未来3-5年,尽快卖房还是趁早买房?影响房价4大因素出现,摆明了

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  最近,有网友留言,现在手里一共有4套房子,这一两年房价也没怎么涨,所以打算先卖掉其中一两套。其实,这并不是个例。最近一两年以来,随着房地产市场逐渐降温,从周围的环境看,确实有不少人开始卖房,甚至不惜降价数十万甩卖。据每日经济新闻报道,一些在2017年买房子的业主,由于当时买在了最高点,如今再次转手的时候,不少都亏损了100多万。

  除了多套房持有者开始卖房以外,值得注意的是,最近一两年,一些高净值人士、炒房客、上市公司、房地产大佬等等也开始都纷纷减持房产,撤离房地产,当然也有一些人选择卖房子去炒股。总而言之,与3、5年前疯狂买房囤房的热闹景象相比,如今房地产的行情已经明显转变,曾经那群爱买房子的人,不少都已经开始抛售手里多余的房子了。

  

  在富人开始“逃离”房地产的同时,对于还没有房子的普通刚需来说,不少仍然还在费尽心思凑首付,为了买一套属于自己的房子而奔波。面对这种局面,楼市就出现了一种怪现象:富人在卖房子,穷人在买房子。比如,知名实业家曹德旺自曝,多次劝自己的亲妹妹卖掉多余的房子,否则以后可能卖不掉也租不出去。但是,经济学家李迅雷也直言不讳,穷人成为了楼市最大的接盘侠。

  那么,到底应该是“尽快卖房”还是“趁早买房”呢?哪种选择才是明智之举?要想回答这个问题,不能仅着眼于眼前的楼市变化,至少也要预判未来3-5年的变化,只有这样,日后才能不后悔。 实际上,影响未来3-5年房价走向的因素已经出现了。

  

  未来3-5年,影响房价的4个因素

  1、国家对房地产的态度发生转变。

  众所周知,房地产刚起步时,作为重要的支柱产业,在国民经济发展中发挥了举足轻重的作用。但是,时过境迁,逐渐也暴露了很多问题,比如高杠杆、高负债、挤压消费和实体发展空间等等。对此,中国社科院在报告《中国城市竞争力报告No.17:住房,关系国与家》中明确表示,从2018年开始,房地产对经济的拉动作用开始由正转负。因此,我们看到,最近三年来,国家三令五申,房住不炒成为了长期定位,而且还提出了不把房地产作为短期刺激经济的手段,明确要求确保房地产平稳健康发展等等,这些态度的转变都预示传统的房地产模式基本宣告结束了。

  

  2、房地产税逐步落地的预期。

  过去十多年,持有房产虽然有一定成本,但与房价涨幅相比,基本可以忽略不计。但是,未来3-5年,房产持有成本的增加是大势所趋,尤其是房地产税的逐步落地。关于这一点,中国法学会财税法学研究会顾问俞光远透露,房地产税立法小组2018年就已经成立了,当前正在调研,接下来将为立法做准备。试想,在房价不断趋稳的大趋势下,利息成本、折旧成本、物业费、取暖费等加起来,持有成本就已经够高了,再加上房地产税的出台,买房成本只会越来越高,这意味着利用囤房来短期获利的机会越来越少了。

  

  3、多种住房方式或将“遍地开花”

  2017年,国家提出要“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。对此,住建部政策研究中心主任秦虹表示,目前住房总量已经足够了,但是住房的结构性问题依然突出,所以现代住房制度的核心是完善住房供应体系,主要分为四类:商品房、共有产权房、市场化租赁住房,公共租赁房。截至目前,租赁住房、共有产权住房等已经在全国多个城市开始试点,主要集中在人口较多的北京、深圳、南京、广州等等。显而易见,多种住房方式集中推出,可以满足不同层次、不同收入群体的住房需求,从而实现住有所居。当然,同时也可以分流商品房市场的需求,从而起到稳定楼市和房价的作用。

  

  4、城镇化开始进入到下半场。

  截至2019年底,我国的城镇化水平超过了60%,进入到下半场。与上半场不同,以前人口流动的方向是从农村向城市,而未来人口流动的主要方向则是从农村、中小城市向都市圈、城市群流动。经济学家任泽平表示,未来还有2亿人口要进城,而其中的80%都将流入城市群中,比如长三角、珠三角、京津冀、大湾区、成渝等城市群。值得注意的是,目前全国热点城市正在放开落户限制,而且国家也正在探索城市群内户口通迁、居住证互认制度,此举无疑将进一步提升城市群的潜力。显而易见,城市群的壮大,必然会对房地产产生利好,而人口流出、产业乏力的中小城市,房地产几乎没有了未来。

  

  根据以上4点,未来3-5年,房地产将会继续告别高歌猛进的阶段,平稳将是主要的特征。但是,考虑到城镇化、人口流动等因素的影响,对于城市群、都市圈而言,房价大概率会保持稳中有涨的态势,而普通中小城市或将开始稳步调整和回落。但是,无论是涨还是跌,在“三稳”、因城施策的目标下,整体会在合理范围内波动。对此,日前,中国社科院在《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.17(2020)》中也给出了“回应”:近两三年房价总体上维持高位盘整的态势,除了少数三、四线城市和个别地段、个别楼盘外,房价大涨大落是小概率事件。

  

  鉴于此,尽快卖房还是趁早买房?内行给出了“忠告”

  对于多套房持有者来说:

  到底要不要卖房,也不要盲目跟风。毕竟,在楼市平稳的大环境下,市场也出现了冷热不均的分化趋势。因此,可以减持中小城市的房产,因为这类房产只会增加持有成本,还可能面临无法变现。同时,尽量持有或者置换成优质城市的房产,比如城市群、都市圈、区域核心城市等等,毕竟这些城市,住房需求依然比较旺盛,对房价依然有支撑。

  当然了,如果手里房子实在太多了,已经给自己造成了资金、生活方面的压力,那就不要硬撑着,毕竟在房住不炒的大环境下,即使是在北上广深等大城市,想要像前几年那样,靠买房赚快钱赚大钱也已经不容易了。总之,要重点考虑转手变现难度、持有成本高低等因素。

  

  对于刚需购房者来说:

  虽然富人纷纷在卖房,但这并不意味着市场行情已经坏到不能买房了,而是告诉大家要理性起来,要冷静下来。一方面,房价整体保持平稳,就没必要担心房价下跌给自己带来损失,也没必要担心房价上涨给自己带来太大压力。因此,买不买房,全看自己的需求和经济实力。

  另一方面,在纠结买不买房的同时,也应该看到国家已经下定决心大力发展保障房市场了,所以对于中低收入者来说,与其背负着巨大的负债,不如暂时选择长租房或者购买相对便宜的共有产权房。不能否认,在当前的房价水平下,可能有一些人永远都买不起房,但国家已经出手“帮忙”,所以根本不用担心没有房子住,随着住房政策的进一步完善,住有所居一定会实现。对此,你怎么看呢?欢迎留言讨论。

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