解密!天津房价涨跌之谜 在内外双重压力下去化、供应如何踩准节奏

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  近日,关于天津房价的话题引起全国关注,天津中原研究院现结合成交备案数据就社会各界关注的问题作此解答:

  截至2020年8月我市新建商品住房去化周期为15.4个月,仍处于住建部设定合理区间内。表明市场后期只要继续维持目前的合理供应节奏,供求关系将会继续保持稳定和平衡,不会引发房价的大规模波动。

  天津中原研究院认为:天津房价的基础是天津的产业和经济,不容否认的是天津确实面临城市内部结构调整和外部经济环境波动的双重压力,但作为北方仅次于北京的中心城市,依然有着不可替代的地位和作用。

  经过几年的地产调控,可以肯定的是:未来几年天津土地供应是相对充足且价格稳定的,一二手房价格不会再有明显的波动,而购房群需求会集中在新入人口首置和本地中端改善,九零后、九五后会成为主力军。而未来天津经济经过调整的筑底反弹,才是包括楼市在内的各行业的期望和新的机会。

  从2020年交易情况看,下半年全市共有570余个项目销售,其中450个项目交易价格与上半年交易价格基本持平,占所有在售项目的78.5%,另有48个项目交易价格上涨,占总量的8.4%。

  今年以来,成交价格与申报价格基本持平的项目占比达到34.9%,即有超过三分之一的项目,按照住建委批准的最高销售限价销售。

  

  上图为自2016年起国家统计局公布的全国70个大中城市新建商品住宅定基价格指数情况。我们可以看到2016年起指数曲线一路攀升,至2017年6月份短暂出现谷值127.4后,指数曲线趋于平稳,并且一直在小区间内波动。截至最新今年8月份价格指数为133.9,与2016、17年均价水平相比并未出现暴跌。

  

  同样的我们列出2016年起国家统计局公布的全国70个大中城市二手住宅定基价格指数情况,可以看到与新建商品住宅情况趋势略有不同。主要是经历了2017年4月至2018年1月,以及2019年5月至今两个调整阶段。结合两个阶段的峰值谷值来看,确实出现波动,但跌幅在5%以内。

  综合来看,新房与二手房自调控以来价格基本平稳,均存在不同阶段的周期性涨跌走势,中原研究院认为影响因素如下:

  1、十九大报告中明确指出:“房子是用来住的,不是用来炒的。”2016年10月份起全国楼市开始降温,2017年3月30日之后调控加码,限贷限购等一系列相关政策出台,极大地打击了市场中部分恶意炒作,哄抬房价的投机客群,使得2016年第二季度到17年快速增长的房价回归合理区间。

  2、二手房的挂牌价代表了卖方心理预期以及对市场的判断,成交价是买卖双方经过价格博弈后达成的结果,同时反应市场时点情况。对于2017年之前购房的置业者而言,无论是新建商品住房还是二手住房均价都处于快速上升通道之中,因此产生看涨的心理预期,挂牌价偏高,相当一部分已经背离了当时的合理区间。新政实施后,购房难度加大,置业门槛提高,对部分二手住房的需求端产生影响。使得这部分价格偏高房源长期无人问津,挂牌时间明显增加,房主不得已降低心理预期,及时止损,于是部分房源出现“暴跌”现象。

  3、二手住房本身具有对新建商品住房的替代属性,当新房价格过高或者供不应求时无疑是置业者的最佳选择。然而调控的实施,使得该属性发生变化。结合这次新政的特点,开发商在开发中小户型新盘力度上明显加强。同时我市新建商品住房目前销售均价稳定,后续供给量充足。对于首次置业或者刚需客群来说,新房可选择空间更加广泛,品质也相对二手住房能够得到保证。因而二手房市场自然趋于平淡,部分挂牌价偏高的房源必然面临降价的选择。

  

  众所周知,影响房价最重要的因素就是供求关系,而直接反应供求关系的指标便是房屋的去化周期。根据住建部对去化周期的定义说明:6-18个月为去化周期运行的合理区间;小于6个月说明住房市场严重供不应求,需要加快后续上市节奏;大于18个月说明住房市场明显供大于求,需要加快去库存节奏,合理引导后期住房上市。

  来源:天津中原研究院

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