上海楼市分析|新房市场,抢房与降价同时上演,存量成交稳升不降,魔幻上海行情如何?

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  ▎城市快报丨By:世联评估

  数据概述

  8月上海新房住宅成交市场整体所有回升。8月新房住宅成交7,991套,环比上升21.15%;成交均价为56,012元/平方米,与上月相比基本持平。

  8月上海存量房成交市场相较于上月来说活跃度更上一层,8月存量房成交套数为29,925套,环比上涨4.89%成交均价为49,451元/平方米,与上月基本持平。

  

  

  新建住宅市场

  住宅新房供应

  

  

  本月住宅供应市场大幅回升。从上海商品住宅新增供应套数和面积角度来看,8月,商品住宅供应面积为 94.47万平方米 ,环比 上升148.67% ,供应套数为 8,690套 ,环比 上升182.60% 。从区域分布来看,本月嘉定区供应面积拔得头筹,供应面积为16.94万平方米,套数为1,625套。总体而言,6、7月份供应持续低位,市场处于蓄水状态,是导致本月供应大幅上升的主要原因。 新房供应大幅上升,嘉定区供应发力。

  住宅新房成交

  

  

  8月新房住宅成交市场整体所有回升。 8月新房住宅 成交7,991套 ,环比上升21.15%; 成交均价为56,012元/平方米 ,与上月相比基本持平。 成交区域方面,闵行区新房住宅成交套数拔得头筹,为1,137套,成交均价为63,763元/平方米。 上海楼市8月成交量的上升主要有两方面原因,一是市场供应起到支撑作用,6、7月份供应少,市场处于蓄水状态,一旦有供应成交自然会顺势上行; 二是最近两月上海土地市场出现升温,较高的溢价率催促买家赶紧入市。 本月上海住宅成交市场回升,闵行区新房成交市场较为活跃。

  住宅新房存量及去化

  

  截至2020年8月上海各区存量商品住宅去化时间(月)表

  

  8月,各区商品住宅存量共计706.31万平方米,存量套数为55,332套,存量面积去化时间为10.7月,相较于7月,各区住宅存量面积和存量套数略有增加,去化时间也略有上涨。截止8月底,商品住宅库存集中于奉贤、浦东新区、青浦、南汇等区。其中,奉贤存量最多,以96.16万方居各区域之首,占全市存量的13.61%,浦东新区以73.40万方位居第二。

  奉贤、浦东新区、青浦、南汇等区的商品住宅存量持续居区域前列,各区住宅存量面积和存量套数略有增加,去化时间有所增加,外环以外新房存量充足。

  存量市场

  存量住宅市场

  

  

  8月存量房成交市场相较于上月来说活跃度更上一层,8月存量房 成交套数为29,925套 ,环比 上涨4.89%成交均价为49,451元/平方米 ,与上月基本持平。其中上海市核心区域黄浦区的成交均价依然保持最高,为84,521元/平方米,由于房价居高临下,成交套数仅为446套。而浦东新区成交套数依然为最高,达7,634套,占比25.51%。 8月存量房成交市场活跃,成交套数较7月有所增加,成交价格维持在稳定的水平。

  【房价概述】

  

  基于世联评估和世联EVS的房价数据,我们对上海市2020年8月份二手房房价及走势进行市场监测,8月上海存量住宅均价为4.95万元/㎡,与7月价格小幅上涨;16个行政区里, 1降13升2平,挂牌价格微涨。

  【成交分析】

  

  8月二手住宅成交量29925套,环比上涨4.9%,同比上涨49.9%,成交面积环比上涨6.5%,成交金额环比上涨6.6%。2020年第三季度初上海二手住宅交易市场交易量有所回升,市场呈“价格稳定,成交平稳”态势。

  【结构占比】

  

  本月70平米以下的刚需小户型物业(一房或是小两房)套数占比为41.15%,较上月有明显降低,70-90平米户型套数占比为25.84%,90-120平米户型套数占比为18.78%,刚改类型物业本月结构调整相对明显,大户型如150-200平米、200平米以上户型本月占比基本与上月持平。

  【环间结构分析】

  

  绿色标注表示环比下跌 红色标注表示环比上升 黑色标注表示环比持平

  横向来看,各类物业成交占比调整明显,各环间90-120平米物业均有明显上调趋势,而小于70平米成交均有所下降;另外,在外郊环间,70-90平米占比最高。

  【区域统计】

  

  据数据显示,本月上海16个行政区中,涨幅前三分别为崇明区(涨幅15.45%)、浦东新区(涨幅11.95%)、闵行区(涨幅9.35%),全市波动平均幅度为2.08%。

  【板块统计】

  

  从套数top10板块的成交数据来看,浦东三林板块、闵行浦江板块及浦东新区周康板块位列前三;从金额top10板块的成交数据来看,成交金额最多的是浦东三林板块。

  【楼盘统计】

  

  从套数top10楼盘的成交数据来看,刚需改善型物业占据大部分成交,美罗家园金丰苑依旧占据前三;金额top10楼盘的成交数据来看,全线楼盘成交金额最高的是美罗家园吉翔苑,同时也是成交套数最多的楼盘。

  存量商办市场

  

  写字楼市场8月成交量环比上涨8.22%,成交套数922套;商铺成交套数365套,环比下跌4.70%,第三季度中办公市场成交呈现回温状态。

  【成交结构占比】

  

  办公楼成交套数占比外郊环间占有率达到44.86%,较上月有有所下降,内环以内与郊环以外的占比与上期基本持平;商铺成交绝大部分分布在外郊环间,占比为52.49%,内中环间占比最少,仅为2.93%。

  【行政区业态分布】

  

  商铺成交套数排名前三分别为嘉定区(成交61套)、宝山区(成交60套)、浦东新区(成交51套),和上期排名未有变化;办公楼成交套数排名前三分别为嘉定区(成交143套)、普陀区(成交133套)、浦东新区(成交116套)。

  

  板块方面,本月松江松江新城板块在套数上依旧稳居前五,成交67套,版块成交套数排名第二位,普陀区武宁板块成交金额排名第一;楼盘方面成交套数和成交金额前五,多为上期未成交楼盘。

  

  商业市场套数top5中,宝山淞南高境板块仍旧占据排名前五中,成交套数排名第一的为奉贤区奉城版块,金额top5中则是宝山区共康泗塘版块排名第一;楼盘方面成交金额排名第一的是上期未成交的绿洲雅宾利花园(一期)、绿洲雅宾利花园,总成交金额6468万元,成交套数方面,长江国际商贸中心排名第一,总成交套数20套。

  住房租赁市场

  

  

  2020年8月上海住房月租金与7月保持一致,月租金为 73.09元/平方米月 ,租售比为1:677。各城区租金差异较为显著,其中,黄浦区月租金最高,为120.49元/平方米月,其次是长宁区,为101.77元/平方米月,而奉贤区月租金仅26.06元/平方米月。

  租房市场的租金维持在一个稳定水平,上海的租房需求量依然很大,未来租赁市场依旧火热。

  土地市场

  土地供应

  2020年8月上海土地供应一览表

  

  8月份上海的土地市场有所降温,土地供应环比再度下滑,同比去年也有所收窄。 本月供应土地以中小面积为主,土地总面积为111.77万平方米,与上月相比下滑16.83%。 本月共推出27宗土地(不含保障房),其中居住类用地共推出4宗,供应面积21.24万平方米,占比19%; 商服类用地推出10宗,供应面积27.79万平方米,占为24.86%; 另有其他用途用地13宗,占比58.31%。 从供应区域来看,本月浦东新区供应宗地数夺得榜首,共推出土地达16宗。

  总体来说,鉴于中央严控地价房价,地方调控升级的大环境不会改变,预计优质地块入市比例将进一步下滑。 本月土地供应市场继续下滑,浦东新区成为主力供地区域。

  土地成交

  2020年8月上海土地成交一览表

  

  8月土地成交市场有所回落,成交土地面积(不含保障房)为130.59万平方米,与上月相比下滑24.64%,基本无溢价率。 本月有35宗土地成交(不含保障房),其中居住类用地共成交9宗,成交面积46.88万平方米,占比35.90%; 商服类用地成交11宗,成交面积26.56万平方米,占为20.34%; 另有其他用途用地15宗,占比43.76%。 从成交区域来看,本月浦东新区成交宗地数夺得榜首,共成交土地达14宗。

  随着本月供应市场的下滑,相应的成交市场也开始走低,成交体量和成交金额都环比下滑,不过同比去年还是增长显著。 本月土地成交市场降温,浦东新区土地成交市场活跃。

  ▽明星地块

  64.35亿元成交,总价第一:太仓华蔓房地产开发有限公司以64.35亿元竞得闵行区颛桥镇闵行新城MHC10402单元25A-11A地块,成交楼板价40,558元/平方米。闵行区颛桥镇闵行新城MHC10402单元25A-11A地块,土地位置东至:用地红线,南至:用地红线,西至:用地红线,北至:25A-10A地块。用地性质为住宅用地,总用地面积79,331.3㎡(折合119亩), 规划建筑面积158,662.6㎡,容积率2,出让年限70年,起始价439,510万元, 起始楼面价27,700.92元/㎡。

  地块所在颛桥板块,邻近地铁5号线,多条公交线路环绕,且距离颛桥地铁站仅0.8km,周边交通条件优越。周边生活氛围浓厚,教育、商业、医疗配套完善,地块3km范围内聚集了区重点小学闵行区颛桥中心小学、区重点中学上海市七宝中学附属鑫都实验中学、闵行区颛桥社区卫生服务中心、购物中心万达广场(上海颛桥店)等生活配套。

  

  

  土地成交与供应

  

  8月,从建筑面积角度来看,土地供应市场及成交市场均有所回落。8月供应建筑面积221.02万㎡,环比下滑16.04%,同比下滑12.62%;成交建筑面积为259.98万㎡,环比下滑35.61%,同比大幅上升138.62%;土地成交金额与上也有所下降,为373.44亿元。本月土地成交及供应面积虽有所下滑,但与去年同期相比却有较大幅度的上升。 8月,土地成交与供应市场有所回落,供求趋于平衡。

  土地市场小结

  8月份上海的土地市场有所降温,土地供应环比再度下滑,同比去年也有所收窄,浦东新区成为主力供地区域。相应的成交市场也开始走低,成交体量和成交金额都环比下滑,不过同比去年还是增长显著。

  鉴于中央严控地价房价,地方调控升级的大环境不会改变,预计优质地块入市比例将进一步下滑,下月成交规模和溢价率也预计继续有所回调。不过, 优质土地特别是核心区位优质宅地的竞争将会更加激烈。近期上海迎来了多宗地百轮竞拍的高热度,足以表明房企对于核心地段的拿地机会仍然十分关注,未来在优质土地入市占比下滑下,竞争将会进一步加剧。

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