福州投资和自住买房要怎么选?

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  最近很多粉丝后台私信都会问有钱想投资房产,不知道买哪里升值概率大,一般我都是回复不建议投资,因为目前中央定调房住不炒,基本扼杀了出现暴涨的情况,加上福州的租售比实在太低。但是现在银行理财收益率低,股市风险较大,对于很多有闲钱的朋友,还是希望把钱投资到房产。今天就来聊聊个人对于福州选房的看法。

  刚需买房需要注意板块吗

  相信大家经常会听到一句话:“刚需就不要在意以后房价涨跌了,反正你只有一套房,也不能拿去卖”,对于这个论点,个人看法,如果对比整个宏观楼市的涨跌,确实作为刚需影响不大,但是如果细化到城市板块的话,差别就大了。虽然不是投资性质,但是一个人一辈子只住一套房的概率是较低的,对于以后的换房等都有很大影响。

  比如举个简单的例子,2014年福州金辉淮安和东二环的融信后海,均价都在15000左右,但是到了2020年,金辉淮安的二手房在20000,融信后海在40000,如果当时买入融信后海,没买金辉淮安,现在一套房子可以直接换对方两套了。从这个例子就能很明显体现,板块的优势对于以后的换房,出售等操作有较大帮助,刚需依然要注意板块的升值潜力。

  当然对于刚需来说,购房考虑的侧重点肯定不一样,个人建议:尽量从自身的生活区域出发,选择满足自住的条件,再考虑区位未来的规划和升值潜力。

  板块是潜力还是透支?

  对于投资和自住的朋友来说,肯定对于板块的升值潜力非常重视。但是大家是否考虑过,很多时候新盘推售介绍楼盘所处板块配套如何,购买之后,未来有很大潜力。但是这些配套基本都是肉眼可见的规划,确定是潜力吗?

  举个例子:东二环和三叉街,目前东二环除了泰禾广场,还规划了晋安湖,CBD,三中晋安分校,软件园分园等,三叉街规划了SM,中骏世界城,万达等。对于这两个板块可以说肉眼可见的配套。但是板块价格如何了?东二环目前均价35000,三叉街新盘均价33000。这种价格是已经兑现利好,还是有很大潜力了?

  其实细想,14年的东二环为什么才14000,因为受到化工的影响,加上周边没什么配套,但是随着这几年的配套落地,东二环自然领涨福州到了35000。三叉街也是一样的情况,以前周边基本是乡村结合部,但是目前随着几大商圈和地铁的落地,新盘价格都在33000左右。这样的价格来看,后续可能还有一定上涨动力,但是基本已经兑现了未来的配建规划,而且要是规划有变动,还要可能有下跌的风险。

  所以如果是投资的朋友,在购房前,最好是根据自身的眼光去判断一个区域未来的规划,而不是人人都看得到的规划配套。如果无法判断未来,建议从区位入手。对于配套来说,区位是个比较稳定的优势。

  举个简单的例子,台江排尾,周边配套不多,但是35000新盘卖的轻松,因为区位是一个比较稳的硬通货,项目位于台江二环内,近市中心,如果后续周边政府加入规划,那就有了上涨的动力。


  借鉴历史,谨慎购房

  俗话说的好,以史为鉴,可以知兴替,在最近翻阅二手楼盘的资料时候发现一些2013年的新盘价格。对比目前它们的二手价格,其实可以把握一些它们的优缺点,对于自己后续的投资购房做一些借鉴。

  2013年12月,某APP的新闻,当时福州几个新盘的价格(可能有点出入),如下:

  保利香槟国际:17500元,2020年:32000元,涨幅:82%

  世欧澜山:20000元,2020年:43000元,涨幅:115%

  万科金域:27000元,2020年:41000元,涨幅:51%

  阳光凡尔赛宫:20000元,2020年:33000元,涨幅:65%

  杉林悦榕公馆:18000元,2020年:32000元,涨幅:77%

  三盛国际公园:15000元,2020年:24000元,涨幅:60%

  分析:从上面的价格和涨幅来看,作为高端楼盘的世欧澜山和万科金域,目前均价差不多,但是涨幅差距较大,主要原因在于世欧澜山借着楼盘的品质和东区的崛起,对自身的涨幅起到了很大作用。

  三盛国际公园,保利香槟国际,作为五四北和东二环楼盘的代表,虽然都处于东区,但是五四北这几年除了库存加大,配套却比较一般,东二环借着板块崛起涨幅更大,不过保利香槟国际其实在东二环算是均价中位的二手房,由于自身大体量楼盘,导致出租和人流巨大,楼盘品质受到影响

  阳光凡尔赛宫,当年于世欧澜山一样2w价格,定位都是高端品质楼盘,但是目前价格仅仅在32000左右,并不是自身的品质下降,而是由于地处台江鳌峰区域,离市中心距离还是有一段距离,台江近年规划配套遇冷。导致楼盘的天花板也被限制。

  购房总结

  对于刚需购房来说,首先考虑自身生活圈子,再结合板块区位交通便捷和配套。对于投资来说,需要考虑的比较多,并不仅仅是靠肉眼可见的落地配套,而是要去考虑当前的价格于未来的涨幅是否能成比例。对于板块选择来说,尽量从区位出发,再考虑楼盘的体量,品质,以及未来的政府规划。

  经常有人问某某板块未来涨幅,一般都是以目前均价做基础,比如未来如果打算5年有50%收益,三叉街目前均价33000,觉得5年后三叉街能5W吗?东二环均价35000,未来53000?金山新盘3w,未来45000?江南CBD均价25000,未来37500?高新区均价18000,未来27000?

  当然5年50%收益率肯定不需要总价上涨50%,毕竟大部分都是有贷款的,相当于借助了杠杆,所以涨幅基本可以减半,就能达到预期收益,但是不凡对比一下这些区域未来同样幅度下,自身觉得哪个毕竟容易实现?

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

跟贴 跟贴 1 参与 1
推荐
热点
财经
科技
娱乐
游戏
搞笑
汽车
历史
生活
更多
二次元
军事
教育
健身
健康
家居
故事
房产
宠物
旅游
时尚
美食
育儿
情感
人文
数码
三农
艺术
职场
体育
星座
© 1997-2020 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 侵权投诉 Reporting Infringements | 不良信息举报

刚需探房

一起来探讨房产

头像

刚需探房

一起来探讨房产

85

篇文章

419

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码