最近很多粉丝后台私信都会问有钱想投资房产，不知道买哪里升值概率大，一般我都是回复不建议投资，因为目前中央定调房住不炒，基本扼杀了出现暴涨的情况，加上福州的租售比实在太低。但是现在银行理财收益率低，股市风险较大，对于很多有闲钱的朋友，还是希望把钱投资到房产。今天就来聊聊个人对于福州选房的看法。
刚需买房需要注意板块吗
相信大家经常会听到一句话：“刚需就不要在意以后房价涨跌了，反正你只有一套房，也不能拿去卖”，对于这个论点，个人看法，如果对比整个宏观楼市的涨跌，确实作为刚需影响不大，但是如果细化到城市板块的话，差别就大了。虽然不是投资性质，但是一个人一辈子只住一套房的概率是较低的，对于以后的换房等都有很大影响。
比如举个简单的例子，2014年福州金辉淮安和东二环的融信后海，均价都在15000左右，但是到了2020年，金辉淮安的二手房在20000，融信后海在40000，如果当时买入融信后海，没买金辉淮安，现在一套房子可以直接换对方两套了。从这个例子就能很明显体现，板块的优势对于以后的换房，出售等操作有较大帮助，刚需依然要注意板块的升值潜力。
当然对于刚需来说，购房考虑的侧重点肯定不一样，个人建议：尽量从自身的生活区域出发，选择满足自住的条件，再考虑区位未来的规划和升值潜力。
板块是潜力还是透支？
对于投资和自住的朋友来说，肯定对于板块的升值潜力非常重视。但是大家是否考虑过，很多时候新盘推售介绍楼盘所处板块配套如何，购买之后，未来有很大潜力。但是这些配套基本都是肉眼可见的规划，确定是潜力吗？
举个例子：东二环和三叉街，目前东二环除了泰禾广场，还规划了晋安湖，CBD，三中晋安分校，软件园分园等，三叉街规划了SM，中骏世界城，万达等。对于这两个板块可以说肉眼可见的配套。但是板块价格如何了？东二环目前均价35000，三叉街新盘均价33000。这种价格是已经兑现利好，还是有很大潜力了？
其实细想，14年的东二环为什么才14000，因为受到化工的影响，加上周边没什么配套，但是随着这几年的配套落地，东二环自然领涨福州到了35000。三叉街也是一样的情况，以前周边基本是乡村结合部，但是目前随着几大商圈和地铁的落地，新盘价格都在33000左右。这样的价格来看，后续可能还有一定上涨动力，但是基本已经兑现了未来的配建规划，而且要是规划有变动，还要可能有下跌的风险。
所以如果是投资的朋友，在购房前，最好是根据自身的眼光去判断一个区域未来的规划，而不是人人都看得到的规划配套。如果无法判断未来，建议从区位入手。对于配套来说，区位是个比较稳定的优势。
举个简单的例子，台江排尾，周边配套不多，但是35000新盘卖的轻松，因为区位是一个比较稳的硬通货，项目位于台江二环内，近市中心，如果后续周边政府加入规划，那就有了上涨的动力。
借鉴历史，谨慎购房
俗话说的好，以史为鉴，可以知兴替，在最近翻阅二手楼盘的资料时候发现一些2013年的新盘价格。对比目前它们的二手价格，其实可以把握一些它们的优缺点，对于自己后续的投资购房做一些借鉴。
2013年12月，某APP的新闻，当时福州几个新盘的价格（可能有点出入），如下：
保利香槟国际：17500元，2020年：32000元，涨幅：82%
世欧澜山：20000元，2020年：43000元，涨幅：115%
万科金域：27000元，2020年：41000元，涨幅：51%
阳光凡尔赛宫：20000元，2020年：33000元，涨幅：65%
杉林悦榕公馆：18000元，2020年：32000元，涨幅：77%
三盛国际公园：15000元，2020年：24000元，涨幅：60%
分析：从上面的价格和涨幅来看，作为高端楼盘的世欧澜山和万科金域，目前均价差不多，但是涨幅差距较大，主要原因在于世欧澜山借着楼盘的品质和东区的崛起，对自身的涨幅起到了很大作用。
三盛国际公园，保利香槟国际，作为五四北和东二环楼盘的代表，虽然都处于东区，但是五四北这几年除了库存加大，配套却比较一般，东二环借着板块崛起涨幅更大，不过保利香槟国际其实在东二环算是均价中位的二手房，由于自身大体量楼盘，导致出租和人流巨大，楼盘品质受到影响。
阳光凡尔赛宫，当年于世欧澜山一样2w价格，定位都是高端品质楼盘，但是目前价格仅仅在32000左右，并不是自身的品质下降，而是由于地处台江鳌峰区域，离市中心距离还是有一段距离，台江近年规划配套遇冷。导致楼盘的天花板也被限制。
购房总结
对于刚需购房来说，首先考虑自身生活圈子，再结合板块区位交通便捷和配套。对于投资来说，需要考虑的比较多，并不仅仅是靠肉眼可见的落地配套，而是要去考虑当前的价格于未来的涨幅是否能成比例。对于板块选择来说，尽量从区位出发，再考虑楼盘的体量，品质，以及未来的政府规划。
经常有人问某某板块未来涨幅，一般都是以目前均价做基础，比如未来如果打算5年有50%收益，三叉街目前均价33000，觉得5年后三叉街能5W吗？东二环均价35000，未来53000？金山新盘3w，未来45000？江南CBD均价25000，未来37500？高新区均价18000，未来27000？
当然5年50%收益率肯定不需要总价上涨50%，毕竟大部分都是有贷款的，相当于借助了杠杆，所以涨幅基本可以减半，就能达到预期收益，但是不凡对比一下这些区域未来同样幅度下，自身觉得哪个毕竟容易实现？
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