昆明西北新城上悦天地项目三期评测

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  备案名称:云海苑

  项目地址:沙河北路与沙河路交叉口

  销售价格:2020年9月份16000元

  
关于上悦天地的配套、教育、交通等方面的内容本文不再叙述,详情请看《繁华丰盛自成一城,上悦天地总体分析》这篇文章。

  NO. 1|项目回顾

  
项目的一期和二期的住宅部分基本卖完了,11号地块还有公寓产品在售,去年的时候,置业顾问说是会签约先锋小学,今年项目签约红旗小学,所以在买房子中的口头承诺都不要当真。项目会配套建设红旗小学上悦天地校区,学校预计2021年秋季学期开学,但是因为上学门槛比较低,所以生源质量预测会比较一般。

  

  

  项目一期、二期在建实景图

  NO. 2|规划方案

  上悦天地三期占地面积37.6亩,建筑密度37.8% ,容积率5.15,绿地率27.9%。共规划建造3栋高层住宅、3栋商办产品及沿街商业等配套用房。户型一共有3种,建面约89-117㎡住宅产品,上悦天地三期的优点距离地铁近,距离昆武高速比较远,噪音干扰小,缺点是容积率太高,只有三栋住宅楼,内部基本上没有公共空间,居住品质比较低。外部的商办产品对于1号楼和和3号楼可能会产生一定的干扰。

  

  项目周边规划图

  

  

  项目区位图

  

  项目三期(8号地块)总平面图

  1栋,假板式楼,2梯5户。层高30层,户型分布有C1户型(89㎡)、C2户型(117㎡)、C3户型(109㎡)。本栋东侧为小区主大门,东侧的C1户型和C2户型下方有一处地下车库出入口。本栋南侧带有二层的临街底商,会产生一定的日常干扰。本栋的优点就是没啥遮挡,日照应该还不错。

  

  

  项目在建实景图

  2栋,假板式楼,2梯6户。层高32层,户型分布有C1户型(89㎡)、C2户型(117㎡)、C3户型(109㎡)。楼栋的西侧为小区主大门,本栋带有二层的临街底商,本栋距离南侧的市政道路为12.99米,距离东侧的市政道路为21.63米,在这三栋里面算是比较均衡的一栋。

  

  2栋和3栋标准层平面图

  3栋,假板式楼,2梯6户。层高32层,户型分布有C1户型(89㎡)、C2户型(117㎡)、C3户型(109㎡)。2栋和3栋的楼间距为32.9米,本栋东侧是小区次出入口和地下车库出入口,本栋北侧为二层的临街商业和商办产品,楼栋首层为架空层,作为文化活动场所,没办法,因为小区内部没空间,只能在楼栋架空层做这个。本栋根据经验来看,中低层的日照应该很一般。

  
NO. 3|户型评测

  C1户型

  89㎡,实际套内面积71.5㎡,三室两厅一卫,这个户型分布在1栋、2栋、3栋的东北角和西北角,这个户型和万科城四期的88㎡的户型基本一样。户型是个常用户型,内部相对比较合理,因为朝向,日照会比较一般,另外,本户型入户门正对外部走廊,可能会有购房者认为风水不好。本户型的阳台的面积约为4.3平方米,靠近阳台的卧室面积为7.7平方米,主卧的面积为9.7平方米。靠近厕所卧室面积约为6.5平方米。小阳台面积约1.5平方米。

  

  C2户型

  117㎡,实际套内面积93.4㎡,三室两厅两卫,这个户型分布在1栋、2栋、3栋的东南角或者西南角,这个户型和万科城四期的116㎡的户型框架基本一致。就是阳台分成了两个,多了飘窗。总体上户型比较方正,是一个常用户型,客餐一体,卫生间干湿分离,餐厅位置阻挡生活流线等。大阳台的面积约5.3平方米,小阳台面积约1.9平方米,靠近大阳台的卧室面积约8.4平方米,主卧的面积为19.8平方米。北侧卧室面积约为9.0平方米。

  

  C3户型

  109㎡,实际套内面积87.5㎡,三室两厅两卫,这个户型分布在1栋、2栋、3栋的中户,这个户型和万科城四期的105㎡的户型基本一致,就是阳台变成了两个。户型比较方正,是一个常用户型,客餐一体,卫生间干湿分离,分布在中户的主要问题是私密性不好,几个功能房二次采光等。大阳台的面积约5.3平方米,小阳台面积约2.0平方米,靠近大阳台的卧室面积约8.7平方米,主卧的面积约16.2平方米,北侧卧室面积约6.5平方米。

  

  
NO. 4|老聂综合点评

  本地块距离地铁更近,容积率偏高,居住品质一般,和万科城四期的户型产品大同小异,总体属于中规中矩的水平。

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