破产潮、降价潮、促销潮！释放什么信号？

从表面上看，最近各地房地产即使在疫情过后，多数城市也还是一片繁荣景象，但实际上，国内房地产业发生的三件事情，让我们觉得目前的高房价泡沫随时有破裂的风险：

第一件，截止到8月底，全国总共有380家房企破产。而专家们认为，如果今年后四个月国内经济依旧低迷，市场需求还是不旺，将会有更多房企遭遇债务重组甚至破产。据业内人士预计今年可能至少有600家房企破产倒闭。

第二件，楼市虚假繁荣之下的阴霾。统计局数据，全国重要70城市中多数城市房价上涨，但也有21城房价跌回一年前。此外，据房价行情网数据显示，纳入其统计的314个城市中，有105个城市8月二手住宅房价同比下跌，北京、苏州、济南、石家庄和天津等重要城市悉数在列。

第三件，“金九银十”刚启动，就有大型房企业“降价促销”。恒大每年都要降价促销，但今年却打出全国楼盘直降30%卖房。据业内统计，后续起码还有一半房企跟进，这主要是房企上半年都进行了圈地扩张，现在负债率较高，流动性较弱，业绩压力较大。只有降价促销，真情让利，这样才能够回笼资金。新房销售不易，二手房更是困难了，今年前8个月，二手房挂牌量创过去十年之最，后面几个月，炒房投资客降价抛售现象会更加猛烈。不仅新房价格会下跌，二手房价格更会掉头下下。

与破产潮、降价潮、促销潮相对应的是，不久前，央行前副行长吴晓灵曾做过表态：“在泡沫中狂欢的日子不多了，要做好潮水退却后的准备是每个国家，每个人要面对的现实。”更令人值得注意的是，在2020年第16期《求是》杂志上，央行高层撰写了一篇文章《坚定不移打好防范化解金融风险的攻坚战》，文章表示，房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛。这也意味着，我们要打一场让房地产软着陆的攻坚战。

无论是吴晓灵副行长，还是来自于央行高层的这篇文章，都让我们警惕，中国的确有房地产泡沫，而且这些泡沫很可能会自动破裂，所以要大家做好思想准备，防范化解系统性金融风险。可能有人会觉得奇怪，中国的房价泡沫真的到了很严重的程度了吗？怎么我看到国内很多人都买得起房呢？这主要是很多热点城市房地产泡沫过高，而部分中小城市的房价还没到非常严重的阶段。我们认为，中国房地产泡沫主要表现在以下几个方面：

首先，房价与收入之比，实在过于离谱。一般中小城市，房价原来3-4000元/平方米，现在涨到8-9000元/平方米，这还不算严重，最严重的是特大型城市的房价与居民收入比。我们以上海为例，在上海一个家庭一年能存10万元就算不错了，而要买套房子中位数是650万，这意味着，上海普通家庭要省钱65年才能买下一套房子，而通常一个人能赚钱的黄金周期是40年。我们拿着美国人七分之一的工资，却要面对远高于美国房价的国内房价不下跌才是有违民意。

再者，中国房地产总市值是450亿人民币（约合65万亿美元），这要比美国、日本和欧盟的总和（约有60万亿美元）还要多，如果中国房价再要上涨，那就可以几乎拥有买下全球房地产的实力，这不是笑话吗？当年，日本东京的一个区的总市值可以买下整个美国，日本民众为此感到无比自豪，结果日本房地产泡沫破裂后，房地产市值严重缩水，很多民众跌成负资产。

再次，中国各城市的空置率过高，一线城市在20-25%之间，二三线城市在25-30%之间，而小县城就高达40%以上了。即使在上海，你走进一些小区，整幢楼房没几家晚上是灯亮着的，多数房产空关着，既不出售，也不出租，而是待价而沽，这样房地产资源无法得到合理有效的配置，是一种浪费。这也可以看出，中国房地产市场已经充斥着投机性需求购房者，将来要挤去泡沫，让更多需要住房的人，能圆上住房梦。

最后，中国居民经过了二十年的加杠杆，已经趋于饱和上限状态了。中国居民家庭的财产中有77%是房产，而只有23%的才是金融资产。这也说明了，中国人买房加杠杆已经到了极致。而美国居民房产只占家庭财产的40%，还有60%是金融资产。现在是时候到了全民降低杠杆，降低高房价的时候了。

破产潮、降价潮、促销潮！这些都已经证明，国内的房地产繁荣是货币宽松、调控政策放松的结果，而真实的房地产情况远没有现在这么乐观。有几百家房企破产了，又有一部分城市房价开始下跌了，这是在过去所没有过的。更有房企也看出房地产市场前景不妙，大家就急着打折促销，以回笼资金。而一旦货币政策收紧、调控政策收紧，那么房地产虚假繁荣就会结束，房价会重新回到下跌的趋势潮流中来。