没有新房可售,也是加剧这个矛盾的因素:特别是上城区、西湖区,本来的优质学校如胜利、崇文等,所在的板块已开发完成,新房都已收官,要读这些好学校,只能去买二手房。

  没有新房可比价,二手房的定价权,因此牢牢握在房东手里,买家只能服从。

  如此一来,一手房和二手房之间,仿佛互相传导的话筒和喇叭:喇叭声音传到话筒放大,话筒声音传到喇叭再放大,如此循环往复。

  这,也成为楼市调控里无法预测的最大变量。

  04

  说到底,学区房价格一路水涨船高,根本原因在于教育资源的紧张。


  ▲杭州近三年各年龄段人口变化情况

  杭州0-14岁的人口,增速远高于其他年龄段人口。孩子数量的快速增加,对应的就是学校资源的远远不够。


  ▲杭州中小学学校、学生数量

  从2017到2019年,幼儿园数量新增60所、小学新增31所、初中新增18所,慢于人口增长数量。

  ▲杭州随迁子女在校生数量

  随迁子女在校生数量,也在增加。2017-2019年,杭州随迁子女在校学生的数量,也增量0.46万人。他们,也一样需要校舍。


  最后,真正的压力在于考高中,从数据来看,小学读到高中,一大半的人消失了。每年的杭州,几乎一半以上的孩子上不了高中,只能被迫去选择技术类、职业类中专院校。

  学区房的选择,是每一个孩子向上的路,一将功成万骨枯。大家都说,学区房是楼市里的硬通货,而成为学区房牢固支撑的永远是“可怜天下父母心”。


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