国家“一锤定音”，明年起“老房子”都按新规处理，两类人要哭了

　　回顾我国房地产发展史，每一步都必要和必然，对于我们普通的楼市参与者来说，不能因循守旧，因为历史从来都不会简单地重复。

　　自新中国成立以后，城镇居民均实行福利分房，到1978年，住房制度开始改革，由福利分房向市场化转变。1988年，国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度进入全面试点阶段。再到1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止实物分配，意味着住房全面市场化开启，我国进入商品房时代。

　　后来房地产的发展，我们很多人大概都知道了。从1998年至今，住房市场起码有3大变化，城镇居民人均居住面积从18平米到近40平米，商品房年度销售面积从1.07亿平米到超过17亿平米，当然，还有销售价格，全国均价从不到2000元/平米到目前近万元/平米。在商品房快速发展的20来年里，还有一件事不可忽略，也是必然举措，这就是“棚改”，有人常常称之为“拆迁”。

　　虽然我们的商品房发展速度快，很多人的居住条件得到改善，但也还有很多人住在建造时间久远的老旧房子里，特别是一些危旧棚户区里的房子，从2008年开始，为改善民生，中央启动了保障安居工程，加快了棚户区改造步伐，2012年，住建等7部门联合发文，要求加快推进棚户区改造。到2014年，国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，推进1亿人居住的棚户区、城中村改造，棚户区改造进入到顶峰阶段。

　　网上提及比较多的“拆迁致富”，大致源于2013年以后，数据显示，2013年到2017年改造棚户区住房2645万套，比08年到2012年翻番。巧合的是，这期间的房价也处于一个上升过程，一些专家把这归咎于货币化安置的全面实施，让大量手持货币的拆迁户进入商品房市场，增加了购房需求，比如说宜昌市曾报道“我市货币化安置比例从80%提升到90%”，还比如2016年3月12日新华日报报道，江苏部分城市货币化安置比例达到60-80%，由此可见，棚改带动房地产发展的作用比较普遍。

　　随着城市和房地产市场发展趋于成熟，按照规划，棚改基本在十三五基本结束，即2020年底基本完成棚户区、城中村、危旧房改造，大拆大建时代宣告结束。国家一锤定音，要求全面推进城镇老旧小区改造工作，棚改接替旧改。明年以后，拆迁致富的现象也将基本消失。

　　按照规划，将在未来5年完成2000年前建造的老旧小区，这是一项重大工程，一部分任务已经在2020年内就已经安排，今年全国计划改造3.9万个老小区。根据此前住建部官员倪江波的介绍，总共有16万个2000年前建造的老小区。仅改造投资就达到4万亿元。这些老旧小区，无论在配套上，还是设施设备老化程度上，居住舒适度都不高，急需要进行升级改造，它们分布在不仅是北上深等这样大城市，很多县城老城区也有大量的老小区存在。

　　相比以往的小区“出新”不同的是，改造的内容更加丰富，既有基础项，也有选择提升项目。比如基本的水电气管网改造就是必须的，属于保障性质，资金上也不用个人掏腰包，对于改善提升类项目，居民有选择权，比如老楼加装电梯，根据意愿进行选择加还是不加，如果确定要加装的话，还有相应的财政补贴。还有，随着家庭汽车越来越普及，老旧小区普遍存在小区车位不足的问题，如果条件具备，小区增加停车位也是改造的内容之一。总体来看，老旧小区经过改造后，变化将是全方位的，居住品质会有明显提升。

　　旧改替代棚改，对住房市场的改变是显而易见的，对小区居住环境带来改变的同时，也对这两类人产生直接影响，或真的要哭了。

　　第一类是买“老破大”房子进行投资的人。其实，买这类房子进行投资，已经脱离了居住概念，更多的是希望等到拆迁能分一笔巨额财富。一旦不拆迁，即便经过旧改，房子的居住价值有所提升，但由于总价较高，刚需买不了这样的房子，买优质学区房的人也不会买，因为他们更愿买“老破小”，以后孩子不用学区了，转手还相对容易些。所以，买了这类“老破大”房子，用于自住还说得过去，但若目的是等拆迁，怕是要哭了。

　　第二类是买了品质差、容积率高且老旧房子的人。相对而言，早期建造的房子设计理念相对落后，但有些小区的容积率还比较低，给予后期改造留有空间，比如增加绿化，扩建停车位，加装电梯等等。但是，如果老小区房屋质量差，即便想装电梯也不具备安全条件，还有若容积率高小区，就算大家都同意安装电梯，要落实增加车位都无处下手。对于这类小区的改造，受到条件限制，只能进行基础类的改造，对房子本身不会带来显著的改变，想要有多大保值升值更是无从谈起。

　　因而，有人认为，有一些房子本身就是危房，比如早期的预制板楼，在抗震性不如钢混结构的房子，还有个别存在安全隐患的危房，仅仅通过改造升级，怕是解决不了根本性问题。

　　总而言之，旧改代替棚改是住房市场的发展趋势，能提升居民的居住质量，但在实际工作过程中，也会有一些特殊情况需要具体问题具体分析，给予相应的解决之道，其最终目标都是整体上提升我们的居住水平。