拆迁时自家补偿款比别人少，原因在这里！

征收补偿是被征收人最为关注的一个问题，也是征地拆迁多年来的一个老大难。很多被征收人在看到政府的补偿方案后，总是感觉不管是房屋的补偿标准还是附属物或是其他的补偿，始终达不到心里的预想。有些明眼人可能很快找出哪里出了问题，而大部分被征收人面对这一份补偿方案，只是感觉不合适，但具体哪里有问题却又说不出来。而等到最后签协议的时候，才发现自己的补偿款比预想中少了许多，但究竟少在什么地方，却说不出来。

北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师针对这个问题为大家详细讲解。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

这一条例直接决定了我们房屋的价值，不要小看这短短几行字，实际上操作空间是非常大的，而我们的补偿也往往减少在这里。

一般情况下征收方会从两个方面着手：一是评估机构，一是类似房地产。

评估方面：

在货币补偿价格上，可以说评估机构的评估产生了定价的作用，而评估机构选择如果限定在政府的指定范围内，则很难保证评估的中立性。

但地方政府往往不同意被征收人在指定范围之外选择评估机构，每个区县范围内也仅仅几个评估公司，这些公司与地方政府的关系一般相当密切，他们能够做出公正的评估吗？

根据以往的案例，评估机构的评估价格往往会低于市场价。

有的被征收人可能会说，法律不是还赋予我们申请复核、鉴定的权利吗？

确实，如果对评估结果不满可以申请复核、鉴定，先不说这个钱是自己出，难道你能保证复核、鉴定的人员会真正站在公平、公正的角度吗？

很多情况往往是被征收人费力不讨好。

类似房地产方面：

被征收房屋按照类似房地产市场价格补偿，但何为类似房地产，被征收人单门独户的院落和四周的单元房是类似的房地产吗？显然不是！

我们认为被征收房屋的容积率、院落、空间、房屋高度等因素都是决定房地产价格的重要因素，倘若开发商的房子是单门独户可能按照别墅价格出售，即使规划用途为普通住宅，价格断然会高于高层小区单元房的价格，而被征收人单门独户的院落一般是以高层小区单元房作为类似房地产估价的。

另外，配房、厨房、厕所如何对待？安置房或开发商的单元房的厕所、厨房、电梯、阳台是全部计算做房屋面积的，而被征收人的配房、院落内的厨房、厕所、门房基本上都是按照附属物对待，只补偿建造成本价格，这显然是不公平的。

看了以上这些，想必被征收人都明白自己的补偿究竟少在什么地方了。如果在征收过程中，可以自主选择评估机构，并且房屋的价值参照真正意义上的类似房地产价格，那么我们的补偿便公平合理；当然，如果征收方不按规定办事，那么我们也不要怕，用法律告诉他们什么才是合理补偿！