商业体明显过剩,价格也没有涨幅,为什么开发商还要建?

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  我是武汉房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派,只说对你最有用的操作和建议

  提问:房姐,既然商业地产垃圾,为什么开发商还要建?

  回答:开发商拿地,恨不得全建刚需小户型,但土地规划要求必须附带商业,住宅区里的商业地产到底是个什么货色开发商心知肚明,但为了快速销售回笼资金,最终的解决办法是“大改小、商变住”,商业套上住宅的头衔,美曰其名:公寓。

  提问:新人首问。房姐您好,我和老婆有两套房坐标武汉,一套在蔡甸恒大绿洲剩纯公积金贷款30万,另一套1872剩纯商贷70万(上浮40%),目前住在恒大绿洲,1872刚交房未装修未办房产证。出于小孩读书及改善考虑想在钟家村买房,目前倾向锦绣长江五期和都市兰亭,这两个盘的选择您的建议选哪个更好?另外,由于限购准备走JLH,手头子弹可以清完恒大绿洲贷款再二套入手钟家村,两人都有武汉购房资格(户口),请问您JLH和手头两套如何操作(分配),再入手钟家村的方案最优呢?谢谢!

  回答:1.首选锦绣长江五期,除了学区还有江景溢价,保值能力更强。但是重点在入手价

  2.蔡甸涨幅很弱,如果恒大绿洲不考虑自住,其实可以考虑出手裂变。再入手一套主城区潜力盘,光谷东和白沙洲单价1.6左右的盘都是更优选。 如果恒大绿洲考虑自住,可以考虑对敲给父母,腾出房票也可以增加按揭。

  1872利率太高,建议利率模式换成LPR JLH可以,但是需要析产,也可以考虑开发老人票,或者2改1

  提问:房姐你好,本人目前有3套房产,分别是汉阳世茂锦绣长江5期、万科汉口传奇、中城悦城,这三套房产今后发展潜力分别都怎么样呢?下步打算卖掉中城悦城,想在二七那边再买一套,请问武汉天地二手房和万科御玺滨江新房该如何选择,主要是自住,孩子1岁多了,也要考虑学区房。很纠结,不知道该怎么选。

  回答:你好,锦绣长江5期、万科汉口传奇,一个是江景,一个是学区,保值能力强,未来可以跑赢大盘。 中城悦城可以出手,二七考虑学区 自住和圈层,建议入手武汉天地。 武汉豪宅一哥,正所谓有钱人的共识也是共识 万科学校暂时还不能确定

  提问:(续费首问)尊敬的房姐您好!目前属于卖房置房,目前子弹230,为了孩子读书就近,想在武昌区购置三或四房,要求近地铁,交通便利。目前看了几个盘:新房中有融创天域180平的四房,月亮湾的153平的三房,融创望江府160平四房;二手房:绿地国际金融城的140平三房精装修、融侨城170平次新房、恒大首府140平精装修四房。现在想从未来这几个盘发展潜力及性价比综合情况来说,麻烦给您意见。虽然是自住,但也是希望买的房未来至少可以跑齐大盘水平。望回复!谢谢

  回答:你好,如果说住的舒服,武昌滨江是不错的选择,繁华之后的幽静之地,交通方便,唯一不足的是没有好的学区。 武昌滨江发展太慢,606被砍了。未来武昌滨江发展起来,可能不输汉口,需要耐心长持。 月亮湾投资回报率不如低价潜力区,但是未来会跑平大盘。 融创望江府自住不太合适,周边环境太差,性价比也一般。 这几个盘,纯投资价值不算大, 能跑平大盘就算不错了。 硬要选一个,建议多考虑一线江景房,稀缺资源,未来保值能力更强。

  提问:房姐好,感谢您提点!想咨询问题如下: 1. 自住方庄,听您建议,已入手tty北二区一楼眼镜四局大平层187平米一套。 现在想把之前天通苑公园里(不是公园两栋)一套商业47平米卖掉可得200左右,手上还有最后子弹100,再适当dyd,只要租金可覆盖利息即可。准备在tty再入手一套,纯粹投资,这个方向对吗?如果公司买入每年房产税的成本加上的话,值得长持吗? 2.这段时间一口气读完您所有文章后,还是对tty东二东三的房子旧改观不了,我没投资过那么旧的房子(投资小白我)。目前东二东三楼龄20年,长持10年后楼龄30年,如果是北京市中心的老破大小的流通性我都能理解,十年后三十年楼龄的tty老破大的流通性在未来看好的原因是什么呢?想请教您! 房产投资小白但热爱学习自我提升,非常感谢!

  回答:你好,天通苑为什么有投资价值? 原因是面积大单价低,这一类标的对于眼光有一定考验,需要判断到底是不是因为面积大而导致的低估,还是本身物业的市场落差? 对于真正优质的面积大单价低来说,本身是一洼地的存在,从牛市再到调整期,始终保持一个缓慢上涨的势头,目前仍有套利空间,不过优质的价格不太好抢。 以老破大和老塔楼为代表的标的,按照逻辑可以归纳为一类,由于各种各样的原因被市场所歧视,流动性低,市场需求呈现跳跃式变化,只有那些未来真正具有市场需求,只是目前被市场忽略的老破大老塔楼,才具备投资的价值,这两类标的由于被高度低估,一旦重新被客户群看中,即使大盘调整依然完全无视,在牛市种也是涨幅最大的两类标的,找到这两类标的,对于选筹的要求要更大一些。 单价控制在2.5左右 从15年后望京快速崛起,天通苑到望京只需要半小时,到大望路1小时,已经是接驳产业区的城区居住区。天通苑对于望京,地位类似于常营对于东三环。17号线开通,可以直接接驳东二东三环。13号线分拆,回龙观天通苑一体化,购买的基本盘增加。天通苑的基本面没有问题,目前行情走势和大盘持平,价格便宜就可以跑赢大盘。 加上未来科学城利好,落地后,天通苑未来价格会逆袭。 天通苑不适合小白上手,属于鬼牌,适合底仓充足的老手作为长持的航母。 天通苑的优点是单价低,预售比高。 子弹300以上,可以考虑入手望京 双井板块。

  提问:你好房姐,现在中介都在推萧山的森与海,可以选择投资吗?因为我们不在杭州在义乌,杭州主要想买来投资或者养老的,义乌已经有1套加一栋了。杭州社保已满2年。谢谢

  回答:森与海的前身是美浓小镇。2005年,桃北新村和浙江云都控股集团(登峰集团)决定联手打造美浓小镇。不过好景不长,因土地情况错综复杂,云都置业并不能正常开发,最终资金链断裂,于2015年申请破产,美浓小镇随即进入停工状态。2019年初,烂尾的美浓小镇被打包成“桃北新村的桃花源房产项目”资产包进行法拍,最终由融创以33.4亿元的总价竞得。 作为融创在杭州的“第一大盘”,森与海的目标是打造一个代表未来的理想小镇。 但是不论融创软文写的再好,广告打得再响,也摆脱不了 地段偏的事实。 养老度假自住喜欢可以买,投资就算了,回避!

  提问:智慧与美貌并存的房姐,我是新人,目标深圳,手上子弹100,想投资坪山或者光明的旧改项目,不占名额,能短期内实现凤变冰,请问美丽的房姐有何建议?感谢

  回答:你好,深圳老破小可以改造“凤变冰”总价低好操作。 但是仅限于罗湖 福田和南山这几个核心板块内,远郊区的老破小不具备流动性。

  提问:房姐,刚定了郑州金水区的华瑞紫金嘉苑1.6万,就是有两三栋安置房,不知道有没有影响?还有就是现在交了几个月长沙社保了,有人说长沙万年不涨犹豫还要不要继续交下去了?现在定了房感觉压力山大,下一个目标城市选哪个?子弹光了,也没首贷资格了,申请几笔信用贷全款买入在抵押可行不?银行抵押贷看负债不?

  回答:安置房影响不大 长沙最近1-2年没戏 应对房价过快上涨最有效的方法之一,就是加大供应、让房子不再稀缺!上一轮的房价上涨,很多城市不就是因为房子不够卖,供应紧张吗? 一边加大供应,一边限售七年(交楼+取证+限售),增加破限购难度,就是长沙抑制房价上涨的做法。 长沙是一座极其讲zz的城市,短时间,看不到改变的可能性。 保守点,不要太冒进,还是建议大家把负债率控制在70%以内,保持正现金流 未来有闲散子弹加仓沈阳

  回答:硚口是汉口主城区中发展很慢的区,之前分析过,古田近几年被过分遗忘,虽然位置还不错,但是没有规划利好,区域内以建材市场为主。 zf重心放在汉正街和汉江湾,但是推进动作迟缓。 如果生活半径在古田,可以买。投资这个价格有更好的选择。

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