明年起,炒房客或全面消失?央行出台新政策!房价下跌底线找到了

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  国人为什么热衷于买房,因为能够取得稳定的收益。20多年下来,买房就等于挣钱的这种印象已经深入人心。有钱多买几套,钱少首付买一套,没钱借钱贷款也要凑够首付买一套。到了2016年时,甚至出现了全民炒房的现象。根据央行给出的数据显示,我国城镇居民住房拥有率为96%,户均1.5套,也就是说100户家庭中仅仅只有4家庭没有房子。看到这个数据,大家是不是觉得自己又被平均了,就好像是100个家庭有150套房子,但是却有几十个家庭没有房子。其实也说明随着房价的上涨,买不起房子的人越来越买不起房,买得起房子的人房子越买越多,贫富差距越来越大。

  

  从投资的角度来说,房子确实是一个非常好的投资产品。早年的住房需求非常大,房子供不应求,房价也随之高涨。同时政策的扶持、投资客的炒作、物价的上涨等等共同造就房子这特殊商品,有多特殊,特殊到只能涨不能跌的地步。很多人通过投资买房盆满钵满,很多人调侃,能够打败房价的只有“二师兄”了。但是猪肉涨价,人们可以选择少吃或者不吃,而房价上涨,刚需们还是不得不买房子。所以高房价对普通人的生活造成了非常大的影响,导致人们幸福感正在缺失,这一点70后、80后感受颇深。

  俗话说,物极必反,就像大树不能涨到天上去一样,房价也不可能永远这样上涨。现如今人口红利已经在逐渐消失,住房也在越来越多,越来越过剩。加之国家的调控政策越来越严格,现如今房价已经出现了下跌的迹象。大家为什么这么热衷于买房囤房呢?究其原因还是为了挣钱。但是从2017年开始,全国大部分城市的房价都在缓慢回调或者缓慢上涨。对于投资房产来说,房价的就算是微涨对于他们也是亏钱,因为持有房产的成本也不低。

  

  比如从2008年到2017年这10年里全国平均房价上涨了4倍以上,北上广深一线城市房价突破10万,二线热点城市房价也都在2万左右,就是许多四五线小县城的房价都有不少突破了1万大关。但是同期物价仅仅上涨了2倍。房价上涨的幅度远远超过了物价上涨的幅度。而人们的工资,连物价都没有追上,更何谈去追房价。但是从2018年到现在,房价不涨反降。对于很多投资房产的人来说,这两年真的是亏不少钱。比如房贷利息、资金成本、买房成本、物业费等等,最后还有房子在贬值。所以,现在炒房客持有的房产越多亏损得越多。

  而这一轮调控政策从2016年9月开始到现在,已经4年过去了,调控政策迟迟没有看到结束了迹象,反而调控得越来越严格。如果调控政策长期以往地调控下去的话,炒房客真的有可能全面消失。毕竟,资本是趋利性的,大家投资房产也是为了挣钱。现在房价走势稳定,不说有城市房价还在下跌,就算房价上涨也只是微涨,对炒房客来说也是一样亏本。今年以来,高层多次重申“房住不炒”,可见,明年也一样不会出现调控政策放松的情况。可以预测,明年的房价可能还是会像今年一样继续回调。炒房客也会继续抛售自己囤积的房子。

  

  而最近央行和住建部联合部分房企开了一个座谈会,座谈会中出台了一个规定,针对房企融资划定了“三条红线”:“剔除预收款后的资产负债率大于70%”、“净负债率大于100%”、“现金短债比小于1倍”。触发“一条红线”就限制有息债务5%,一旦触发3条开发商将不再新增有息负债。在如今房企资金链紧张的情况下,负债率居高不下的情况下,又有多少房企能够不踩红线呢?所以,现在房价都在争先恐后地降价促销卖房,尽快回笼资金降低负债率。如果今年房企们不能解决资金链紧张的问题,明年房价还可能进一步下跌。

  那么,房价到底能够下跌多少呢?调控政策本质目的也并不是为了让房价降低,而是为了调控房价稳定,防止房价大涨或者大跌。所以,房价到底能够下跌多少是很多人的疑问。关于这个问题,房地产大佬潘石屹曾经说,房价下跌的底线是20%,如果超过这个跌幅,房价会承受不了。另外,融创集团董事长孙宏斌也曾说,如果房价下跌30%,那我们就都死了。这里的“我们”是房地产企业。说明房价如果下跌30%,房企们基本上都撑不下去。现如今恒大的7折优惠其实大家都明白,实际也没降多少。可见,对于房价下跌的底线,应该就是潘石屹说的20%以内。应该不会出现像孙宏斌说的下跌30%,这种情况在政策上也不允许。

  

  这也仅仅是在房企的角度来考量的,因为现如今房企负债率居高不下,房价下跌太多会导致房企资不抵债。但是以后呢?比如三四线城市,这里的房价现在严重虚高,偏离当地居民的收入水平,房价也没有任何支撑点。现如今由于调控政策的调控这里的房价还在维持稳定。但是时间长了炒房客是没有耐心等待的,就像现如今大部分城市二手房挂牌量激增一样。当这些挂牌的二手房一直卖不掉时,业主就会考虑降价卖房,不然时间拖越久业主亏钱越多。一旦这些城市出现降价卖房的现象,房价还会继续保持稳定吗?下跌空间还会有限度吗?当然都不会,因为当一件商品真的没人要,价格下跌是不计成本的。而很多三四线的楼市供需关系不就这样吗?房子已经过剩,而且越建越多,人口却在不断流失。房子多人口少已经是很多城市已经出现的现象。

  

  
总结:在笔者看来,未来一两年房价的走势已经很清楚了,就是在调控政策下稳定上涨或者下跌。
而房价下跌的底线笔者只能说,一二线热点城市房价现在只是回调而已,未来还可能人口增多而继续上涨,对于资源收缩的三四线城市,这里的房价暂时下跌幅度不会很大,但是这些城市的房价没有支撑点,未来房价会慢慢下跌多少,谁也说不好。但是可以记住一点,不计成本的下跌是有可能发生的。

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