在广州，我从不买南沙的理由

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　　问：十三房您好，目前首付只有60万，正在武汉光谷东和广州南沙之间犹豫不知该如何抉择，想请教一下您未来五年这两个区哪个涨幅潜力更大前景更好呢？想买套房先自住五年左右后出手您觉得可以嘛？谢谢您

　　答：你好，感谢大额付费！

　　南沙都是投资客去，给南部人民配置少数偏激进类的房产做分散用的，并不是让你主力资产all in买进去。真正发现起来还比较早，还不是适合入场的时间。如果你有广州名额，那就买市区。

　　南沙脑残粉的独白：

　　南沙离广州市区太远了要45公里以上——我是自贸区

　　南沙的产业配套需要时间落地生根——我是自贸区

　　南沙的人口太少且导入遥遥无期——我是自贸区

　　南沙的土地供应太大对手盘太多——我是自贸区

　　南沙跟广州关系过于松散不成体系——我是自贸区

　　南沙的教育医疗配套非常不太好——我是自贸区

　　5年前就规划了自贸区了好不好——我是自贸区

　　城市选择上广州比武汉好，广州投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

　　广州破不了限购，建议买光谷东。

　　问：十三老师，看好南油b吗或裕亨花园，八卦岭宿舍？

　　答：这几个都是市中心老破楼梯房的典型代表，尤其是南油b和八卦岭宿舍，这类房源只有两种价值，或者为学位，或者搏拆迁，这几个盘学位是没有的，搏拆迁我只能祝你好运，原则上远离此类房源。

　　问：带海韵学位的幸福海岸，和宝实的金泓凯源城，同样是大社区楼龄也几乎相同，改善型需求如何选取？或者推荐更优的其他选择？感谢回复！

　　答：宝安实验和海韵其实谈不上有多大差别，目前宝安实验略优一点，但后期海天学校作为宝安中学扎在宝安中心的一个点，可能会带来很大的格局变动。目前还不方便透露太多讯息。 自住+教育，这两个都可以，品相上我更喜欢幸福海岸。

　　问：老师，深航假日名居是怎么回事，不是福利房吗，中介说有3房卖，一次性全款四五百万，和业主签协议，以后可以过户，靠谱吗，主要看中这个位置和紧邻海韵学校，风险主要在哪些，求解答

　　答：假日名居是航空公司的福利房，13年左右才分配的，十年后才能交易，如果现在卖出，先全款锁定房子，几年后再过户，这期间如若房价上涨，有原业主返价风险。这个位置没有地铁，商业也不方便，海韵成为名校，还需要时间沉淀。

　　问：十三，你好！我目前如果卖了昆明效区的一套（十年不涨）房，（一直想卖）差不多可以有100万，月收入有一万四左右（含前夫给的生活费），带娃，这种经济状况，是否应该在深圳买个条件还可以的三十平米的公寓？我有这个条件买吗？

　　答：首先，昆明郊区的房子要卖，如果这一波都没涨，这套房子没有任何保留价值。 其次，你给到的条件不明确，比如，是否生活在深圳?置换深圳是投资还是自住?是否首套首贷? 我的意见，如果你生活在深圳，无自住房，首先应该解决自住问题。 结合你的还款能力，至少能买到一套200万的房子，应首选老旧的商品小两房，而不是公寓。 如果深圳已有自住房，纯投资，可以考虑买一套租售比高的市内小户型或公寓，未来用租金覆盖部分生活支出。 最后，单身带娃不易，100万对你来说不是小钱。

　　问：您好，请问，纯投资总价400万左右，投哪个区域回报率比较高，麻烦具体说几个片区

　　答：讲真，现在400万预算在深圳蛮尴尬的，热点片区连像样的小两房都买不到，硬杠一个没学区的老破小一定能升值最大化吗，我看未必。 非热点片区400万能买到两房三房甚至四房，好多人又看不上，相信历史经验认定不会涨。 其实现在400万已经是一个分水岭了，超过这个数还可以继续去凑热点片区的热闹，小于等于的要转变思维和改变打法了。

　　问：请问尚都二期跟天悦龙庭二期哪个小区比较好？虽然是临近小区，但是两个整体风格和物业有所差异。个人感觉尚都小区比较商务风，天悦龙庭小区比较居家风，两个单价差不多，三房总价也差不多。不知道二选一的话如何抉择？

　　答：龙光和鸿荣源都是潮汕系大佬，天悦龙庭和尚都也都是同地段、同学区，楼龄和产品分布相差无几，唯二差的是设计风格和所处位置，天悦龙庭比较窝，尚都靠近宝体的一面景观更好。

　　问：十三好，咨询一个关于买房的事情，我们夫妻有深圳的首套房名额（JLH），在广州市区有一套、南沙有一套，但是过去两年都跑输了深圳。我们近期也考虑在深圳买一套，老公在华为上班、我在科学馆附近上班，因为我本人不太喜欢坂田的环境（村屋多，规划差，人群杂，学位不好），所以去年到今年其实一直也都是关注福田石厦、南山中心区和西乡碧海的房子，但是如果真要买这些地方也不会自住，也只是投资+出租。1111之后因为其他片区涨的太快，考虑到自住功能，需要兼顾预算和实用性，我也开始在看坂田的房子，所以想请教一下，400-500万的预算买3房，该如何选择？

　　答：因为深圳是一个年轻的城市，深二代不多，不像北京、上海及其他二线城市会形成区域固化，所以深圳人民买房基本上以就业为原点，通勤范围内购房，这也是这些年红山、宝中崛起的底层逻辑之一；以这个为基础，然后思考未来5-10年就业的增量来自于哪里，必然受辐射的住宅区域会跑赢大市。 400-500万三房，西乡碧海品质差一点的小区，再往西沙井片区、或者龙岗大运片区都是非常值得关注的，投资是很个性化的，如果要具体到楼盘我还需要了解你更多的情况。

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