苏州各区房价梯队分布,看看你家在哪个梯队

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  这两天没怎么码字,趁着空闲时间获取贝壳上各区域二手房挂牌量和总价信息,纯手工制作了下面这张图,有置业打算的可以收藏下来慢慢研究


  截至目前为止,苏州大市(不含昆山市)在贝壳上二手房挂牌共计7.18万套,笔者把各区热门区域挂牌数据提取出来共5.45万套,超过总数75%,因此具有非常大的参考意义。

  接下来把详细数据中提取重要的跟各位分享一下。

  — 01

  苏州大市挂牌数据


  首先麦子把150-300万定义为刚需+首次改善、300-500万为首次改善(下文首改代替)、500-800万为二次改善(下文二改代替)、800万+为终极改善(下文终改代替)。

  上图数据可以发现,二手房园区挂牌量最高、相城最低,在此之中总价150-300万(刚需+首改)占比最高51%、其次总价300-500万(首改)33%,也就是说,苏州目前仍然是以刚需和首改为主的市场,二次+终极改善市场占比还很低。

  把苏州大市数据做参考,接下来看各区的详细数据


  苏州市柱状图

  — 02

  各区挂牌数据

  按照上文挂牌数量,再把各区挂牌数据详细罗列出来,分别如下

  1、园区


  园区挂牌柱状图

  从园区柱状图可以发现,主要集中在300-500万首改和500-800万二改区间,值得一提,麦子统计的苏州大市500万以上房源共计8865套,其中园区5217套,占比59%。

  换句话讲,整个苏州500万以上的房屋交易,大概每2套就有1套在园区。除此之外,园区二改和终改所占比例也远超苏州大市25%基点,各种数据都表明

  园区是苏州最受改善喜欢的区域


  另外在笔者统计的园区热门区域中,占比最高的为300-500万(首改)群体,整个园区房价几乎没什么洼地,哪怕被嫌弃为“园区乡下”的斜塘,同样以300-500万(首改)为主。

  而湖西、玲珑、双湖三个板块更是苏州仅有500-1000万+为主的二改或终改区域,这里200万以内刚需已经基本绝迹。

  下面麦子把园区各区域挂牌房价比例排一下序(各档排名不分先后)

  第一档二改+终改区域:湖西、双湖、玲珑

  第二档首改+二改区域:景城、独墅湖、东沙湖、奥体、老湖东CBD

  第三档刚需+首改区域:青剑湖、斜塘、娄葑、东环

  2、吴中区


  吴中区柱状图

  吴中挂牌房源主要集中在150-300万区间,其次是300-500万首改,整体以刚需+首改为主。

  从改善角度看,800万+终改还好(吴中别墅居多),但500-800万的二改区间不太受置业者青睐。

  由于150-500万刚需和首改占比91%,从投资角度出发,考虑该区域尽量不要选择500万以上总价房源。


  另外从吴中区详细数据图可以发现,太湖新城、尹山湖、越溪属于区内改善。

  下面麦子把吴中各区域挂牌房价比例排一下序(各档排名不分先后)

  第一档首改区域:太湖新城、尹山湖、越溪、郭巷

  第二档刚需+首改区域:城南、木渎、苏苑、城西

  第三档刚需区域:度假区、临湖、胥口、甪直

  3、姑苏区


  姑苏区柱状图

  很遗憾,“君到姑苏见,人家尽枕河”的姑苏占据了苏州最核心的位置,尽管护城河以内古城区的别墅动辄数以千万计,然而整体并不像园区那般以改善为主,姑苏挂牌房源层次从上图可以看得出来

  以刚需和首改为主,二改+终改并不太受青睐。


  从姑苏区区域内详细图可见,200万以内房源占比非常大,主要集中在西环附近,而护城河以内古城区受益于学区,多以首改/二改为主。

  下面麦子把姑苏各区域挂牌房价比例排一下序(各档排名不分先后)

  第一档首改区域:沧浪新城、平江新城、胥江、十全街、南门附近。

  第二档首改+刚需区域:胥江、西环、金阊新城、东环

  4、吴江区


  吴江区柱状图

  需要申明一下,吴江下属镇落较多,数据比较分散,麦子侧重选了两个占比极大的区域,从上图可见,吴江整体以刚需为主,而整个吴江公认的改善区域只有一个,就是太湖新城。


  下面麦子把姑苏各区域挂牌房价比例排一下序(各档排名不分先后)

  第一档首改区域:太湖新城

  第二档刚需:松陵、运东或等其他镇区。

  5、高新区


  新区柱状图

  从新区柱状图同样看出主要以首改为主,500-800万的二改比例基本持平苏州大市,而800万+的终改则略显颓势,并不如二改那般明显。


  从新区详细数据图很明显看出,狮山挂牌量遥遥领先占据很大比例,其次则是科技城,而整个新区二改基本全部集中在狮山。

  下面麦子把新区各区域挂牌房价比例排一下序(各档排名不分先后)

  第一档首改+二改:狮山

  第二档首改+刚需:科技城、枫桥、横塘

  第三档刚需:浒关、通安

  6、相城区


  相城区柱状图

  麦子曾经说过,相城二手房往年成交量都是大市垫底的,这次统计的挂牌量同样是最少。从上图可以看出,相城也是以刚需为主,跟吴中不同,相城的刚需基本都集中在200-300万区间,相对比较平均。

  也就是说,相城区域内房价差距并不明显,基本都在同一条起跑线上(乡镇除外)。


  另外,从相城区详细数据图可以看出来,活力岛、元和、高铁新城、黄桥都是以200-300万房源为主,只有黄埭稍逊一点,可以说整个相城的房价差距是苏州大市最小的。

  下面麦子把相城各区域挂牌房价比例排一下序(各档排名不分先后)

  第一档首改:高铁新城

  第二档首改+刚需:活力达、元和、黄桥

  第三档刚需:黄埭、漕湖、北桥等

  — 03

  各区综合

  上文麦子把各区详细数据和大市的都罗列出来大概比较了一下,接下来则把上文一些重点提炼成一张表,基本对应刚开始那张图


  如果你的预算差不多在以上区域范围内,则应当各区域可合理对比,可通过此方法,选择适合的区域,另外切记不要超过板块天花板去投资。

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玄正

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