福州人才限价房性价比分析,安居型商品房七折销售值不值得买?

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  今年4月福州市发布《关于进一步完善福州市中心城区住房保障体系实施方案(试行)》,提出2020-2022年每年计划供应不少于1000套安居型商品住房,分为I型和Ⅱ型两类。其中I型面向人才,Ⅱ型面向普通市民。简而言之,I型是人才限价房,Ⅱ型是限价商品房,都是面向无房家庭。

  这份实施方案发布后引起了广泛关注,不少刚需家庭对限价房翘首以待。但此后住房保障工作的重心显然被放在了公租房申请上,安居型商品房申请工作迟迟不见新进展。9月17日,市人社局和市房管局联合发布2020年福州市中心城区安居型商品房受理公告,拉开了I型人才限价房的申购序幕。于是,从昨天起就不断有人咨询:这些限价房值不值得买?要回答这个问题,我们需要从头到尾仔细分析一下。

  

  申请人才限价房的前提条件是在福州四城区缴纳社保或者落户。需要注意的是,申请对象仅面向四城区,落户可以是集体户。在马尾区上班的不能申请,看起来会有不少人感到失望,但其实转念一想,如今马尾房价远比其他四区便宜,就连一万以下的单价都有,限价房对于马尾而言并非十分必要。

  在申请对象的学历等具体要求上,我们看到,虽说是面向“人才”,但实际上这个“人才”的门槛并不高。除了硕士以上学历以及有关部门认定的高层次优秀人才之外,只要是国家发改委“双一流”高校名单上的本科毕业生就有资格申请,这里的“双一流”高校包括“双一流”学科。也就是说,福建省内高校中,只要你是厦门大学或福州大学的本科生就具备申请资格,并且没有年龄限制。此外,学历或毕业院校达不到的也可以凭中级职称和技能等级证书(国级职业资格一、二级)申请。

  

  可以说上述条件比较宽松,人才认定范围已经十分广泛,并不只是面向高层次人才,这样一来符合申请条件的人不在少数。打个比方,只要你在福州大学就读并顺利毕业取得学位,毕业后在福州四城区上班交社保,并且家里无房,你就能申请人才限价房了。当然,如果你此前已经申请了公租房,买房之前必须承诺退出。不过有意思的是,四区交社保或落户才能申请,查你名下有房没房却要查五区。因此不仅马尾区的人不能申请,在马尾买了房的人一样失去申请资格。

  那么,既然符合申请条件的将会大有人在,本次申购会不会踏破门槛呢?这就要看具体房源和售价划算不划算了。本次推出的人才限价房共有3栋237套,位于禹融府,即祥浦苑南侧的禹洲融信CONE玺湾。这幅地块去年9月出让时,土拍公告中就已经写明配建15000㎡限价房,按商品房备案价的70%出售。可以说这是早就计划好的房源,如今顺势推出。

  根据住房保障体系实施方案,安居型商品房户型分为50㎡、60㎡、70㎡三个面积段,分别配售1人户、2人户、3人户。本次237套房源中约55㎡有64套、约65-66㎡有124套、约75㎡有49套。由此可见,实际建设的人才限价房比规定标准多了5㎡,也让居住更加宽敞。此时回顾一下玺湾已取得预售证房源的备案价,假如一套普通商品房的备案单价是2.6万,那么按70%计算,人才限价房的销售单价就是1.82万,差不多能够便宜8000元/㎡。

  

  这样算来,申购人才限价房比买同小区商品房便宜了不少,相当于打了七折,可以省下好几十万,对于有钱人来说不算什么,但对于普通家庭而言,这无疑是一笔巨款。既然如此,限价房是不是很值得买呢?要回答这个问题,我们还必须看看限价房买到手后有何限制,并且和同地段的二手房价格进行横向比较,看看是否真的便宜。

  限价房买到手后的限制条款主要是三点:1、办理房产证后10年内不得上市交易;2、买了限价房之后不能再买商品住房(含二手房);3、房产证满10年后要转为完全产权才能出售,卖房需要缴纳增值部分50%的费用。

  以上三项限制,不得不说10年时间的确有点长,福州以往的限价商品房只是规定5年内不得上市,如今直接把限制时间翻倍,并且申购了限价房就不能再买其他房子,要再买房必须先申请回购限价房。倘若是十几年前福州房价只有两三千一平方的时候,这样的“紧箍咒”会让人无所适从。但如今福州房价已是当年的十倍,在高房价的背景下,对于收入一般,本就买不起二套房的人而言,这条限制并无所谓。省下来的钱可以让家庭生活更加舒适,肩上背负的房贷也减轻不少,既然自住不卖又能有何影响,更何况孩子成年之后还能自己买房另起炉灶。至于增值分成嘛,万一到时候的房价比买来时还要低呢?这个分成还有意义吗?所以这条限制也不构成太大烦恼。

  既然限制条款并非不能接受,看起来购买人才限价房就是买到赚到几十万的“美事”了,事情是否如此简单呢?

  如果和同小区或者同地段的普通商品房相比的确是这样,但在此前的多篇文章中,我已经介绍过江南一带的二手房行情现状,比如一万五的后坂新城,一万四的黄山新城,还有天量房源等着办证的潘墩新城、屿浦新苑等等,这些都是高性价比的选项。

  

  除此之外,世茂云境、金辉观澜云著、旭辉江南赋等楼盘里还有大量安置型商品房,将来江南一带涌出的二手房源简直是天量。既然如今福州市区的新盘售价普遍比同地段二手房价高得多,纵然打七折你会发现还是买二手房更划算,并且这些二手房没有任何限制条款。

  看着诸多物美价廉的二手房,想想将来供过于求进一步加剧的景象,楼市前景并不乐观。这样一想,一万八的限价房恐怕也谈不上十分划算。说到底这种局面归因于房价下跌,倘若时光倒退两三年,回到那个备案价三万多还要强收一平方四五千“惊装”款的年代,恐怕一万八的售价你们想都不敢想,如果那时候推出限价房必然被疯抢,这可真是此一时彼一时啊。

  总体来说,限价房虽有限制条款,但与此前的共有产权房相比要划算得多,虽然价格相当,但是房子归你所有,可不只有60%产权。对于家底并不算厚又一心只想买新盘的人来说,限价房的确能省下几十万,堪称上佳之选。尤其是本来就只打算买六七十平方房子的人,在这个面积段确实有些二手房缺乏诚信乱开“杀猪价”,如果实在没有耐心去淘二手房,相比之下,限价房的确是一个简单明了的选择。毕竟百来万就能买套房,地段还不错,总价也不高,不得不说“安居房”是继“安商房”之后福州市的又一创举。要说有缺点,那就是房源还不够多,价格还不够便宜。

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