部分楼盘开盘去化不到二成!郑州楼市降温“金九银十”还会出现吗?

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  受新冠疫情影响,

  今年楼市成交情况与往年相比显得较为冷清。

  据克而瑞数据显示,

  郑州市2019年整年的项目开盘去化率是72%,

  但是2020年上半年只有42%,

  销售困难、购房者观望成为楼市较为显著的特征。

  转眼,

  又进入了房地产传统的销售旺季“金九银十”,

  对楼市而言,

  这曾经是一个多么美好的月份。

  告别浮躁与酷热,

  天气逐渐变凉,

  人们开始走进售楼处,

  为下半年的置业做准备。

  很长一段时间内,

  楼市的9月,

  都是迷人的、金灿灿的。

  可是今年,

  郑州楼市还会有金九出现吗?

  从市场来看,

  步入9月,

  开发商无论是开盘推新,

  还是营销活动,

  都更加积极活跃。

  据小楼不完全统计,

  郑州9月份计划或已经入市项目达到20余个,

  其中,

  纯新盘占较大比例,

  比如郑州雅颂居、中原华侨城、中原融创文旅城、越秀臻悦府等均为首次开盘。

  数据:开盘市场节奏缓慢,郊区新盘增多

  

  以上数据仅供参考,具体信息以售楼部为准

  根据克而瑞公布的开盘的数据可以看出,

  2020年9月,

  郑州大约有25个楼盘项目入市,

  其中,

  截止到9月中旬

  9月已经开盘项目4个,

  预计开盘21个项目,

  从分区情况看,

  本月开盘项目区域分布比较广,

  上半年沉寂已久的近郊,

  在推新数量上已赶超主城区。

  主城内金水区、郑东新区都是推新的主要力量,

  相比之下,高新、惠济等区推新较少。

  整体来看,

  “金九银十”已经到来,

  但开盘市场依旧“我行我素”,

  目前已经到9月中旬,

  整个9月目前仅有4个楼盘推出,

  远远缓慢于同期水平。

  市场:去化率普遍降低,不少项目以价换量

  小楼近期出去探盘,

  很明显能感觉到开发商越来越“好说话”了。

  曾经项目开盘,

  都是全款的往里走,

  按揭的不要堵门口,

  用公积金的请把小黄车推走。

  现在去售楼部却变成了,

  只要你肯买房,

  一切都好说。

  市直公积金?支持。

  省直公积金?可以。

  组合贷?也没问题!

  曾经备受歧视的公积金贷款一族,

  终于感受到了久违的尊重和重视。

  究其原因,

  还是因为近期的楼市“行情不太好”。

  “最近几个星期,

  我们的来访量每天都在下降,

  有时候一整天就来个四五组客户,

  还都是渠道带来的,

  自然到访的接近于零。”

  金水区某项目售楼部一名置业顾问称,

  项目每周六也都会搞暖场活动,

  但还是没有达到预期效果,

  来访量依旧不理想。

  小楼了解到,

  目前开门营业的项目售楼部来访量普遍有所下降,

  有的项目为了增加人气,

  甚至不惜花钱请一些大学生来当托。

  除了来访量减少,

  近期楼市热度降温的现象也反映在价格上。

  小楼探盘了市面上热销的数十个项目,

  发现近期推出特价优惠的项目并不在少数。

  (郑州各大楼盘的折扣情况)

  

  (以上信息来源于网络,详情请咨询售楼部)

  位于二七区金二环繁华地段的名门橙邦,

  近些日子也优惠了一些,

  目前产品均价在14200元左右,

  原先均价在15500元左右。

  置业顾问告诉小楼,

  “目前这个价格已经相当划算了,

  基本算是我们有史以来的最低价格,

  现在入手还是不错的。”

  

  (郑东新区某售楼部现场,略显冷清)

  主城区尚且如此,

  郊区更是“肆无忌惮”。

  某南龙湖楼盘为了尽快回款,

  打出“0首付、3万即可网签”的广告。

  

  从销售情况来看,

  选择“低开”的项目销量不错,

  但总体去化率普遍低于80%,

  个别项目甚至低于20%。

  郑州某项目营销负责人称,

  “现在市场上的项目有两种情况,

  一种是死扛型的,

  不愿意降价,

  销量普遍一般;

  而那些按备案价甚至低于市场价销售的项目去化率就相应会高一些。”

  9月中上旬郑州开盘了4个项目,

  航空港区的兴港永威和园去化率在83%左右,

  表现良好,

  业内分析认为,

  这跟其推出的“9XXX起+分期五年十次”的销售政策,

  以及进行了“富士康员工房”团购这两点因素都密切相关。

  而其余几个项目的去化率则都在50%、

  甚至20%左右。

  “虽然去化效果跟蓄客数量和客户心理预期变化等因素相关,

  但普遍这么低的去化率在之前的“金九季”是不会存在的。”

  一名业内人士感慨称。

  面对市场低迷,房企为了吸引购房者的关注,一般采用三种营销利器:

  1、高折扣+高优惠。为了打开项目滞销局面,部分项目会选择利用高佣金提高拓客人员的积极性和带客效率,除此之外,也有不少项目会推出类似“工抵房、特价房”等优惠房源来吸引购房者。

  2、首付分期+组合贷。在市场持续低迷的时候,购买力不足,市场信心下降,楼盘被迫进入“价格战”,利用降低购房门槛的方式的来争夺客源。其中屡禁不止的首付分期,以及颇受市场青睐的组合贷等成为大杀器。

  3、团购。一些尚未进入节点,或者销售不理想的项目,推出少量特价房源或者低于市场价的团购房源,聚拢人气,提升市场成交量。

  总结:市场降温明显,“金九银十”可能难再出现

  从九月份近半个月的开盘成交数据来看,

  “金九”成色的确不足,

  甚至有深秋的凉意。

  2020年9月1-12日,

  郑州全市新建商品房备案成交6108套,

  低于上月同期的7376套。

  业内人士认为,

  “虽然楼市目前还没有触底,

  但是已经到了转折点。”

  在三道红线与市场下行的双重压力下,

  包括恒大、绿地、万科、金地、华发等多家房企的多个地方项目已开启促销活动,

  优惠内容包括特价房、

  认购享7折~9.8折等不同档的折扣,

  以及购房赠送车位、大学生认购8折等,

  这种“降价促销去库存”的行为,

  可以看作是市场明显降温的迹象和信号。

  不过,

  对于这种“拐点论”“转折论”,

  易居研究院智库中心研究总监严跃进有着不同的观点。

  “郑州楼市降温现象,

  是周期性的和短期波动性的,

  后期市场还有反弹的可能。”

  他认为,疫情之后,

  部分需求在二季度积极释放,

  多少会使得三季度有所亏空,

  另外,

  金融贷款政策以收紧为导向,

  也会使得相关项目的交易面临压力。

  所以从这几个角度看,确实会限制郑州的房屋交易。

  “不过,

  郑州市场其实有很多新的机会。

  第一、其属于城镇化速度较快的城市,

  人口导入速度快。

  第二、郑州进入万亿GDP城市行列,

  所以市场基本面也总体上不错,

  这都使得后续市场有可能会反弹。

  市场短期内调整是正常的,

  但还不算达到了拐点,

  不过传统的‘金九银十’的确已经不存在了。”

  最后,

  小楼想说,

  如果是刚需自住或者改善型购房者,

  现在的确是一个值得入手的好时机,

  马上就要十一了,

  很多售楼部都推出相应优惠活动,

  小楼希望大家可以

  结合自身实景情况和置业需求,

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