10城调控大PK:上海限购最严格,沈阳落户门槛最低

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  下半年以来,多个高规格“座谈会”召开定调下半年楼市,随后杭州、沈阳、成都等“被点名”的热点城市纷纷升级楼市调控。

  9月14日,参加中央房地产工作座谈会的最后一个热点二线城市成都出台“房产新政15条”,此外,9月12日,常州也出台新政,市区限售4年;二套房贷最低首付提高至60%。截至目前,已经超11城发布或紧或松新政13条,其中,杭州两个月来连发多条政策为楼市调控“打补丁”。

  综合已发布的政策主要内容来看,此轮调控的规范作用大于抑制作用。

  以7月24日中央房地产工作座谈会上“点名”的北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10城为例,我们梳理了这10城楼市调控政策以及落户政策,并重点分析十大城市哪个城市楼市调控政策最严格、哪个城市最好落户,10城楼市发展前景如何?

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  本 文 约 3227 字 阅 读 需 要 8 min

  01

  本轮政策核心:遏制投机保护刚需

  7-8月份,参加国务院、住建部座谈会的城市名单一共有14个,包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙、长春、银川、唐山、常州。其中,沈阳和成都参与了两次座谈会。目前已出台收紧楼市调控的城市已有7个,分别为深圳、南京、杭州、宁波、沈阳、常州和成都。

  此轮政策的总基调是“遏制投机炒房,支持合理自住需求”,总体内容有收有放,政策层面不会从根本上对房地产做出非常严格的限制,而是针对楼市出现的具体问题,采取措施解决问题,确保房地产市场平稳健康发展,哪里有问题就打哪里的针对性政策将成为各地楼市调控的常态。

  综合对比各地政策内容佐证了我一直以来的判断。各地政策对合理自住需求适度宽松,比如把增加住宅土地供应放在了政策的第一条,以缓解部分供求紧张而造成的“万人摇”、房价上涨过快等状况。

  同时杭州、南京、成都等热点城市纷纷加大对无房家庭房源倾斜比例,倾斜比例普遍在30%-80%之间,其中杭州规定无房家庭倾斜比例不低于50%。此外,南京也向无房家庭的刚性需求提供不低于30%比例的房源,而成都则提高了棚改、无房居民家庭优先比例,其中棚改有限比例提高至20%,无房家庭优先最低比例由棚改有限后剩余房源的60%。

  但并非意味着无房家庭就有炒房的空间,杭州规定房源倾斜比例达到80%的商品住房项目,无房家庭以优先购买方式取得的住房,自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易。

  从具体限制性内容来看,有7个城市涉及限购政策,但具体限制又有差别。

  其中,宁波扩大限购区域,“市五区”本地人限购2套,外地人限购1套,但需提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。深圳也针对深户家庭调整了落户年限要求,落户满3年,且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明,方可购买商品住房。

  自7月25日深圳发布新政,给“假离婚炒房”打补丁以来,南京、无锡和东莞纷纷跟进。夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。南京和无锡则追溯到2两年内的购房记录。

  值得注意的是,在发挥税收调控的作用方面,包括深圳、无锡、沈阳和成都纷纷调整了个人住房转让增值税免征年限,均从过去的“满2”调整为“满5”。增值税免征年限调整是今年各地调控的政策新动态。

  图:7月-9月新出台政策重点内容汇总

  

  

  

  02

  上海对单身限制更严格

  新一轮的调控政策陆续发布,截至目前,十大城市普遍本地人限购2套,外地人缴满一定年限的社保或个税后限购1套。

  限购政策最严格的仍然为四大一线城市,在限购套数相似的前提下,排除房价因素,外地人买房的门槛相对较高,北上广深均设置外地户籍连续缴纳社保或个税年限均为5年以上。杭州、南京、成都和宁波则要求3年内连续缴纳2年以上,且成都明确要求“稳定就业”的限制。

  值得一提的是,对于单身一族的限制来说,上海明显比其他城市更为严格。具体来看,本地户籍单身分为三种情况:

  1. 单独名下有房,限购。

  2. 单独名下无房,本人和父母在2011年1月28日之前共有不超过2套(含2套),限购1套。

  3. 单独名下无房,本人和父母在2011年1月28日之前共有超过3套(含3套),限购。

  重要的是,对于单身外地青年来说,上海的政策将他们直接堵到门外,上海政策要求,外地户籍家庭限购1套,单身限购。

  从限贷政策来看,北京和上海均对无房、无商业贷款、公积金贷款记录的首套房设置最低首付比例为35%,广州和深圳与其他热点二线城市一样,均为30%,

  北京对二套房首付款比例要求最高,其中购买普通自住房首付比例不低于60%,非普通住宅首付款比例不低于80%,而上海购买二套普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。相对来说,上海二手住宅方面的限贷要求较北京门槛较低,这意味着上海实际对改善需求的家庭较为欢迎。

  图:10城政策汇总

  

  

  03

  沈阳、杭州人才落户门槛较低

  事实上,人才新政被认为是变相松绑限购的信号,各地发布楼市限购政策的同时,紧接着人才新政的放宽以支持人才购房消费。

  综合各地人才新政内容来看,一线城市人才标准认定门槛较高,且未出台相关利好的补贴政策,尽管如此,其经济、人口、基础配套本身就具备绝对优势,未来随着户籍制度改革的持续推进,落户限制门槛的逐步降低,势必会为一线城市带来新的发展动力,房地产行业也将逐步从增量时代过渡到存量时代。

  热点二线城市,一方面各地集中调降人才落户门槛,另一方面南京、杭州等地优化人才购房资格。从人才标准、年龄限制等方面来看,10城中杭州和沈阳门槛较低,其中杭州将人才标准放宽至专科35周岁以下,而沈阳在今年4月初全面取消人才落户限制。

  上述10城中,杭州新增常住人口以55万人排在全国第一位,其次是深圳和广州,分别以41.2万人和40万人位列第二第三。四大一线城市中北京上海增量有所减少,其中北京2019年末常住人口减少0.6万人,上海增量也仅为4.36万人。值得一提的是,沈阳2019年末常住人口增量仅为0.6万人,相较于同等水平的热点二线城市来说,差距较大,因此可以理解沈阳全面取消落户限制这一举措。

  图:2019年末10城常住人口增量(万人)

  

  数据来源:统计公报及统计年鉴

  人口是一切经济活动的基础,人口的流动会引发区域兴衰和产业更迭,也为城市带来更多的额住房需求。以新增常住人口第一位的杭州为例,大量的新增常住人口以及持续的人口流入,将对顺利产生对楼市未来成交的增益。近一年来,杭州商品住房成交量价一路走高,并且以超强的动能迅速从疫情中走出来。

  从新建商品住宅表现来看,成交面积仅在2月份同比减少61.68%之后,至3月迅速恢复,成交面积同比增长7.72%,前5月杭州就出现4个“万人摇”项目,成交量在6月达到高峰,当月成交面积达到202万平方米,同比增长64.86%,创近三年来新高。

  二手房市场热度持续高涨,4月、6月和7月三月二手房成交套数破万,达到10595套,均价33839元/平方米再创新高。

  图:2019年8月-2020年8月

  杭州新建商品住宅供求量价

  

  数据来源:CRIC

  图:2019年8月-2020年8月

  杭州二手住宅成交量价

  

  数据来源:CRIC

  杭州并非个例,相对宽松的人才落户政策对楼市刺激效果已有不俗的收效。结合当前居民购买力足以匹配职业需要,未来这些城市将随着城乡融合发展的进程产生大量人口增量,且将长期促进城市房地产业的发展。

  

  房地产对地方经济、财政和就业有着至关重要的影响,房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定器,总体来看,政策调整与房地产涨落密切相关。

  自2016年新一轮楼市收紧政策以来,至今已过了4年,房地产行业进入了相当长时间的调整期,房住不炒政策主基调下,房地产市场日益稳定健康发展。今年7月以来,尤其是中央房地产工作座谈会召开之后,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,实现“三稳”预期,确保房地产市场保持平稳健康发展再被重提。

  政策出台与房地产市场呈现出很强的周期性特征,政策调整与房地产涨落密切相关,从以往经验看,政策出台的基本逻辑大致相同:市场一过热,调控政策就紧随其后。

  过去三年,历史都在简单重复。政策调整周期基本从3月份开始,这时候一般是全年市场较为活跃的时期,接下来的三季度迎来一系列的市场调整。尽管市场热度上升的原因和背景不同,但政策调整的逻辑相同,都是市场过热。综合以往经验,在此次金融政策出台以后,市场将会出现新的调整。

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