很简单,这就是我不在北京郊区买房的原因

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  我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体废话连篇,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  回答:房山区窦店镇汇丰街(西南六环外) 窦店,房山比较落后的区域之一。规划混乱,而且又没有什么短期内能看得见的利好,因此窦店的房价一直以来就比较低。 周边配套比较落后,典型的十八线县城面貌。医疗和教育资源缺乏,商超也比较低端。交通方面,目前全靠自驾和公交,没有地铁,未来也无规划中的地铁。 自住可以关注房山良乡地铁沿线,比如西兰岛,首开熙悦等

  提问:房姐您好,首次提问望翻牌~家里有西府景园二居室一套,想卖掉置换成3-4居改善性住房,希望置换住房总价在600-700万之间,总面积在110平方米以上,新房二手房均可,希望小区品质好点。看房子下来只有门头沟,大兴的部分房子符合条件,请问房姐1.丰台西南四环西府景园是否还有升值空间,现在出手是否太早 2.可否帮忙推荐一下可以600-700万可以购买的改善性住宅楼盘,最好有一定的保值增值属性,非常感谢!

  回答:1. 西府景园属于纯居住盘,相对密度较高,居住环境马马虎虎,这一片升值空间一般。 2. 门头沟太偏不建议,大兴可以看下,另外推荐在丰台角门、马家堡、草桥可以看下 例如 富卓苑、星河城。朝青和百子湾、常营 也淘一下 例如 国美第一城、后现代城、苹果派。

  提问:房姐好!对于您给我的答复,保守选双井,搏更高收益选望京。我是外地人,有几个疑问,请赐教!1.双井在东三环边,离国贸只一站路。望京在东五环,位置觉得不如双井好,但是房价,租金望京反而更高些。为什么?只是因为双井比望京房龄老破吗?还是因为国贸双井片将来发展不如望京吗?记得房姐说过,国贸几年后可能25万一平,是价值洼地。2.为什么搏更收益是望京,而不是双井?3.要是买总价1000万元均5万\/平的双井老破大,和望京总价1000万,均价7万\/平的次新居,哪个10年后收益更好些呢?

  回答:望京是产住结合,能量上高于双井,未来想象空间也更大 双井属于CBD的后花园,周边配套也相对更成熟,价格主要受CBD价格联动的影响,收益更加稳定 如果能承受更大的风险 可以看望京

  提问:房姐关注许久,加入圈子求答案,最卖完了西城小两居,准备置换大三居,要求小区品质好(西城环境太差),南北通透,最好一梯两户,封闭管理小区,近处有地铁,有配套商业或生活区,结合两人上班地点(西四和崇文门),价格1000左右,感觉草桥和珠江骏景北区比较合适,1)草桥恋日嘉园大三居,感觉小区环境不错,但距离上班地点远,周围没有商业配套2)珠江骏景有两套可选,一个是复式,一个是大平层,复式可否直接用同小区大平层单价折算,或者如何计算合适,另外珠江骏景周边在改善,感觉未来会好,但这个小区物业和楼房质量如何?求解。如果置换草桥,手上子弹还有剩余 目前北京情况还适合投资吗?3)论坛一直说的全款购房后再抵押,我一直不理解,如果没有更合适投资渠道,目前楼市也在平台,抵押的成本也很高,是否合适?

  回答:1. 恋日嘉园品质在草桥算是中等偏上,小区的大户型居多但部分户型的设计上通风效果较差,需要注意。 2. 珠江骏景的毛病就是周围环境太差,而且很难有改善的空间,小区里面也有点乱,那边做生意的多,好多发快递的,乱糟糟的。 优点就是小区本身品质还算OK,最大的优点就是便宜,但长期看保值属性一般,不太建议 3. 建议看下精华帖,对全款抵押会有更深的理解。北京的房产依然是最佳投资品

  提问:亚运新新家园未来走势怎么样?北四环内北五环里和望京,您更看好哪个地段?

  回答:亚运新新家园以联排和小洋房为主,实际的流动性很低,一个期一年可能不到10套交易。 辛店路的位置,除了从北四五环通往望京的过路车,整个地段被绿地和高尔夫包围,无商业无配套,属于富人消遣型的物业,和投资升值是完全相反的思路。 基本2000万起的单价,进一步降低流动性,加上偏好的客户群体口味变化较快,2000万同价位的性价比竞争激烈,亚运新新家园不讲性价比。 望京是职住平衡区域,本身发展空间还有很多,价格也不算高,适合投资。

  提问:房姐您好,我和老公两人,33+一直在朝青附近租房,今年想淘换个小房子自住,预算总价400左右,子弹150,他在昌平上班,我在百子湾,月6w+,公积金两人都满额,sfsd,有点纠结东边和北边……在优质社区的一居和其他楼盘二居纠结……现在看了珠江罗马,一线国际,京棉新城等周边楼盘……一二居都有看,请您给指个方向

  回答:建议看看炫特区,石佛营西里,安苑北里,安慧东里,丝竹园,惠新里 、晨光家园。北边要看回龙观板块才选择比较多。尽量买二居,你们现在买是暂时过渡未来肯定会置换,首套保值为主

  提问:你好!我今年55岁,有一个女儿,在海淀四季青上班。我在北七家温泉花园A区有一套下叠252平米,去年又给女儿在石景山中海寰宇天下买了一套82平米房子(贷款140万),同时在青岛黄岛保利海上罗兰有一套116的房子(无贷款),我的需求是,既能舒服养老,又能方便女儿上班同时还能方便与我们团聚。我这样的情况,你有什么好好建议吗?谢谢!

  回答:建议看下门头沟 长安街西沿线,品质不错的盘,大部分主打的是养老型地产 或则牡丹园附近,有元大都遗址公园+北医三院,是个不错的养老场所 还有亦庄 也是一个休闲养老和上班都可以兼顾的区域,整体规划也较新

  提问:房姐你好,新人首问。我想最近换房子,卖掉原有的小两居之后首付能有370左右,考虑到老人和孩子居住需要换三居,主要是居住兼顾孩子上学和保值,家庭年收入60,孩子明年上小学。有几个问题想咨询下: 1.我们这个情况应该算二套了,走正常的按揭和先全款再抵押分别能买多大标的?那种更合适? 2.中介说全款按揭最大贷款年限是10年,是这样的吗? 3.夫妻双方分别在金融街和车公庄上班,考虑到通勤要求初选了三个片区角门西-草桥一带>宋家庄-成寿寺一带>西红门-高米店一带,不知道这个选房顺序有没有问题,有没有其他区域或者小区推荐? 4.个人更认为角门西一带老旧的性价比更高,但是中介推荐带电梯的新点的,靠谱吗?

  回答:1. 二套二贷看600左右标的,垫资全款抵押看900左右标的。 2. jydyd一般做到20年没问题 3. 区域没问题,也是我常推荐的板块 4. 角门还是以次新为主

  提问:房姐好,需要给房主先解抵押再过户,约好先办网签,然后中介担保再给首付帮解抵押,解了抵押再办过户,这样有风险吗?如果有风险请问都有什么风险?

  回答:说下如何做解抵押 1. 房产有抵押,谁来解押? 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的,建议找第三方担保公司垫资解押(有解押费用),解押属于买卖双方对交易物的处理约定,中介只能进行协助,所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押,以防止未知风险。 2. 房产有抵押,需要确认什么风险? 房产债务关系,是否有查封风险,所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3. 如果买家出资,如何解压? 网签后,卖家可以把房子公证给中介全权处理(如不能公证则跳过)。银行解押还款当天,买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证,收银行扣款凭证,收房东借款解押收据(提前准备)。解押当天过户给买家,如果当天时间无法过户,产证最好交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险,属于上下家责任范围,如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

  提问:看到房姐评价不建议买易构空间,原因是不是居住型空间。易构空间我看过,应该是5栋塔楼合围而成的,请问可以解释下什么是居住型社区吗?觉得易构空间和旁边的后现代城比较像。

  回答:从结果上看,你能看到大量一家三口,或者老人带孩子,或者楼下遛弯的人群的小区,往往是居住环境或者氛围比较好的小区。 适合居住的几个要素: 1.有人气 不能是办公的气氛,而是放松的,回家的气氛,普通小区有烟火气,高档小区有服务员。 2.有居住人群 大部分住户是业主而不是租户,说明这里值得住,满足正儿八经生活的条件。 3.有环境 封闭社区当然最好,不过总价低的小区,往往也是开放式的,那就看安全性,有没有乱七八糟的商贩,楼道会不会让人觉得“危险”,社区的绿化怎么样,有没有生气? 4.户型,梯户比,采光 户型不合理,梯户比太高,往往会驱散居家人群,而底层的租房人群相对可以忍受这些缺点。 异构空间是住家和出租参半,主要是居住体验和小区品相很一般; 后现代城分区,有几个居住还行,不过社区相对开放,和办公混合有一定影响。

  提问:房姐晚上好,20年年后我一直在望京与回龙观地区踩盘。对于望京与回龙观两个区域望京区域的中介宣称望京正在承载着未来科技产业的从回龙观往望京方面的迁徙,而对于有关回龙观区域房价的本质是码农之间自己玩相互交易导致的价格上涨,随着在科技产业未来转移之后,回龙观的房价是否会降(五年内会有变化吗),或者说回龙观与望京之间不同的地方在哪里,如果回龙观想要改变码农与码农之间交易这个问题应该会从哪个方向入手,未来发展可行性有多大?

  回答:回龙观几乎是第一代互联网码农生根发芽的聚集地。 互联网是一个「逐水草而居」的行业。 就像草原上的部落。 前5年A公司是老大,后5年B公司是崛起,可能就导致互联网地区重心的变化,子民的变化。 最早的汉卡方正搜狐,到金山百度去哪儿,再到BAT,再到2013后中美vc疯狂涌入,击鼓传花大潮批量制造「独角兽」和「IPO」神话,互联网遍布东二三四环(胡同巷子,雍和宫,东直门,朝阳门,亮马桥,三里屯,呼家楼,青年路,酒仙桥,定福庄......),其中望京是集大成者。 进入后互联网时代,BAT进入幕后,DMT又逐渐站稳第二梯队。 由此呈现的是互联网部落的迁移轨迹,从知春路中关村,再到五道口清华,再到上地西二旗,随后迁移到望京,分流到后场村,今天又开始逐步向外扩散,后场村扩散到永丰,望京延伸向来广营和善各庄....... 哪里有公司崛起,哪里就成为新的互联网中心。 一旦互联网公司成功做大,首要的需求就是拥有一块便宜的办公场地, 以原先为圆心,寻找尚未被占领的空地,便宜的空地,典型如百度,腾讯,新浪,阿里巴巴。 北京城区人口范围内的房价,除了本身存在重大的溢价,理论上不会出现下降。 房价与人口挂钩,只要人口存在,房价的基本面不变。 西二旗是单一的互联网产业,一旦行业衰落,公司倒闭,会导致人口消失。 好在当年的互联网码农已经成家立业,栽培下一代,把上地东里硬生生考成了学区房。 回龙观目前仍然有西二旗后场村的支撑,虽然人口基础有一定分流,但过去00-10年已经历了红利,后续基本追随大盘走势。 如果要在这类地区获得比较好的投资收益,需要选筹上进行套利。 买入时就要选择价值被低估或价格低于市场价的标的,例如回龙观500-600左右的大面积,同理还有天通苑。 望京是外企起家,后续再涌入互联网与金融产业,本身是一个产住结合,人口结构复杂而稳定的区域。 2013后互联网大潮兴起,人口加入望京后,相当于锦上添花,使得望京成为实际上的「第二CBD+互联网前沿阵地」。 两者的基本面与成长性完全不同。

  很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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