叶檀:跟这家房地产企业的老总聊了聊 一天当一年过 疯狂融资卖房

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈




  文/叶檀财经女侠 | 毒舌善心

  每一次,房地产出现大变局都是有先兆的。

  这一次,再次有迹象,房地产出现了大变局。

  傻呵呵的以为房价永远会上涨,以为房地产未来还是最黄金的资产,一定会被埋。


  房地产出现大变局的先兆

  每一次大变局都有先兆,先兆发生时,市场价格不会有大变化。大部分人不会跳船逃生,等着温水煮青蛙。

  先看上一次房地产投资黄金时代的先兆。

  1998年,拉开了房地产的黄金大幕。

  当年7月1日开始,党政机关停止实行40多年的实物分配福利房的做法,推行住房分配货币化。

  此前,召开了上百次座谈会,历时3年多准备,多个城市试点。

  为了赶上末班车,从1998年下半年,各地进入“福利分房”的高峰期。

  从这一年开始,只要买房,就能享受财富增长。

  货币快马加鞭,送上房地产发展的子弹。央行安排1000亿元住房贷款指导性计划,只知道存款和买国库券的国人,逐渐习惯了房贷。


  现在,房地产进入巨大改变期,从黄金时代步入白银时代,先兆早已显现。

  2016年年底,中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”,房住不炒,从此耳熟能详。

  2019年12月10日举行的中央经济工作会议,再次确认房子是用来住的、不是用来炒的。背景是,2016年左右,房地产市场又热得发烫。

  终于,配套的金融政策出手了。

  8月20日,住建部、央行在北京召开重点房企业座谈会,会上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

  8月28日,限制开发商融资的“三条红线”正式出街,将于2021年1月1日起全行业全面推行。

  这三条红线是:

  

1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%; 2、房企的净负债率不得大于100%; 3、房企的“现金短债比”小于1。


  拿地销售比是否过高、经营性现金流,将作为监管机构考察的重要指标。

  根据踩线情况,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档:

  

三项指标全部“踩线”,有息负债不得增加; 两项“踩线”,有息负债规模年增速不得超过5%; 一项“踩线”,有息负债规模年增速可放宽至10%; 全部指标符合监管层要求,有息负债规模年增速可放宽至15%。

  这12家房企作为试点,将接受严格监管。

  监管部门下发了《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》,要求试点房企每月15日前提交。

  监测表共涉及8项财务指标,分别为剔除预收款后的资产负债率、未剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比、权益口径购地金额、权益口径销售金额、近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、有息负债,其中涵盖了融资“三条红线”指标。

  饶你是孙悟空,也逃不出如来佛的掌心。

  总而言之一句话,稳杠杆,降负债。

  没有高杠杆,就没有高房价。

  中国房地产的白银时代拉开帷幕,黄金时代渐行渐远。


  房地产改革 最重要的象征性城市是深圳

  象征性城市是深圳。

  一个轮回之后,深圳从新加坡回到了新加坡。

  在房地产发展初期,深圳学的是新加坡。

  1986年,深圳成立市住房制度改革领导小组及办公室,借鉴中国香港、新加坡经验,提出以住房保障为主导,将住房商品化和住房保障结合的住房制度改革方案,1988年6月,正式发布实施《深圳经济特区住房制度改革方案》。

  当时,深圳建了1715万多平方米微利安居房、经济适用房。


  深圳的安居工程做得如此之好,以至于在1992年,深圳市住宅局荣获了联合国人居中心授予的“人居荣誉奖”,1997年,深圳再次被评为全国房改工作先进城市。

  从1988年到2004年,深圳房价多年稳定,毫无炒作空间,跟现在的长沙一样。

  从1990年到2003年,原特区内中心区房价大体稳定在每平方米4000-5000元之间,原特区外的房价每平方米不到2000元,年增长速度通常在5%上下。直到2004年,深圳房价突破每平方米6000元。

  2003年,深圳房价正式起飞。

  原因还是政策。

  2003年,深圳市出台《深圳市机关事业单位住房分配货币化改革实施方案》;2011年,深圳市人大出台《深圳市保障性住房条例》,深圳彻底抛弃新加坡模式,向香港模式狂奔。

  结果呢?我们来看看最新的深圳房价数据。

  根据禧泰数据,上个月,深圳二手房均价是每平米75,249 元,同比上涨了16.87%,平均总价是 863万元。

  近一月(截止到9月17日),深圳二手房均价是每平方米75,410 元,环比上涨了0.21%。就这个价格,还是压了又压的结果。


  地球人已经控制不住深圳房价上涨的步伐。

  痛定思痛,加上产业压力、政策压力巨大,深圳决心回归新加坡模式。

  2020年8月28日,深圳住建局局长张学凡表示,牢牢坚守“房住不炒”的定位,“新加坡就是我们学习的榜样”。

  深圳已经这么做了。

  4年前,深圳成立了一个平台人才安居集团,统筹负责深圳市人才安居住房的投资建设和运营管理,买地总耗资超过百亿元。

  2020年上半年,深圳一共挂牌出让了21宗土地,其中有14宗居住用地,6宗商业(办公)用地,1宗工业+商业用地。

  在14宗成交的宅地里,只有2宗宅地用来建设普通商品房,其余12宗,全是人才安居房的储备用地,人才安居集团笑纳10宗地。

  每一宗地都是巨额资金,付出真金白银,这说明,深圳实在太想弃邪归正了。

  让我们想象一下未来深圳房价。

  再过十年,深圳商品房价格还是会高上天,但年轻人才呢,大部分会住进政府提供的经济房。深圳这次学习新加坡模式,会学到底。

  海平面下暗潮汹涌,表面上风平浪静。


  房价没有大的变化,最新的数据还在涨、涨、涨。

  根据国家统计局的数据,今年8月份,70城新房价格环比上涨的有59个,二手房价格环比上涨的有47个,相比2019年同期,基本都在涨。

  大家贷款买房也很积极。

  今年8月份,住户部门中长期贷款增加5571亿元,比去年8月份,上涨了22.71%,创下13年以来(自2007年起)同期新高。6月份创下年内新高6349亿元。

  上一次8月份高达5000亿水平的中长期贷款增加,还是在2016年。

  可见,大部分投资者是后知后觉的。一切的迹象都在显示,现在买房真的不必着急,逡巡到年底,好好看一看。

  未雨绸缪,才能旱涝保收,人生不必每笔钱都赚,只要预见大趋势的变化即可。

  家庭资产的房产配置,最多不要超过60%。


  三条红线之下 房地产企业拼命卖房 融资

  8月20日,有12家房企参加了重要的“红线”座谈会,分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

  对参会的12家大型房企进行一个划分。

  位于“三道红线”中红档的有3家房企:融创中国、绿地控股、中梁控股;

  剔除预收款后的资产负债率分别是84.2%、82.8%、80.8%;净负债率分别是214.1%、163.4%、120.9%;货币资金与短期债务之比分别是0.57、0.67、0.70。

  位于橙档的是阳光城,剔除预收款后的资产负债率分别是77.6%,净负债率154.4%,货币资金与短期债务之比1.15。

  位于黄档的是碧桂园、万科、新城控股;剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、76.5%、76.5%;净负债率分别是55.3%、36.7%、14.2%;货币资金与短期债务之比分别是2.14、1.68、2.42。

  位于绿档的4家保利发展、中海地产、华润置地、华侨城,都是央企;

  剔除预收款后的资产负债率分别是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%;净负债率分别是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%;货币资金与短期债务之比分别是2.09、4.00、2.89、1.01。

  天风证券发布研报,三条红线巨压之下,绝大部分房企都会承受重压。

  根据2019年财报,按照“三条红线”标准对销售额前50家房企进行划分。同时踩到“三道红线”的房企有14家,踩到两道红线的10家,踩到一道的14家,全部不踩线的只有12家。


  图片来源于网络,侵删

  《圣经》“马太福音”第十三章、第二十五章说:凡有的,还要加给他,叫他有余;凡没有的,连他所有的,也要夺去。

  这就是投资的要义,多的得到更多,韭菜,一无所有。

  为了应对新常态,房地产开发商厉兵秣马,

  1、打折大甩卖

  9月之后,TOP3开发商挂出“7折甩卖”大字招牌。

  9月6日晚间,恒大集团董事局主席许家印在营销大会上宣布,从9月7日起到10月8日,恒大全国楼盘全线七折,并在会上正式下达了九月份、十月份的营销目标:每个月销售目标1000亿元,“金九银十”要卖2000亿元,出台一系列促销“组合拳”。

  大型开发商进行秋收战役。不惜代价售房,为未来腾挪出空间。

  最近见到一家大型开发商的区域总,他们公司的情况算是比较乐观,但总部下了死命令,必须完成2000亿元的销售。

  今年房地产去化率低,好不容易5月之后过上了好日子,这不,又套上了紧箍咒。

  据房价大数据平台统计报告显示,今年一二季度,开发商一二线城市的在售楼盘平均去化率已经由去年的65%降低到了44%,三四线城市,去年下降67%,今年直接跌到不足30%。

  三四线城市,日子非常、非常难过。


  2、集体停止拿地

  除了武汉、长沙、广州、重庆、西安等个别城市外,开发商几乎是集体停止大规模拿地。

  全国土地成交陷入低谷,8月成交量,居然比受疫情影响的第一季度月平均值,只是略高一点点。

  根据观点地产研究院数据,8月,一二三线城市供应土地建筑面积为818.9万平方米、5012.6万平方米、5754.6万平方米,分别环比减少22.1%、12.1%、6.5%。

  100个重点城市成交土地数量916宗,环比减少430宗;成交土地规划建筑面积8958万平方米,环比减少30.1%。

  反观今年第一季度,平均月成交土地数量857宗,月成交土地建面为8025.7万平方米。

  3、拼命发债

  不仅如此,开发商还在拼命发债,管他海内海外,在低息低杠杆时期,地主家先备点余粮再说。

  借钱是能借就借。

  一季度开发商融资整体萎缩86%。从4月以来反弹,8月迎来井喷——境内债券单月发债超过659亿,同比2019年同期上涨了5.1%。

  仔细分析,融资的特点是,境内融资多、利息低的都是国企、央企。国企的融资利率可以低到4%-5%,没有背景和实力的民企的融资利率高达12%。

  海外融资通道已经切断,对于很多严重依赖于境外发债的房企来说,如同当头一棒。

  2020年还是开发商的偿债大年。根据平安证券测算,2020年,房企的境内发债、海外发债、房地产信托的到期规模合计达到了1.5万亿。

  表面看来,房地产开发商融资挺多,实际上境内外的管道受到严格控制,借的没有还的多。

  2020年8月,地产发债主体(非城投)共发行债券514.26亿元,当月偿还量为635.92亿元,债券净融资额为-121.66亿元,单月净融资额转负。

  从发行结构来看,国企和非国企8月份净融资均为负,其中国企单月净融资-50.15 亿元,非国企则为-71.51亿元。

  直接说了吧,现金流不足的民营房企会直接挂掉。

  开发商还在做什么?

  协调厂家抓紧落实供货计划,签订能够给予账期付款的集采协议,通过供应链改革,为2021年减压,让产业链共同承担压力。

  跟其他房企合作开发,抱团取暖。

  再这么挤压下去,房地产的结局呼之欲出:

  房地产业跟钢铁、水泥行业一样,大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米,只留下十家以内的头部企业。

  第二、三季度至今,不少城市出现了土地转让的小高峰,相当比例的土地,被“腰部房企”收入囊中。

  这是不得已而为之。行业洗牌将至,“腰部玩家”处境尴尬,三条红线悬在头上,既不能像头部房企一样打折回血,也无法孵化多元化业务,他们要么自我阉割消失不见,要么猛冲猛打挤进“头部阵列”。

  至于个人投资者,买房自住的趁着房地产被压上车,在人口聚集、经济上升的城市上车。别等着崩盘,根本不现实的。

  开发商疯了,购房者也疯,去两个楼盘走了走,拿着现金抢购的人依然不少。

  转型时代,看似一片混乱,其实非常清晰。

  在我看来,无外乎三条,把银行从房地产战车放下来、挤出房地产头部企业、把房地产金融做成民间愿意交易的金融产品。

  不要纠结房价崩不崩,不可能的,这样的问题太小儿科了。

  身价上亿的央视购房专家每天1小时在线指导

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

跟贴 跟贴 18 参与 1299
推荐
资讯
财经
科技
娱乐
游戏
搞笑
汽车
历史
生活
更多
二次元
军事
教育
健身
健康
家居
故事
房产
宠物
旅游
时尚
美食
育儿
情感
人文
数码
三农
艺术
职场
体育
星座
© 1997-2020 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 侵权投诉 Reporting Infringements | 不良信息举报

叶檀财经

微信公众号:叶檀财经

头像

叶檀财经

微信公众号:叶檀财经

2865

篇文章

410662

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码