在武汉 我从不买小户型的几个理由

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  我是武汉房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派,只说对你最有用的操作和建议

  提问:新人首问:房姐好!

  我的基本情况如下,有一套万科的房子自住,短期内不会变动。另外有两套房子闲置,一套在汉阳钟家村,锦绣江山,200平;一套在光谷,加州香山美树,120平米

  我的问题:1、两套闲置的房子今后也不会住,纯从投资的角度,是否值得长期持有?还是应该现在卖出置换新的房子?

  2、纯做投资的房子,买多大面积的户型,比较容易出手变现?

  3、二七滨江的万科、武汉天地是否值得投资?谢谢

  回答:你好,升值角度上,拉长时间轴,遇上大涨的年份,极大概率是大面积投资回报率会更高,然而,小面积永远比大面积的变现能力更强,流通性更好,小面积可以穿越牛熊,而在需求被抑制的熊市,大面积必须折价换量,很可能等不到风来,就要割肉止损大甩卖了。

  所以每个人的底仓不一样,现金流不一样,并不是人人都适合买大面积去长持。一艘200平的航空母舰必须配几艘89平矫健轻便的潜艇,这样万一资金断裂的时候,可以灵活变现80 90来养着200平,才能安全抵达彼岸,不至于倒在黎明前。投资有时候讲究的不是收益最大化,而是我们怎样赚最适合最安全的钱。

  底仓充足可以继续持有锦绣江山,等待下一波行情来了再出手裂变。加州香山美树,紧邻三环线,如果未来有9号线的通车是利好,会微涨一点,但是板块没有太多规划利好,未来的风口在光谷东。香山美树建议出手裂变。

  目前武汉市区住宅的甜点面积段,是2房80平;但我们前瞻性地认为,伴随着二胎化进程,未来的甜点面积段应该是3房90-130平,因此提前布局可以吃到认知差异的红利。

  具体到某个板块、某个楼盘的客户画像,以及导致的各个区段产品供求关系的分析。

  万科,武汉天地这类CEO盘,价格贵,但是未来涨幅不一定能跑赢低价刚需盘。

  建议多开发几张房票,入手我们星球内推荐的潜力盘。

  提问:新人首问,熬夜看房姐的问答到凌晨2点。和老婆JLH后2019年底购入和昌光谷未来城3 楼140平,单价16,000元(工抵房),已确定华科附小入住该小区,请问华科附小属于重点小学吗?此房投资怎么样?持有多少年合适?现想用老婆的房票在复兴村(小孩在旁读书)附近买一套投资兼自住房手上子弹40万,看中远洋心汉口一、二期中间夹着的老破小(六层三个单元门的独栋楼),中介说两年左右就会拆。房在二楼72平有30平的私自搭建(搭建后形成比较规整的4室2厅)。此房单价达到16,700元,周边远洋二手均价在19,500元。主要想博拆迁,请问值不值得入手?也看中复兴村二环内扬子小区五楼94平120万的三房,紧靠泛海,也是想自住加等拆迁(周边泛海二手房3万至3.5万)。综合分析周边次新房价格对老破小拆迁补偿价的影响,还有拆迁时长的考虑,您看选择哪一个比较好?是选择远洋的老破小早拆早置换,还是选择泛海老破小,长期持有5~10年,到时拆迁价更高呢?

  回答:你好,感谢付费!

  华科附小本校是很棒的。和昌是否真的引进华科附小,目前还没有教育局好像还没有给准确的回复。有可能就是出钱挂牌的,也有可能是分校。没有毕业生,教育水平不好判断。开发商口碑不好,但是地段还不错,入手价不高,未来会跟涨,可以长持。

  强调一下:

  武汉买房,不要赌拆迁 武汉买房,不要赌拆迁 武汉买房,不要赌拆迁

  武汉老城区建设非常克制,即使是确定的拆迁项目本身推动极慢,更不要说新的拆迁项目。

  谁家还没有个当官的亲戚呢?消息灵敏,当真有拆迁动静,一丁点的消息很快就会导致整个小区抬价。

  准拆迁房的价格里已经包含拆迁预期了,会偏贵。这条科技树其实只对有核心圈内幕消息,能比别人提前知道拆迁规划的人才有用。如果没有确定的拆迁消息,不建议买。

  子弹40,汉口投资回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。

  提问:南京一套房,400W 还有30W贷款,一套300W ,20W房贷,一套200W 老小学区,现抵押贷400W纯投资,年如28W 请问是投市中心二手学区房还是新房 谢谢

  回答:你好,新街口迄今仍然是南京最好的地段之一,丽思卡尔顿的选址可是很讲究的,不是随便什么地方都能开的。但交通和配套已经谈不上全方位优势,河西中已经完全可以与其分庭抗礼,甚至隐隐有超越之势。

  而且,还有一个变量起了很大的作用:学校。

  龙江的芳草园,仙林的南外金中南大,奥体的新城南外金中,在板块崛起的过程中,吸引了大量的优质购买力。

  但是学区房目前是高位。投资角度,你要寻找下一个崛起的学区,而不是买入现在顶级的四大名校10w/平。

  学区适合短期投资,如果不自用,其实不太建议冒风险买入溢价太多的学区。

  南京真正核心地段:新街口,鼓楼,河西中,河西南。

  稍次一级地段:江北新区,夫子庙,南站,明故宫,环陵路。

  再次一级地段,才轮到雨花台,紫东,大学城,百家湖。

  南京投资回报率最大的板块,详见知识星球内部分享。

  提问:新人首问,姐姐,白沙洲龙湖三千城均价16800推荐购买吗?三环内,规划的有5、12号线,看起来还不错。(他们合同上很多条款比较霸道,比如贷款办不下来只要不是他们的原因就视为买房人违约,而且还另外加了一个补充说明书,把各种责任推的很干净。)

  回答:你好,开发商都这样,规避所有责任的霸王条款 一副“你不买多的是人买”的嘴脸 购房者一直是弱势群体,除非能认识“领导级”人物,一己之力很难对抗开发商。

  不过龙湖这类大开发商相对靠谱。三千城单价1.68勉强可以买,但是纯投资 有性价比更高的盘。

  提问:新人首问。有深圳首套购房资格,只想投资一套小三房,目前哪个区域买升值空间大

  回答:你好,深圳投资实操逻辑:

  一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线;

  二、一路向西,大方向大趋势坚决不变;

  三、1000+的产品,只考虑南山;

  四、坚决看好大户型(89-180平的次新产品);

  五、不仅看多,而且做多;

  六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

  板块选择的先后顺序:

  第一类还是学位房:更看好今年涨幅不大的第二梯队学位房。

  第二类是热点片区没有涨的楼盘。

  第三类是热点片区上涨后将购买力挤到出到的副城的中心区域。

  第四类是用你的首套资格打新,有确定收益。

  具体买哪里,根据你的子弹 月供能力等情况再做详细推荐。

  提问:房姐好,急问 1、武汉花山纽宾凯麓镜小高层11层看中一楼带70平花园毛坯房128平单价15200,2022年1月交房 2、中海光谷东麓楼高33层89平单价14500精装修,2023年交房。请问房姐,自住肯定选花山环境好,投资哪个性价比高呢?两个地方的房子哪个升值空间更大?发展更好!另外打算借力贷,有什么需要注意的

  回答:你好,感谢付费!

  从居住体验上看,纽宾凯产品是不错的,容积率低 环境好,但是单价1.5以上的价格买花山,有点贵了。周边的二手房单价也才1.3左右。如果是自住,其实可以买的。

  目前左岭板块属于起步阶段,整体发展要滞后于未来科技城和软件新城,左岭未来规划的产业 更多以制造业为主,比如富士康等,产业偏低端,这一点不如花山。

  中海光谷东麓开盘价格在1.4左右 带装修,中规中矩,如果首付不多的情况下 想上车光谷东,可以买。

  这2个盘对比,自住选纽宾凯,投资有性价比更高的楼盘。

  接力贷要求老人户口在武汉,女不满65岁,男不满70岁。目前支持接力贷的银行,详见知识星球内部分享。

  提问:新人首问!您好房姐,四川攀枝花,因成都限购,老婆看上位于广都中街与华阳大道四段的洪景国际(法院拍卖房起拍1.36万/平,要全款),请问房姐:①这个盘可以买吗?如果可以该买哪个户型?②如不值得买,成都破限房姐有推荐渠道吗?子弹现金100个,攀枝花现住房一套还可以抵押出30个(会否影响再买房的按揭?),商铺贷款还余120万未还,会影响再贷总额度吗?还款能力没有问题,但是查征信18,19年共有4次不连续逾期,金额大的逾期都在两天内,有两笔几百的逾期有20几天,这样成都买房还能贷款吗?急盼房姐回复谢谢!

  回答:你好,攀枝花的气候相比很多号称宜居的城市好,但纯粹投资回避,因为城市小,网红品牌效应也没有。子弹100,建议买成都或者重庆。

  成都快速破限购有4种方案,详见知识星球内部分享。

  征信不是当前逾期,没有连三累六,可以抵押。

  但是抵押出来影响房贷按揭,因为离房贷太近。

  解决方案是:间隔3个月以上,或者换核操作。

  提问:房姐,做生意能赚钱的最关键的能力是哪一个?

  回答:做生意的最关键的能力是什么?

  识别谎言,识人,整合广泛资源、获得关键支持。

  一、有些时候,赞美比谎言更容易让人难以辨别,站在镁光灯下的老板,最容易迷失自我。

  二、除了甄别谎言,还要识人。之所以有人肆无忌惮的撒谎,是因为你的无条件信任。如果你可以展示,你有能力验证对方说的话,那对方也就不敢轻易说谎了。所以一个老板除了抓大放小之外,更重要的是细节管理,要有能力在一个点上刨根问底,有一眼洞穿的能力,也让撒谎者惊惧。

  三、推动一项生意,要提前考虑清楚核心资源和核心竞争力,让各关键交易资源方充分参与。深入与各合作方沟通交谈,并将他们意见深入植入方案中,让各合作方产生深度参与感、成就感。个人的能力是是有边界的,当你学会调动外部力量的时候,整个世界都是你的。

  四、最后,要有超越短期对错、高度聚焦能力。不要太在乎所有人都在乎、又都不敢碰的东西,也不要不在乎所有人都不在乎、都不去想的东西。老板就是要在洪水滔天、天塌地陷、污蔑诽谤中建立秩序,时刻准备命运的挑战与冲击。

  弱小者才看八字,强者破阶从来都是逆天改命,欢迎来到勇敢者游戏。

  
提问:房姐,1.同一个城市的内地板块轮动是必然的吗?2.板块轮动的核心原因是购买力的驱赶吗-预算有限没得选选次一级的选项?3.有大V说深圳的板块轮动是从十几万到3万的价格逐渐过度,价高的先涨,价格便宜的后涨,这个规律你同意吗?

  回答:1. 板块轮动是必然的,就像一个班的同学,几年下来,成绩排名起起伏伏,有的上去一些,有的下来一些,当然属于正常现象。

  2. 板块轮动的核心原因,和班级里同学们的成绩起伏,是一个道理。

  有些小朋友学习更用功、更讲究方法了,成绩就上去了;

  另一些小朋友虽然天赋不错,但是成天打游戏、上课不认真听讲,成绩当然就下来了。

  3. 什么是板块的“成绩”呢?

  是经济,看经济发展的好不好。

  什么决定了经济发展好不好呢?

  是产业,看有没有能批量提供高薪职位的产业。

  好产业进来了,板块就起来了。

  4. 以前的好产业,是制造业工厂;

  后来,是百货商场,沿街旺铺;

  再后来,是金融,西装皮鞋大哥大;

  再后来,是鸭舌帽T恤衫牛仔裤运动鞋双肩包的码农统治世界。

  5. “有大V说深圳的板块轮动是从十几万到3万的价格逐渐过度,价高的先涨,价格便宜的后涨”——瞎扯谈,完全不懂什么是板块轮动。

  哪里先涨、哪里后涨,有两条平行的线路。

  一条是置换链条,这条线是严格遵循从低总价到高总价的。

  小的涨了,大的才有置换支撑,才有涨的底气。

  另一条,是产业链条,而产业的背后是人,是看哪里近期持续涌入人口。

  南山宝安持续涌入,龙港罗湖没啥涌入,后者凭啥一定能跟涨?

  当然,同属一个城市,前者涨上去了,买不起的人确实会溢出到其他总价更低的板块去。

  但是,领涨的板块可未必一定是总价高的板块啊!

  杭州未来科技城有时候也会领涨,它涨了以后,买不起的人会溢出到凤起路、钱江新城吗?

  当然不可能。

  所以,这条线的核心,是产业导致领涨、领涨导致溢出,而不是死板的认为一定高价区先涨。

  只不过刚好深圳这几年是高价区、中价区的人口实力增速更快而已。

  低总价需求,我们会好好研究下轮动的规律,然后有的放矢;

  高总价需求则不然,更好的策略还是:市中心、市中心、市中心。

  提问:房姐,本人三线小城屌丝公务员,有雄心,觉得自己很大的问题是眼界不够,对于未来缺乏想象力,请教我该如何打破信息壁垒呢,提升眼界,提高想象力。另外您认为考研是改变平凡命运的捷径吗?爱好资政法,本人觉得自己有领导才能,敢于承担责任,敢于去闯,喜欢团结人,求您推荐一个专业。屌丝逆袭路上,遇见您,幸甚幸甚

  回答:1. 眼界不够,要想获得更多信息,有三种方法。一是读万卷书,二是行万里路,三是卖万桌酒。对应:学习、观察、实践。

  2. 三者缺一不可,而且先后顺序一定是学习先于观察,观察先于实践。

  3. 别信“读书无用论”土老板们煽动你“不要怂,就是干”的鬼话,他们根本不懂得“幸存者偏差”是什么意思,看不到自己成功的背后,有多少当年怀揣相同梦想的人们,从一无所有,打拼到身无分文,再到负债累累,最后上失信被执行人名单。

  4. 你第一件要做的事,当然就是读书,读很多很多书。量变引发质变,书读得多了,在某个时点,自然会顿悟。

  5. 那时候,我什么都不教你,你也会心里明镜般清楚,该去观察哪些事物,从做哪方面的实践开始做起。

  6. 进步过程中的第一步,是承认自己只是个普通人,并没有什么过人的天赋。如果你真的“有领导才能”,就不会到现在还只是个“三线小城屌丝公务员”了。正视这一点,承认这一点,与之和平相处,是迈向成功的起点。

  提问:房姐,为什么低楼层的房子难卖呢?一楼我能理解,二三楼为什么难卖?我看好多挂出来的低楼层卖好久卖不出去,2018年七八月挂出来

  回答:对新手而言,挂牌时间是个非常具有误导性的信息。大部分看上去挂牌了很长时间卖不掉的房子,之前都是挂的很高、试探市场其实不诚意卖的价格,妄想中大奖钓到一个傻子。直到真的急卖了,才把价格调下来。这就是为什么中介朋友圈动不动就看到“房东急降50万”。

  小高层和高层住宅,二楼三楼本来就是最差的楼层(除了不带花园的一楼以外)。

  不好卖很正常。

  提问:房姐,请问怎么看这样的说法:北京的房价收入比远高于纽约,从而证明北京房价有泡沫。总觉得有不对的地方

  回答:房价由买得起的那个阶层中收入最低的那群人决定。用社会平均收入来计算房价收入比是没有意义的。何况,这篇文章对纽约并不了解。纽约房价今时今日还是显著高于京沪的,大约是2倍的关系。

  京沪很多买不起房的人群收入在迅速增加,正在把“买得起房”的门槛不断拔高,这就是房价上涨的根源。长远看,京沪同样会吸引全世界的富人前来置业。目前办公楼市场这个趋势已经非常明显,住宅未来某一天也一定会。

  那时候,中国的GDP总量、京沪的GDP总量也会追上和超越纽约、伦敦、巴黎、东京、香港那些老牌顶级城市,人口数量还高于他们,持有和交易税费、容积率都低于他们,房价很显然会远高于他们。

  提问:房姐,未来贫富之间教育不平等是否通过补习班锻炼刷题能力保证分数(高考硬实力)+腾出时间培养小孩兴趣及提早接触社会开拓眼界(素质软实力)来实现的?

  回答:通过错位竞争,利用比较优势,弯道超车。和富人硬碰硬比财力、比人脉、比资源、比见识,是当下中产在子女教育上犯的最明显大错误——对富人的简单拙劣模仿,趋之若鹜那些所谓优质民办双语学校,热衷爬藤牛剑、寒暑假游学camp,乐器高球马术。——这些努力注定是白费的,毫无产出比可言,没有任何前途。

  恰恰相反,穷人脱颖而出的唯一机会,就是把所有富人讲面子排场贵族礼仪的时间和资源,全部节省下来,投入到真正关键的重要知识和技能上,所谓好钢用在刀刃。

  (当然,弯道超车至少需要不低于富人的勤奋度)

  房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

  知识星球已盘点出武汉投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘,砍价,贷款,破限购等专业意见,全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案,比别快一步实现财富自由。

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