广州楼市:这个区域房价虚高,别再冲进去当接盘侠

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  我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  提问:广叔你好,现有30万左右的资金可支配购房,本人工作并租房于石碣镇,月租金约2500元,考虑在增城三江盛汇购买一套120平的三房,既暂时自住,又希望做投资升值,因为这里购房经内部操作首付很低,我们做生意正好需要资金,故减少押资金;另外2019年持有佛山高明龙光玖龙府一套125平的4房,贷款70万,平均月可支配资金约3万-4万左右,有东莞购房资格,现我的问题是:增城三江盛汇周边未来的规划有没投资价值?我是选择目前在增城购入房产合适,还是等资金充足一些在东莞购买?佛山龙光玖龙府的发展潜力如何?如果发展空间不大,可能考虑明年卖掉,谢谢指点

  回答:你好。高明龙光玖龙府配套不是很好,周围农民房环绕,投资价值一般。三江盛汇在增城石滩,这个板块是增城房地产市场的一个死角,目前所有在卖的新楼盘都是在炒16号地铁与广州新东站。但目前还找不到新东站在哪里。也不能说16号线与新东站不存在,时间问题而已。但是对于投资来说,这样的时间我们不愿意去赌,即便有了对于房价升值空间也不大。目前石滩板块真正的二手接盘侠只有部分荔城人,这边板块一旦缺少市区的接盘侠,注定了他的价格就像一个水池没有活水涌入进来,房价要涨除非大市场带动起来,就像全世界在下雨,会有来自四面八方的接盘侠。三江盛汇自住可以考虑,投资的话一般。

  提问:广叔你好,新塘锦绣新天地的盘可以吗?未来半年会因为广州的外溢涨价吗?为什么锦绣离地铁比保利还近,小区环境也不比保利差,一直单价比保利低3000呢?

  回答:你好。会的,只是广州核心区还没有真正爆发,我预计爆发会在明年的小阳春。保利要新一点,而且有江景,景观溢价。

  提问:广叔,您好!我们目前确实存在困惑,希望您能指点下迷津!情况如下:我们目前在广州新塘新世界花园嘉怡苑5楼有套95方的三房,于两年前215万入手,现在价格一直在跌,现在在纠结要不要卖掉,不考虑置换,请问那边未来有什么利好能涨上去?是卖掉及时止损好还是继续持有等涨价再出手?您的建议是怎样呢?

  回答:你好。新世界花园嘉怡苑在沙村,临近京港澳高速,周边配套不是很好,小区也偏老了。广州的行情刚刚来,不过新塘这边的行情还没有真正到来,都拿了两年了,好不容易有行情,还是建议等等的。

  提问:广叔您好,有几个问题问下您。

  第一,我名下有一套房子在番禺洛溪,105方三房,女朋友名下有一套房子在中山,89方,三房,两套都未结清,但余款很少,均在20万内,可以随时结清。如果我们都不结清,可否联名在广州买第二套房?如果不行,需要怎么操作才可以买多一套?而且需要尽量少首付。

  第二,女朋友准备过番禺北片工作,就是洛溪,钟村,大石,里仁洞一带,前期我们看了2号线,3号线沿线的房子,包括保利花园,金碧世界,芳草轩,英豪花园,万华花园,丽江花园如英居,锦绣香江,海龙湾,广地花园。基本上比较满意的就是丽江如英居,锦绣香江,保利花园。我们考虑主要是刚性一起居住,小孩未来读书,周边便利性。目前我们两个可以调动的资金250-280,双方各自公积金封顶约1.45万。我月收入在4万左右,她3万左右。请广叔推荐适合我们的地段或者小区,可以是上述之外的其他。

  第三,我女朋友比较保守,总是不愿意贷款太多,怕压力大,未来生活,小孩什么的,把价格限制在400万内的小三房,导致可以选择的余地很少,就目前我们这个情况,广叔有什么建议?我女朋友说想听下您对我们目前情况的看法,是否应该这么保守?中性做法,大胆做法都有什么建议?

  回答:你好。

  1、没有结婚的话,可以以你女朋友名义在广州买一套,广州无房无贷可以3成。

  2、建议首选丽江如英居,次新,景观好,近地铁。次选保利花园。你列的这些楼盘,多是楼龄偏老,或者体量大,要么离地铁远。还可以看下大石的新月明珠花园、敏捷四季花园。

  3、以你们的资金量和月供能力,考虑买个500-600会好一些,如滨江瑞成、金碧花园第三金碧。在广州首房首贷资格是很宝贵的,每人只有一次机会,要利用好,一次贷更多更久的钱。买房不但是赚房子升值的钱,还有金融资金杠杆的钱。买了房结婚吧,这样有家庭的保障她会更安心一点。

  提问:你好广叔,刚和6岁的女儿入户广州,子弹400W,年收入30至60W,属于SFSD,生活区域广州东站和海珠湖之间,现在看了海珠区珠江边的几个二手盘,珠江御景湾和罗马家园,理想目标是豪宅税以下120m至144m三房或四房南北通透的户型,这两天看了一个191平的户型感觉不错,总价八百多万,还有60万的豪宅税,朋友劝我入手,我没了主意,想请广叔帮忙指点一下,自住加投资,我该怎么选择,是入手这套大的,还是买套120m多够住的,剩下一张房票再投资一套南沙或者黄埔区小三房?请您百忙之中一定指点一下。先谢谢您了,祝您全家幸福安康期待您的指点。

  回答:你好,罗马家园未来的增量取决于沥滘村的改造,以及改造的进展。 自住+投资 流通性最好的面积段在90-120之间的三居,面积太大严重影响流动性。 你的思路正确,入手一套小户型,剩余子弹买黄埔。

  提问:广叔你好,广州天河南二路六运六街的房子值得投资吗?楼龄有点旧是92年的,单价在4万多带学位,称得上是老破小了。目前担心的是房子还没供完就变成危房了怎么办?如果拆迁还好,万一不拆迁会不会就砸在手里了呢?投资房产需要注意什么?

  回答:你好,既然知道这种老破小风险高,就不要往坑里跳。一般来说,现在投资房地产只有长线投资才能始终立于不败之地;而短线投资房地产,有时会受到经济衰退的影响而导致全线崩溃。但根据风险与收益对称的原理,在可能获取较高收益的同时也面临较大的风险。如果完全用自有资金买房,若房屋不能及时变现,投入的资金就会被套牢。房产投资成本比较高,投资收益要经过较长时间的检验,不应草率行事。

  而我们在房产投资中应该注意以下几点:

  1.做好对自身资金实力和房地产市场的分析评估。房地产投资需要大量的资金,如果自身没有足够的资金,或者没有一定的筹资能力,就不能投。要进行市场分析,避免盲目的投资。投资买房要着眼于市场的供求关系,观察市场需求和价格走势,找准投资时机。2.选择好房地产投资的品种。品种主要有商铺、写字楼、住宅。商铺写字楼一般不建议买。而投资住宅更安全,升值更稳定,流动性更好。3.要考虑全面。综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、房型以及物业管理等方面的问题。4.考虑好如何进行投资操作。投资房地产最常见的一种方式就是以租养贷。如何将房产出租出去,寻求合适的租户,按时收取房租,就成为投资者关心的问题。

  提问:你好广叔,番禺广场,600万~700复试共260方的标的,对应会是哪些人买。这类标相对于本小区中间楼层一般会折价吗?

  回答:你好,金海岸花园、东逸华庭、东方花园等有限的几个小区有这个户型,这类标的物一定是有折价的,相对于同小区标准层8.8-9.0折 1、在番禺做生意的人,家里有钱,对居住大房子有诉求 2、番禺土著,家里的人比较多,从同小区置换过来的 3、从接盘侠来看,这一类客户比较少的,只能是本地客和小老板为主

  提问:您好广叔,广州户籍,在国企工作,因单位政策申请到公租房,规定在市内不能拥有房产,首付预算50万,想投资小户型的不动产,所以考虑在外市置业以租代供。首选佛山,目前看好滘口地铁站附近的瑞安花园,30分钟可达珠江新城,租值高人流大,但是小区老旧,户型也很一般。另考虑广佛线朝安站的时代云图,楼龄新户型宜居,人流不多,租值不高,也有朋友介绍星汇海珠湾的公寓,租值较高,但是压力较大,不知道以上如何选择呢?

  回答:你好,瑞安花园地铁上盖,海宝湾海鲜市场隔壁,时代云图佛山禅城,星汇海珠湾广纸板块,从区域上来看肯定是首选星汇海珠湾,选广州肯定比选佛山好。

  提问:你好广叔,子弹90,投资用,目前考虑增城科慧花园。两个问题:1是否还有其他非限购楼盘推荐?2全款买一室一厅还是贷款买两室一厅?

  回答:你好,如果单纯投资,子弹90,广州和深圳限购区有更好的选择。增城位置太偏远了,想要和广州、东莞市区连起来,需要非常漫长的时间和持续大量的人口导入。如果不连起来,就是个环一线新城,不属于我喜欢的A类优质稳健资产。

  提问:你好广叔,坐标佛山高明,15年之前高明房价一直4—5k还卖不出,后面几年传言建机场,修地铁,房价迅速翻倍,现在均价都到8000毛坯了,像保利,绿地都到一万二三带装修了,然而目前为止就修了一条几公里的轻轨。我是刚需用户,请问现在什么时候买房合适?手头子弹30,是借钱一次性买个大户型还是先买小户型?高明的房价还有上升空间吗?如果买的话,哪个楼盘合适啊?

  回答:你好,三水高明不要买,大坑。 佛山分为禅城、三水、高明、顺德和南海五个区,其中三水和高明区的经济较弱,禅城区是佛山的政治和文化中心,虽然是政治核心却非绝对控制中心,因为经济基础决定上层建筑,佛山的经济强区是顺德和南海。 佛山只能买临广的片区。延佛山地铁一号线垂直切开佛山,只能买东面。


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