禹洲地产「内外腾挪」

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  文/拾遗君

  跟禹洲地产的老板林龙安一样,林益民、林丽云也都姓林。据公开报道,林益民是林龙安的亲戚。

  2019年5月,禹洲地产进入成都,高价拿下了一宗土地。

  当时挂牌的成都市锦江区三圣乡华新村二、七组地块,起拍楼面地价7850元/平方米,禹洲地产出价18400元/平方米,溢价率134%,总代价接近6个亿。

  禹洲地产拿下这宗土地的楼面地价,与2019年成都的单价地王,只有一步之遥。

  但在禹洲地产2019年业绩报告里,这宗高价土地不翼而飞

  厦门泽溢贸易有限公司,这是禹洲地产当时竞得成都地块的拿地主体。但在拿地一周后,禹洲地产就对厦门泽溢进行了股权变更。

  禹洲地产将厦门泽溢51%的股权转让给了厦门璟翔泓达贸易有限公司,此后的两周内,即2019年6月,禹洲地产继续将厦门泽溢49%的股权也转让给了厦门璟翔

  于是,厦门璟翔取得了厦门泽溢的全部股权。在股权结构上,厦门璟翔与禹洲地产没有直接关联,它最终由一名自然人股东——朱丽芳实际控制。

  无从知晓朱丽芳的背景和身份,但朱丽芳在工商备案时留有一个联系电话,这与禹洲地产在厦门多个子公司的联络方式一致。

  如此操作之后,在禹洲地产2019年业绩报告当中,就顺理成章地没有对厦门泽溢及其成都项目合并报表。

  厦门泽溢竞得成都地块后不久,就为该项目引入了信托融资。由于厦门泽溢在股权结构上与禹洲地产看似毫无关联,成都项目的信托融资当然也没有计入禹洲地产的财务报表。

  朱丽芳,这名自然人与禹洲地产的关联,并不只是一个电话号码。

  除了间接持股厦门泽溢,朱丽芳还在多家企业任职,与其存在交集的还有两名自然人——林益民林丽云

  林益民、林丽云出资设立的多家企业,在股权结构上也与禹洲地产没有关联,但这些企业的联络方式,包括电话号码与邮件地址,也都与禹洲地产的多个子公司一致。

  比如,2017年5月,禹洲地产竞得了江苏吴江区盛泽镇一宗土地,成交总价8.6亿元。之后,禹洲地产将这宗地块开发成了雍泽府项目。

  但实际上,当时拿地的并不是禹洲地产的子公司,而是厦门市卓舜达置业有限公司

  厦门卓舜达由林益民、林丽云间接控制,当时一些市场人士称,厦门卓舜达是禹洲地产的“马甲”。

  此外,2019年,林益民、林丽云出资设立的一家企业,还投资了位于河北唐山的禹洲·凤凰府项目的多数股权,但现在又重新腾挪转移到了禹洲地产的名下。

  跟禹洲地产的老板林龙安一样,林益民、林丽云也都姓林。据公开报道,林益民是林龙安的亲戚。

  这意味着朱丽芳、林益民、林丽云等自然人出资设立的多家企业,大概率与禹洲地产存有潜在关联,并在相互之间进行了资产与项目的腾挪转移。

  今年2月,成都项目也重新回到了禹洲地产名下,厦门璟翔向禹洲地产转让了厦门泽溢51%的股权,则保留了厦门泽溢其余49%的股权。

  现在,监管部门对地产商的债务管控趋于严厉,但不少地产商利用潜在关联的自然人设立的外部“马甲”,对负债较高、亏损较大的资产与项目进行腾挪转移,如此不仅削减了报表上的债务规模,也剔除了前期的账面亏损。

  但是,这些资产与项目在上市公司报表内外的腾挪转移,并不会实质性地削减债务或减少亏损,充其量只能“美化”上市公司的财务报表,而结果是投资者、公众也再难依靠报表来审视上市公司真实的财务状况,隐匿和积压更多投资风险。

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