未来3-5年，尽快卖房还是趁早买房？影响房价4大因素出现，摆明了

最近，有网友留言，现在手里一共有4套房子，这一两年房价也没怎么涨，所以打算先卖掉其中一两套。其实，这并不是个例。最近一两年以来，随着房地产市场逐渐降温，从周围的环境看，确实有不少人开始卖房，甚至不惜降价数十万甩卖。据每日经济新闻报道，一些在2017年买房子的业主，由于当时买在了最高点，如今再次转手的时候，不少都亏损了100多万。

除了多套房持有者开始卖房以外，值得注意的是，最近一两年，一些高净值人士、炒房客、上市公司、房地产大佬等等也开始都纷纷减持房产，撤离房地产，当然也有一些人选择卖房子去炒股。总而言之，与3、5年前疯狂买房囤房的热闹景象相比，如今房地产的行情已经明显转变，曾经那群爱买房子的人，不少都已经开始抛售手里多余的房子了。

在富人开始“逃离”房地产的同时，对于还没有房子的普通刚需来说，不少仍然还在费尽心思凑首付，为了买一套属于自己的房子而奔波。面对这种局面，楼市就出现了一种怪现象：富人在卖房子，穷人在买房子。比如，知名实业家曹德旺自曝，多次劝自己的亲妹妹卖掉多余的房子，否则以后可能卖不掉也租不出去。但是，经济学家李迅雷也直言不讳，穷人成为了楼市最大的接盘侠。

那么，到底应该是“尽快卖房”还是“趁早买房”呢？哪种选择才是明智之举？要想回答这个问题，不能仅着眼于眼前的楼市变化，至少也要预判未来3-5年的变化，只有这样，日后才能不后悔。 实际上，影响未来3-5年房价走向的因素已经出现了。

未来3-5年，影响房价的4个因素

1、国家对房地产的态度发生转变。

众所周知，房地产刚起步时，作为重要的支柱产业，在国民经济发展中发挥了举足轻重的作用。但是，时过境迁，逐渐也暴露了很多问题，比如高杠杆、高负债、挤压消费和实体发展空间等等。对此，中国社科院在报告《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》中明确表示，从2018年开始，房地产对经济的拉动作用开始由正转负。因此，我们看到，最近三年来，国家三令五申，房住不炒成为了长期定位，而且还提出了不把房地产作为短期刺激经济的手段，明确要求确保房地产平稳健康发展等等，这些态度的转变都预示传统的房地产模式基本宣告结束了。

2、房地产税逐步落地的预期。

过去十多年，持有房产虽然有一定成本，但与房价涨幅相比，基本可以忽略不计。但是，未来3-5年，房产持有成本的增加是大势所趋，尤其是房地产税的逐步落地。关于这一点，中国法学会财税法学研究会顾问俞光远透露，房地产税立法小组2018年就已经成立了，当前正在调研，接下来将为立法做准备。试想，在房价不断趋稳的大趋势下，利息成本、折旧成本、物业费、取暖费等加起来，持有成本就已经够高了，再加上房地产税的出台，买房成本只会越来越高，这意味着利用囤房来短期获利的机会越来越少了。

3、多种住房方式或将“遍地开花”

2017年，国家提出要“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。对此，住建部政策研究中心主任秦虹表示，目前住房总量已经足够了，但是住房的结构性问题依然突出，所以现代住房制度的核心是完善住房供应体系，主要分为四类：商品房、共有产权房、市场化租赁住房，公共租赁房。截至目前，租赁住房、共有产权住房等已经在全国多个城市开始试点，主要集中在人口较多的北京、深圳、南京、广州等等。显而易见，多种住房方式集中推出，可以满足不同层次、不同收入群体的住房需求，从而实现住有所居。当然，同时也可以分流商品房市场的需求，从而起到稳定楼市和房价的作用。

4、城镇化开始进入到下半场。

截至2019年底，我国的城镇化水平超过了60%，进入到下半场。与上半场不同，以前人口流动的方向是从农村向城市，而未来人口流动的主要方向则是从农村、中小城市向都市圈、城市群流动。经济学家任泽平表示，未来还有2亿人口要进城，而其中的80%都将流入城市群中，比如长三角、珠三角、京津冀、大湾区、成渝等城市群。值得注意的是，目前全国热点城市正在放开落户限制，而且国家也正在探索城市群内户口通迁、居住证互认制度，此举无疑将进一步提升城市群的潜力。显而易见，城市群的壮大，必然会对房地产产生利好，而人口流出、产业乏力的中小城市，房地产几乎没有了未来。

根据以上4点，未来3-5年，房地产将会继续告别高歌猛进的阶段，平稳将是主要的特征。但是，考虑到城镇化、人口流动等因素的影响，对于城市群、都市圈而言，房价大概率会保持稳中有涨的态势，而普通中小城市或将开始稳步调整和回落。但是，无论是涨还是跌，在“三稳”、因城施策的目标下，整体会在合理范围内波动。对此，日前，中国社科院在《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No．17（2020）》中也给出了“回应”：近两三年房价总体上维持高位盘整的态势，除了少数三、四线城市和个别地段、个别楼盘外，房价大涨大落是小概率事件。

鉴于此，尽快卖房还是趁早买房？内行给出了“忠告”

对于多套房持有者来说：

到底要不要卖房，也不要盲目跟风。毕竟，在楼市平稳的大环境下，市场也出现了冷热不均的分化趋势。因此，可以减持中小城市的房产，因为这类房产只会增加持有成本，还可能面临无法变现。同时，尽量持有或者置换成优质城市的房产，比如城市群、都市圈、区域核心城市等等，毕竟这些城市，住房需求依然比较旺盛，对房价依然有支撑。

当然了，如果手里房子实在太多了，已经给自己造成了资金、生活方面的压力，那就不要硬撑着，毕竟在房住不炒的大环境下，即使是在北上广深等大城市，想要像前几年那样，靠买房赚快钱赚大钱也已经不容易了。总之，要重点考虑转手变现难度、持有成本高低等因素。

对于刚需购房者来说：

虽然富人纷纷在卖房，但这并不意味着市场行情已经坏到不能买房了，而是告诉大家要理性起来，要冷静下来。一方面，房价整体保持平稳，就没必要担心房价下跌给自己带来损失，也没必要担心房价上涨给自己带来太大压力。因此，买不买房，全看自己的需求和经济实力。

另一方面，在纠结买不买房的同时，也应该看到国家已经下定决心大力发展保障房市场了，所以对于中低收入者来说，与其背负着巨大的负债，不如暂时选择长租房或者购买相对便宜的共有产权房。不能否认，在当前的房价水平下，可能有一些人永远都买不起房，但国家已经出手“帮忙”，所以根本不用担心没有房子住，随着住房政策的进一步完善，住有所居一定会实现。对此，你怎么看呢？欢迎留言讨论。