明年起，炒房客或全面消失？央行出台新政策！房价下跌底线找到了

国人为什么热衷于买房，因为能够取得稳定的收益。20多年下来，买房就等于挣钱的这种印象已经深入人心。有钱多买几套，钱少首付买一套，没钱借钱贷款也要凑够首付买一套。到了2016年时，甚至出现了全民炒房的现象。根据央行给出的数据显示，我国城镇居民住房拥有率为96%，户均1.5套，也就是说100户家庭中仅仅只有4家庭没有房子。看到这个数据，大家是不是觉得自己又被平均了，就好像是100个家庭有150套房子，但是却有几十个家庭没有房子。其实也说明随着房价的上涨，买不起房子的人越来越买不起房，买得起房子的人房子越买越多，贫富差距越来越大。

从投资的角度来说，房子确实是一个非常好的投资产品。早年的住房需求非常大，房子供不应求，房价也随之高涨。同时政策的扶持、投资客的炒作、物价的上涨等等共同造就房子这特殊商品，有多特殊，特殊到只能涨不能跌的地步。很多人通过投资买房盆满钵满，很多人调侃，能够打败房价的只有“二师兄”了。但是猪肉涨价，人们可以选择少吃或者不吃，而房价上涨，刚需们还是不得不买房子。所以高房价对普通人的生活造成了非常大的影响，导致人们幸福感正在缺失，这一点70后、80后感受颇深。

俗话说，物极必反，就像大树不能涨到天上去一样，房价也不可能永远这样上涨。现如今人口红利已经在逐渐消失，住房也在越来越多，越来越过剩。加之国家的调控政策越来越严格，现如今房价已经出现了下跌的迹象。大家为什么这么热衷于买房囤房呢？究其原因还是为了挣钱。但是从2017年开始，全国大部分城市的房价都在缓慢回调或者缓慢上涨。对于投资房产来说，房价的就算是微涨对于他们也是亏钱，因为持有房产的成本也不低。

比如从2008年到2017年这10年里全国平均房价上涨了4倍以上，北上广深一线城市房价突破10万，二线热点城市房价也都在2万左右，就是许多四五线小县城的房价都有不少突破了1万大关。但是同期物价仅仅上涨了2倍。房价上涨的幅度远远超过了物价上涨的幅度。而人们的工资，连物价都没有追上，更何谈去追房价。但是从2018年到现在，房价不涨反降。对于很多投资房产的人来说，这两年真的是亏不少钱。比如房贷利息、资金成本、买房成本、物业费等等，最后还有房子在贬值。所以，现在炒房客持有的房产越多亏损得越多。

而这一轮调控政策从2016年9月开始到现在，已经4年过去了，调控政策迟迟没有看到结束了迹象，反而调控得越来越严格。如果调控政策长期以往地调控下去的话，炒房客真的有可能全面消失。毕竟，资本是趋利性的，大家投资房产也是为了挣钱。现在房价走势稳定，不说有城市房价还在下跌，就算房价上涨也只是微涨，对炒房客来说也是一样亏本。今年以来，高层多次重申“房住不炒”，可见，明年也一样不会出现调控政策放松的情况。可以预测，明年的房价可能还是会像今年一样继续回调。炒房客也会继续抛售自己囤积的房子。

而最近央行和住建部联合部分房企开了一个座谈会，座谈会中出台了一个规定，针对房企融资划定了“三条红线”：“剔除预收款后的资产负债率大于70％”、“净负债率大于100％”、“现金短债比小于1倍”。触发“一条红线”就限制有息债务5%，一旦触发3条开发商将不再新增有息负债。在如今房企资金链紧张的情况下，负债率居高不下的情况下，又有多少房企能够不踩红线呢？所以，现在房价都在争先恐后地降价促销卖房，尽快回笼资金降低负债率。如果今年房企们不能解决资金链紧张的问题，明年房价还可能进一步下跌。

那么，房价到底能够下跌多少呢？调控政策本质目的也并不是为了让房价降低，而是为了调控房价稳定，防止房价大涨或者大跌。所以，房价到底能够下跌多少是很多人的疑问。关于这个问题，房地产大佬潘石屹曾经说，房价下跌的底线是20%，如果超过这个跌幅，房价会承受不了。另外，融创集团董事长孙宏斌也曾说，如果房价下跌30%，那我们就都死了。这里的“我们”是房地产企业。说明房价如果下跌30%，房企们基本上都撑不下去。现如今恒大的7折优惠其实大家都明白，实际也没降多少。可见，对于房价下跌的底线，应该就是潘石屹说的20%以内。应该不会出现像孙宏斌说的下跌30%，这种情况在政策上也不允许。

这也仅仅是在房企的角度来考量的，因为现如今房企负债率居高不下，房价下跌太多会导致房企资不抵债。但是以后呢？比如三四线城市，这里的房价现在严重虚高，偏离当地居民的收入水平，房价也没有任何支撑点。现如今由于调控政策的调控这里的房价还在维持稳定。但是时间长了炒房客是没有耐心等待的，就像现如今大部分城市二手房挂牌量激增一样。当这些挂牌的二手房一直卖不掉时，业主就会考虑降价卖房，不然时间拖越久业主亏钱越多。一旦这些城市出现降价卖房的现象，房价还会继续保持稳定吗？下跌空间还会有限度吗？当然都不会，因为当一件商品真的没人要，价格下跌是不计成本的。而很多三四线的楼市供需关系不就这样吗？房子已经过剩，而且越建越多，人口却在不断流失。房子多人口少已经是很多城市已经出现的现象。

总结：在笔者看来，未来一两年房价的走势已经很清楚了，就是在调控政策下稳定上涨或者下跌。而房价下跌的底线笔者只能说，一二线热点城市房价现在只是回调而已，未来还可能人口增多而继续上涨，对于资源收缩的三四线城市，这里的房价暂时下跌幅度不会很大，但是这些城市的房价没有支撑点，未来房价会慢慢下跌多少，谁也说不好。但是可以记住一点，不计成本的下跌是有可能发生的。

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