水深坑多,长租公寓连环暴雷

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来源 | 投资家(ID:touzijias)作者 | 胡菲菲

  长租公寓接连暴雷!

  据统计,近一个月内,全国有15多家房屋租赁公司的创始人或负责人失联,涉案金额高达数十亿元。

  

  今年以来,长租公寓似乎走的格外艰难,负面消息接二连三。

  看着长租公寓的总部,早已人去楼空,不知寒了多少房东租客的心!

  很多租客交了半年,甚至更久的房租。如今房子不能住,可能还被迫“金融贷”,让本就不富裕的年轻人,难上加难。

  一

  “高收低租”套路多,又一场“庞氏骗局”

  对于很多年轻人来说,在外打拼,住的安心是创造一切的前提,选择长租公寓,就是为了住的省心安全,但谁知他们早挖好了一个又一个坑呢?

  长租公寓的盈利模式很简单,就是赚中间差价,但他们却选择了高收低租的模式。

  高收低租,顾名思义,就是长租公寓公司们高价从房东那里收取房源,再以低价出租给租客们。

  这么一听,大多数人的第一想法就是,房东这下赚大了,这不是给房东送钱吗?长租公寓商们怎么这么傻!

  但天下没有免费的午餐。

  长租公寓商们这么做肯定有自己的道理,他们高价给房东,是有前提条件的。房东高价拿到房租的前提是,他们必须和长租公寓商们签订至少一年以上的房屋出租合同,同时,他们须同意,长租公寓商们的租金只能月付。

  房源问题解决后,他们在向租客们宣传房价低,选择性多,自然吸引了很多的租客。但小心,套路来了,长租公寓商们也向租客们提出了条件,那就是他们如果想以低价租房子,合同必须一年起签,租金须交满一年,否则不退押金。

  乍一看,明显就是亏本的买卖啊。

  但其实不然,我们来算一下,收租户一年租金,付给房东一个月房租,这中间产生的现金流相当可观。对于刚毕业的大学生租客,一下拿不出一年的房租,这时长租公寓也为他们想的很周到,和小贷公司、金融机构合作。

  金融机构一次性将房租付给了这些公寓,租客们按月还本付息即可。

  这一套流程下来,似乎形成一个闭环。但一旦长租公寓暴雷跑路,房东就收不到钱,只能赶租客,租客还要每月按时还金融机构钱,否则对自己的信用产生影响,就形成了多骨诺米牌效应。

  其实这就是一场“庞氏骗局”!

  他们卷钱跑路,可是苦了租客和房东。

  从曾经的创业风口,到现在越来越多的人谈长租公寓色变,不过三年多的时间。

  二

  曾站在风口,如今迎来至暗时刻

  有数据估计,中国的租赁市场规模超过万亿,可开发空间大。2017年,国家政策加持下,长租公寓一时间成为了创业的风口。

  万科创办泊寓,龙湖推出冠寓等多个房地产商加入到了长租公寓的队伍中,并且快速扩张。自如、蛋壳算是布局比较早的公寓品牌,它们都获得了大量的融资,一时受到了资本的追逐。

  雷军说,站在风口上,猪都能飞起来。这引得各行各业的人,对长租公寓趋之若鹜,唯恐错过这个机会。

  据相关统计,在长租公寓市场刚刚兴起的时候,几乎每天都有公司成立,大家都想在这个市场中分一杯羹。刚开始的时候,长租公寓盈利模式是很清晰的,就是赚中间的差价。

  

  简单来说,就是他们作为“二房东”,从房东手里低价收房源,然后经过标准化装修改造,同时推出一系列附加服务(管家、保洁、维修等),再高价租给租客。

  新推出的长租公寓,市场并没有给它太多时间试错。每家长租公寓都在争分夺秒的扩张,收取房源,寻找租客。

  但由于市场上的长租公寓企业越来越多,竞争也愈发激烈。

  为了在竞争中获得优势,他们不得不急速扩大市场,“价格战”就成了必要手段。

  但摆在他们面前的问题也很明显,价格战下,他们并不赚钱,甚至缺口越来越大。

  这可以在蛋壳公寓的财报中得到验证,2020年3月25日,蛋壳公寓发布2019年全年财报显示,其营收71.29亿元,同比增长166.5%,净亏损34.37亿元,亏损同比扩大151%。

  在6月10日蛋壳公寓发布2020年一季度财报中,其营收19.40亿元,同比增长62.5%;净亏损为12.34亿元,相较去年同期扩大逾50%。

  随着资本市场回归理性,投资人和投资机构并不完全买单。简而言之,靠讲故事,玩概念很难从资本方那里拿钱了。

  巨额资金缺口下,长租公寓试图通过对银行、房东等提出贷款延期、免租等要求,对租客进行涨租,对亏损的房源强制退房等来降低运营成本。

  此外,他们还铤而走险,部分长租公寓企业为了弥补资金缺口,将圈来的钱先做其他投资,但短期内无法收回甚至会赔钱。自然而然,资金链破裂,卷钱跑路似乎成了行业的“共识”。

  纵使长租公寓日子过的也很难,但最后不能把问题转嫁给房租和租客啊。这样只会加剧房东和租客对长租公寓的不信任感。

  今年以来疫情笼罩下,人口流动性相较于往年,本来就低了很多。长租公寓的接连暴雷,让这个风雨飘摇的行业“雪上加霜”。

  三

  国家出手,监管升级,

  长租公寓的路还能走多远

  长租公寓暴雷事件频发始于2019年,现在来看,一时之间恐怕很难结束。

  今年,突如其来的疫情,更是让长租公寓行业原本空置率过高和资金链紧张的问题浮出水面。

  

  受疫情影响,今年一季度注册量均低于往年同期,仅为6万家,同比下降17%。企查查数据显示,今年上半年共新增房屋租赁相关企业17.2万家。

  为了应对近期出现的长租公寓“爆雷”事件,住建部9月7日发布“关于《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见的通知”,明确租赁企业、房产中介不得违规提供金融产品和服务。

  针对“高进低出”和“长收短付”运营模式,征求意见提出,住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

  该征求意见还提出,国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务,支持发展房地产投资信托基金,支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。

  当时,创办长租公寓的创业者们,为大家描绘了一个美好的“故事”,住的安心、舒心。老话说,不忘初心,方得始终。

  风波中,他们似乎已经忘了。

  对于他们来说,创业的目的成了如何快速IPO,或者是“套路”租客和房东,赚快钱!或许他们自己也很委屈,残酷的商业竞争下,由于还未找到盈利模式,他们自己也很焦虑。为了快速获得资金,迫不得已,才开启“杀猪式”创业模式。

  但这不是欺骗房东和租客的理由。

  在这里,也给各位房东和租客们提个醒,赚钱不易,一定要慎重慎重再慎重!对于房东来说,将房屋委托给长租公寓时,一定要提前了解一下市场价;对于租客来说,在支付房租时,为了避免或者降低风险,不要一下交齐一年以上的房租,一定要仔细阅读住房租赁合同。

  此次集中暴雷事件,也说明了行业洗牌加剧,优胜劣汰。只是这个过程,苦了房东和租客。

  不得不感慨,远在他乡打拼的人们,越来越难了!

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