南北方房价之争背后：重镇天津，为啥这两年一直阴跌？

　　摘要：长期较高供应，遭遇严厉调控、房价天花板、经济人口本身的压力（欢迎关注杠杆游戏）

　　撰文|杆姐&编辑|雯雯

　　9月21日，没有意外，LPR依旧与上月持平，这已经是连续第5个月保持不变。

　　这几个月里，楼市各种声音甚嚣尘上，尤其是北方和南方，房价的冷与热。这段时间，讨论天津房地产更成为显学。

　　不是说天津房地产像此前深圳、杭州那样火，更不是出现了成都等城市那样上万人摇号，其实很多人没资格的情况，也没有像沈阳、成都一样二进京开会，而是说天津二手房连跌14个月，新房2年都卖不完。

　　当然这是整体概况，天津不同板块、局部也有些不同。

　　我天津的朋友就给我讲，她郊区的房子，并没有像新闻说的那样，反倒是涨的；而中心城区，大家都说保值，但是她某地段的房子恰恰是跌的。

　　不可否认的是，天津楼市整体压力很大，这和调控有关，和经济、人口流入有关（探讨天津经济，这5年也是显学，在杠杆地产看来，真没啥好讨论的），也和土地供应关系很大。

　　上个星期，杠杆地产写了大城市的供地秘密第2篇《高手成都！》，杆友当然看得懂。都知道我喜欢用数据说话，揭示隐秘杠杆，今天我们看一个反例，天津。

　　1、宅地计划供应面积，长期处于天量，大概只有重庆可以比

　　根据天津市规划和自然资源局的披露，可以检索到的国有建设用地供应计划文件，比沈阳、成都可以追溯的年份要早几年，前两个城市都是2012年，而天津是2007年。

　　太早的我就不说了，说近10年吧。当我写完本部分时，被10年前的宅地供应计划吓着了，于是我把11年前，2009年的也写上，这样有个对照。

　　不废话，上数据。

　　2009年，天津市计划安排经营性房地产开发用地1000公顷，可形成1595万平方米建筑规模。

　　此外，杠杆地产注意到，按照2009年保障性住房建设计划，计划供应各类保障房用地308公顷。扣除已列入经营性房地产用地计划的150万平方米限价商品房，另安排经济适用房用地220公顷，廉租房用地28公顷。

　　2009年看上去不少，接着看，这不算什么。

　　2010年，天津全市计划供应商品住宅用地1512公顷、建筑规模2606万平米。分区域来说，中心城区计划供应商品住宅用地155公顷、建筑规模338万平方米（含限价商品房用地68公顷、150万平方米）；滨海新区计划供应商品住宅用地639公顷、建筑规模1220万平方米（含限价商品房用地67公顷、141万平方米）；其它区县计划供应商品住宅用地718公顷、建筑规模1048万平方米。

　　注意措辞，说的都是商品住宅供地计划，不包括保障性哦。沈阳、成都相关文件都是包含了保障性住房一起的。

　　所以看到2010年这个供地计划，杠杆地产极为震惊。全市就不说，哪怕只是中心城区+滨海新区也非常吓人。

　　而天津城市化程度很高，本身也只有1万平方公里出头，全域多数地方已经实现工业化、城市化，所以天津的所谓很多其他区县，实际也是城市有机组成部分。

　　2011年，国有建设用地供应总量中，住房用地2165公顷，其中，保障性住房用地809公顷。商服用地812公顷，工矿仓储用地3500公顷，基础设施及公益事业类划拨用地1500公顷。

　　看来，2010年不算吓人，2011年计划给你看。领导当时说加大供应，看来天津真是身先士卒。

　　2012年，国有建设用地供应总量中，住房用地1096公顷，其中保障性住房用地399公顷。商服用地500公顷，工矿仓储用地3500公顷，基础设施及公益事业类划拨用地1862公顷。

　　这一年，天津降幅很大很大，不过总量还是很可观。

　　2013年，国有建设用地供应总量中，住房用地1336公顷，其中保障性住房用地313公顷。商服用地600公顷，工矿仓储用地3600公顷，基础设施及公益事业类划拨用地1615公顷。

　　天津的总供应计划又起来了。

　　2014年，国有建设用地供应总量中，住房用地1039公顷，商服用地500公顷，占总供应量的9%；工矿仓储用地2800公顷，占总供应量的50%；基础设施及公益事业类划拨用地1130公顷，占总供应量的20%。

　　全国性的库存压力，天津也感受到，主动缩减供地计划，不过总量依旧是上千公顷，放到全国也是非常高的。

　　2015年，住房用地（含保障性住房用地、商品住房用地）供应计划面积为770公顷。

　　再次大幅降低，且低到1000公顷以下。这也是天津那些年份里，第一次宅地供应计划面积不到1000公顷。

　　2016年，供应住房用地650公顷，占总供应量的19%。其中，普通商品住房用地520公顷；棚户区改造安置房用地130公顷（经济适用房用地）。供应商服用地300公顷。供应工矿仓储用地1100公顷。供应基础设施及公益事业类划拨用地1300公顷。

　　注意细节，杠杆地产有3个看法：

　　第一，宅地供应计划再减少，天津天量供应时代似乎结束了。

　　第二，棚改计划面积有点大，这为后来的房价更进一步奠定基础。

　　第三，即便宅地供应计划再缩水，但放到全国，这个计划面积依旧处于高位。

　　2017年，住房用地（含保障性住房用地、商品住房用地）供应计划面积840公顷。计划回升了不少，也是响应号召，增加供地。不过天津大概不知道，当年很多城市依旧是阳奉阴违。

　　2018年，这个数字是850公顷。略微又增加了一点。

　　2019年，该数字是积900公顷。计划又提高了一些。

　　2020年，该数字是面积1050公顷。写到这里，杠杆地产感觉都要哭了，天津这……

　　总体而言，近11年，天津一直是天量宅地供应计划。即便个别年份绝对数字算天津低的，但是放到全国城市中，依旧是数一数二，全中国这些年，大概只有重庆可以一战。

　　实话说，杠杆地产觉得天津一定程度上，就像一个“傻瓜”，稍微控制一点点，操控能力大不一样。

　　要知道，天津的城市化率在全国是非常高的，而比天津城市化率低很多的城市，反倒在供地上抠抠索索。

　　另外值得一说的是，即便近2年我们看到天津房价稳定、阴跌，但是均价依旧高达2、3万元/平米。很多二线城市供地操盘非常成功，但均价始终还是1万多，当然在奔2，有些盘甚至3字头了。

　　道理很简单，一个地方如果只是单一城市还不错，终究不行，大区域的富裕才是房价的根本支撑，无论本地及周边购买力，还是全国吸引力会更显著。

　　天津旁边是北京，河北、东北很多人也在这里买房。

　　2、长期较高的供应，近几年供应持续冲顶，一度过高的地价，在严厉调控，以及房价天花板、经济人口本身的压力之下，天津楼市出现横盘

　　2012年之前的情况就不写了，较早的数据有的不好找。同时，和其他城市也不好比，很多城市能搜到的官方文件都是2012年后的。

　　还是用中指院数据，杠杆地产注意到，2012年天津推出718万平米宅地，这和上文供地计划有一定差异，主要是因为中指院的数据口径有所不同（按照中指院解释，仅包含市本级，其实通常也就是主城区或中心城区），同时计划和最终的供应是两回事，保障性土地有些是划拨，有些是开发商配建等。

　　下同，不再解释，并均使用中指院数据。

　　2012年，即便是这个口径，天津城区的宅地供应也是全国第三，只比武汉、重庆低。最终实际成交556万平米，成交均价3043元/平米，推出均价是2458元/平米，溢价率还不错。

　　如上图，注意细节，天津当年的宅地成交均价，比广州要高。

　　2013年，实际宅地供应上升至799万平米，最终也成交了700多万方，宅地楼面成交均价攀升至4287元/平米——推出均价为3521元/平米，溢价也不错。

　　这一年广州宅地均价达到7000多元/平米，反超天津，但天津在二线城市中依旧是较高的。

　　2014年，供应下滑到600万方级，成交500多万平米，宅地楼面成交均价继续攀升，达到5722元/平米。单价超过当年的南京，向杭州的7000多块发起冲击，比其他二线城市地价高出了太多。

　　看来控制供应，效果很好。当然，在十大城市中，天津的供应依旧是比较高的。

　　2015年，宅地实际供应继续缩减，降低至500万平米级别，于是我们看到，当年天津的宅地楼面成交均价再次提高，6040元/平米。

　　2016年，在2015年地价继续走高，房地产行情启动的背景下，天津宅地供应超过800万平米。宅地的推出均价，也涨到6000元出头/平米，最终宅地楼面成交均价接近1万元/平米，真是太夸张了。

　　当年供应量只比重庆低，溢价依旧如此之高，看看2016真是疯狂的一年。同时，北京较高房价、很低供应量的带动作用，也让天津受益，实在是明显。

　　后来，天津主城区房子动辄几万块一平米，也就不奇怪。

　　2017年，宅地实际供应略有回落，但是依旧高达779万平米，最终成交近700万平米。当年供应和成交，只比重庆、武汉低。

　　如此高的供应之下，最终宅地楼面成交均价10311元/平米，突破了一万元大关。

　　2018年，在2017年高地价的吸引力之下，天津宅地实际供应面积接近1200万平米，晋阶全国第一。不过最终成交800多万方，只是第二，比武汉略低。

　　同时，最终宅地楼面成交均价7281元/平米，推出均价为7134元/平米——无论实际成交均价，还是推出均价，比2017年都回落不少。

　　长期较高的供应，近几年供应持续冲顶，一度过高的地价，在严厉调控，以及房价天花板、经济人口本身的压力之下，天津楼市出现横盘，也就不奇怪。

　　2019年，宅地实际供应量接近1500万平米，冠绝所有城市。如下图，最终成交宅地面积也突破1100万平米，成交面积差不多是北京上海的总和。

　　但是我们知道，天津哪有京沪的吸引力。最终宅地楼面成交均价进一步下滑，6859元/平米，推出均价为6561元/平米。杠杆地产和往年对比了一下，这个溢价率，简直忽略不计。

　　更值得一说的是，连中西部的武汉、重庆、成都2019年宅地均价都和天津差不多了。从前几年的远不如天津，到地价几乎追上。

　　天津出现如今的房地产行情，从供应和地价角度说，如上文所述，确实是有原因的。

　　3、近3年，年住宅销售只有2016年最高纪录的一半，甚至一半都不到

　　说完宅地供应计划、成交情况，最后杠杆地产说说天津近些年的商品住宅销售相关数据。

　　有杆友说文字太多，看着累，我完全理解。今天我用轻松的方式吧，完全使用我国统计局的数据，制成图。

　　下面是近10年，天津市房地产销售面积数据图。

　　我们发现2010年-2013年，无论整个商品房还是商品住宅销售面积，当时一直都在增长。阶段性顶峰时2013年商品房销售面积超过1800万平米，商品住宅超过1700万平米。

　　2014年、2015年库存压力，和全国的情况类似，下滑了一些，不过幅度也还好。

　　接着2016年彻底爆发，商品房销售面积超过2700万平米，商品住宅超过2500万平米，创下历史最高纪录。

　　然后近3年，如上图，每年差不多只有2016年的一半，甚至有时候一半都不到。

　　而上文第二部分杠杆地产写了，2019年天津宅地成交面积过1000万平米，此前一些年份也是长期维持高位。何况，中指院的数据可能主要是主要城区的卖地统计，或许还有一些较远郊区未统计进去。

　　你说这还怎么玩？

　　而从天津全市住宅销售均价角度说，这2、3年一直维持在一万五六元/平米左右，注意我说的是全市均价，中心城区当然贵一些。

　　但全市的趋势基本一样的，连续3年这个价格意味着，实际横盘了。

　　地价冲高后滑坡，宅地成交面积攀升高峰，价格却不涨……

　　天津当然意识到严重性，2020年前9个月，杠杆地产看数据发现，宅地供应、成交面积大幅下滑，当然溢价水平也很低，在10个重点城市中最低。

　　如上图，市场是很现实的。

　　本文宅地成交价格使用的中指院数据，特此感谢

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