破产潮、降价潮、促销潮!释放什么信号?

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  从表面上看,最近各地房地产即使在疫情过后,多数城市也还是一片繁荣景象,但实际上,国内房地产业发生的三件事情,让我们觉得目前的高房价泡沫随时有破裂的风险:

  第一件,截止到8月底,全国总共有380家房企破产。而专家们认为,如果今年后四个月国内经济依旧低迷,市场需求还是不旺,将会有更多房企遭遇债务重组甚至破产。据业内人士预计今年可能至少有600家房企破产倒闭。

  第二件,楼市虚假繁荣之下的阴霾。统计局数据,全国重要70城市中多数城市房价上涨,但也有21城房价跌回一年前。此外,据房价行情网数据显示,纳入其统计的314个城市中,有105个城市8月二手住宅房价同比下跌,北京、苏州、济南、石家庄和天津等重要城市悉数在列。

  第三件,“金九银十”刚启动,就有大型房企业“降价促销”。恒大每年都要降价促销,但今年却打出全国楼盘直降30%卖房。据业内统计,后续起码还有一半房企跟进,这主要是房企上半年都进行了圈地扩张,现在负债率较高,流动性较弱,业绩压力较大。只有降价促销,真情让利,这样才能够回笼资金。新房销售不易,二手房更是困难了,今年前8个月,二手房挂牌量创过去十年之最,后面几个月,炒房投资客降价抛售现象会更加猛烈。不仅新房价格会下跌,二手房价格更会掉头下下。

  

  与破产潮、降价潮、促销潮相对应的是,不久前,央行前副行长吴晓灵曾做过表态:“在泡沫中狂欢的日子不多了,要做好潮水退却后的准备是每个国家,每个人要面对的现实。”更令人值得注意的是,在2020年第16期《求是》杂志上,央行高层撰写了一篇文章《坚定不移打好防范化解金融风险的攻坚战》,文章表示,房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛。这也意味着,我们要打一场让房地产软着陆的攻坚战。

  无论是吴晓灵副行长,还是来自于央行高层的这篇文章,都让我们警惕,中国的确有房地产泡沫,而且这些泡沫很可能会自动破裂,所以要大家做好思想准备,防范化解系统性金融风险。可能有人会觉得奇怪,中国的房价泡沫真的到了很严重的程度了吗?怎么我看到国内很多人都买得起房呢?这主要是很多热点城市房地产泡沫过高,而部分中小城市的房价还没到非常严重的阶段。我们认为,中国房地产泡沫主要表现在以下几个方面:

  首先,房价与收入之比,实在过于离谱。一般中小城市,房价原来3-4000元/平方米,现在涨到8-9000元/平方米,这还不算严重,最严重的是特大型城市的房价与居民收入比。我们以上海为例,在上海一个家庭一年能存10万元就算不错了,而要买套房子中位数是650万,这意味着,上海普通家庭要省钱65年才能买下一套房子,而通常一个人能赚钱的黄金周期是40年。我们拿着美国人七分之一的工资,却要面对远高于美国房价的国内房价不下跌才是有违民意。

  

  再者,中国房地产总市值是450亿人民币(约合65万亿美元),这要比美国、日本和欧盟的总和(约有60万亿美元)还要多,如果中国房价再要上涨,那就可以几乎拥有买下全球房地产的实力,这不是笑话吗?当年,日本东京的一个区的总市值可以买下整个美国,日本民众为此感到无比自豪,结果日本房地产泡沫破裂后,房地产市值严重缩水,很多民众跌成负资产。

  再次,中国各城市的空置率过高,一线城市在20-25%之间,二三线城市在25-30%之间,而小县城就高达40%以上了。即使在上海,你走进一些小区,整幢楼房没几家晚上是灯亮着的,多数房产空关着,既不出售,也不出租,而是待价而沽,这样房地产资源无法得到合理有效的配置,是一种浪费。这也可以看出,中国房地产市场已经充斥着投机性需求购房者,将来要挤去泡沫,让更多需要住房的人,能圆上住房梦。

  

  最后,中国居民经过了二十年的加杠杆,已经趋于饱和上限状态了。中国居民家庭的财产中有77%是房产,而只有23%的才是金融资产。这也说明了,中国人买房加杠杆已经到了极致。而美国居民房产只占家庭财产的40%,还有60%是金融资产。现在是时候到了全民降低杠杆,降低高房价的时候了。

  破产潮、降价潮、促销潮!这些都已经证明,国内的房地产繁荣是货币宽松、调控政策放松的结果,而真实的房地产情况远没有现在这么乐观。有几百家房企破产了,又有一部分城市房价开始下跌了,这是在过去所没有过的。更有房企也看出房地产市场前景不妙,大家就急着打折促销,以回笼资金。而一旦货币政策收紧、调控政策收紧,那么房地产虚假繁荣就会结束,房价会重新回到下跌的趋势潮流中来。

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