物业公司拒不维修公共部位违反约定!

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  女士家住顶层,自前年入住后,每逢雨雪,室内都会漏水和洇湿。她多次向物业公司报修,“物业人员几次到楼顶查看,但称小区内楼顶漏水情况较多,无暇顾及,要我自行修理,并承诺修理费可从物业费中抵扣。我就花3000元对楼顶进行防水处理,之后找物业公司解决费用问题,却无人理睬。”

  

  一气之下,张女士未缴纳2016年的物业费,而物业公司也不再理会张女士的其他报修请求。之后,物业公司起诉要求张女士按照物业服务合同约定,支付拖欠的物业费并付滞纳金。

  由于张女士未举证证明物业公司承诺修理费可从物业费中抵扣一事,法院遂未采信,判令张女士足额支付物业费。但物业公司未按照物业服务合同约定维修物业公共部位,有违其合同义务,法院判令物业公司改进,同时驳回物业公司主张的滞纳金。

  法官评析

  拒不维修公共部位违反约定

  因物业服务指向的是全体业主共用共有的小区设施的维修、养护、管理,而非每一位业主私有的建筑物部分,所以物业服务法律关系的一方是物业公司、另一方是全体业主而非单个业主,单个业主不能以拒交物业服务费的方式对抗物业公司,否则会影响小区物业服务的正常运转,进而侵犯全体业主的相应利益。

  不过,这并不意味着物业公司就其上述违约行为不承担法律后果。若有证据表明物业公司违约行为对小区业主的生活造成实质性影响、无法通过补救措施消除、导致业主无法享受到与收费相应的服务,法院有权酌减物业费。即使未达到酌减的程度,在物业公司确系违约时,该情形会构成业主不交纳物业费的合理抗辩理由,导致物业公司就业主欠费主张的违约金或滞纳金得不到支持。

  业委会有权代表业主与不满意的物业公司解除合同。另外,若物业公司自行与个别业主或全体业主约定以某些费用抵扣物业费,只要该约定不违反法律法规的强制性规定、未侵犯他方的合法权利,就是合法有效的。

  法官提醒

  物业和业主都应当依法维护自身权益

  禹霖华法官认为,物业公司和业主都应当依法维护自身权益。

  物业公司可起诉欠费业主,依法主张业主拖欠的费用和其应承担的违约责任;还可向相关行政部门及时反映个别业主私搭乱建行为,并敦促行政执法的落实;在业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约、实施妨害物业服务与管理的行为时,物业企业可起诉要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应的民事责任。

  如果物业公司不通过合法途径维权,则要承担相应的法律责任。对于物业强行扣留业主物品的,其责任形式为返还物品并赔偿业主的损失。如上述案件中赔偿业主遭受的违约损失,再如扣留物品造成物品损坏,则要赔偿业主物品损失。

  而物业对业主违法采取限水、限电、停暖等措施的,应停止侵害行为,造成损失的也需赔偿,比如业主采取替代性措施发生的费用,如自行用空调供暖产生的电费,另行购水产生的水费,还有因为无水无电无暖导致的房屋收益方面的损失。

  业主也应依法维权,不恶意拖欠物业费用。如果想要掌握决定和选择物业服务企业的权利,可在小区入住率达到法定要求后向相关部门申请,在相关部门指导参与下成立业委会。

  对于业主个人来说,起诉要告对了人:房屋质量问题应根据房屋买卖关系起诉开发商;物业公司限购电、违法扣留业主物品,可起诉物业公司,对物品被盗、人身伤害等违反治安管理、刑事法律的行为,通过公安机关解决,通过民事侵权诉讼维权。业主还应以恰当方式及时、完整地留存证据。

  

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