商业志 同发30亿ABS背后的中海、华润商业殊途

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  观点地产网 今年突如其来的疫情,对商业地产是一次前所未有的严峻考验,行业洗牌加速。

  根据相关数据统计,2020年上半年一线城市写字楼空置率几乎都在15%以上运行。全国写字楼平均空置率超过20%,商业营业用房空置率达到30%。

  有分析预计,2020年下半年写字楼市场租金和售价将会延续下降趋势,一线城市写字楼空置率或创十年新低。

  另有数据显示,上半年全国新开购物中心(体量≥3万平方米)不足60家,且6成以上于1月份(即疫情爆发前)集中开业。

  2020年仅剩几个月,在这样的市场背景下,企业不得不在最后发力,实现冲刺。

  9月17日,中海商管3号ABS获深交所通过,发行人为北京中海广场商业发展有限公司,拟发行金额30.01亿元。同日,深圳华润大厦ABS也获深交所通过,拟发行金额30.01亿元。

  资料显示,北京中海广场坐落于CBD核心位置,占地面积1.9万平米,总建筑面积15.1万平米,于2009年入市。深圳华润大厦,办公面积约4.2万平方米,为国际标准甲级写字楼,于2004年12月已交付使用。

  30亿元的ABS相对于房企是正常规模,但相对商业地产板块的体量,则不算小。中海是“中国内地最大单一业权写字楼发展运营商”,华润置地则靠“万象城”品牌奠定商业地产的领先地位。卓有成绩的两家房企,其商业地产的发展方向差异,值得关注。

  写字楼生意

  今年以来,中海已经发行了3笔关于北京中海广场的ABS。4月7日,中海商管1号ABS获深交所通过,发行金额为37.01亿元;5月6日,中海商管2号ABS获深交所通过,发行规模30.01亿元。到此为止,中海三次以北京中海广场融资总额达97.03亿元。

  观点地产新媒体获悉,2020年上半年,尽管部分商业项目延缓入市,中海商业资产总营业收入仍实现20.3亿元,同比增长1.1%。其中,投资物业租金收入为19.2亿元,同比上升6.2%。

  纵观这几年,中海商业2017年至2019年商业资产总营业收入分别为24.7亿元、34.1亿元及41.6亿元,投资物业租金收入分别为21.1亿元、29.7亿元及37.5亿元,增长比较稳定。

  

  来源:中海年报

  中海在2017年年报提到,预计2020年商业物业总收入将突破港币50亿元,并在2023年实现年收入港币100亿元的目标。照上述数据来看,如果下半年商业运营成绩回升,中海实现目标业绩不成大问题。

  年报显示,2017年,中海持有商业物业逾366万平方米,其中投入运营中海系甲级写字楼总面积229万平方米,比重达62.57%。截至2018年底,中海累计持有已竣工写字楼达42栋,并持有13家购物中心、12家星级酒店,持有商业物业总面积达到409万平方米。

  至2019年末,中海系列公司累计持有在运营商业物业总面积达438万平方米,累计持有在运营甲级写字楼达45栋,总面积达287万平方米,占比65.53%,并持有13家购物中心、12家星级酒店、2家品牌长租公寓、12个自由办公项目。

  据中海商业副总经理唐安琪近期透露,中海商业累计持有在运营商业物业及正在开发和待开发的商业物业总建筑面积约1050万平方米,在运营的达到450万平方米,其中包括有149个物业,业态比较丰富,包括了写字楼、购物中心、酒店、长租公寓、城市展馆等。

  其中,在运营、在开发的写字楼项目超过80座,布局在26个城市,产品系列划分上包括中海中心、中海国际中心、中海财富中心、中海广场、中海大厦。

  目前,中海是中国内地最大单一业权写字楼发展运营商。

  起源于香港,中海在写字楼上的经营思路同样受到港资开发商的影响,表现在对写字楼长期持有、业权统一、自主经营上。顺应商业地产发展的潮流,中海在写字楼品牌运营上也有独特思路。

  2016年,中海发布商务品牌COOC,进入商办资产管理时代,试图打造全新商务生态。同年,COOC中海商务研发了创新型联合办公品牌OfficeZip,定位为“未来办公实验室”。

  2017年至2019年,中海大力发展旗下写字楼创新服务业态OfficeZip,专注为大型企业、独角兽、创业精英提供优质灵活办公产品与服务。作为一种突破传统的办公项目,OfficeZip在2018年底进驻北京、雄安、上海、成都、济南、武汉6个城市,共享办公面积约3万平方米。

  此外,COOC中海商务还有综合商办服务品牌Officloud中海云商,培育出多维增值服务体系,涵盖企业管理、企业发展、员工生活三大领域。

  值得一提的是,截至2019年年底,中海运营期一年以上的写字楼项目平均出租率超过90%,北京、上海等一线城市出租率长期保持在91%以上。

  进入2020年,中海的写字楼生意亦有新动作。

  据了解,1月份,中海还斥资62.71亿拿下上海真如商办地块,总面积4.84万平方米,其中办公占比90%;2月份,中海又以14.13亿拿下上海普陀区红旗村旧改项目的2宗商住地块。此外,中海完成出售成都中海国际中心H座写字楼。

  至于华润置地,其商业地产规模大于中海,但说到写字楼业务,运营比重相对中海则较小。

  年报显示,2017年、2018年、2019年及2020年上半年,华润置地投资物业营业额分别为76.5亿元、95.2亿元、120.3亿元及49.9亿元,其中写字楼业务营业额分别为10.8亿元、12.4亿元、13.9亿元及7.3亿元,占比一直保持在15%以内。

  截至2020年上半年,华润置地写字楼在营总楼面面积110.18万平方米,而其在营投资物业1105.92万平方米,占比仅为9.96%。

  在华润置地的年报里面,主要投资物业的列举都是购物中心,数据详尽,而写字楼业务并没有单独展示。

  购物中心大盘

  今年,华润置地在购物中心方面仍然有很多大动作。

  6月,华润置地向华润集团购买沈阳、北京、宁波、深圳的4个万象汇项目,总额25.57亿元;同月,其大连华南万象汇项目奠基,总建筑面积15.6万平方米。

  7月,南昌市公示了华润万象城及置地广场项目的规划建筑设计方案,项目总建筑面积约18.44万平方米,单体体量在南昌位列前三,预计2023年开业。

  事实上,从2004年开始,因为深圳开业的“华润中心万象城”,华润置地显露了在商业地产领域的野心。

  此后,华润置地开始明确“住宅+持有物业+增值服务”的发展战略,类似香港房企上世纪的“租售并举”转型,这也令其在商业地产领域领先于内地房企的步伐。

  年报显示,2017年、2018年、2019年及2020年上半年,华润置地购物中心业务营业额分别为52.8亿元、68.6亿、91.5亿元及39.1亿元,占商业收入比例分别为69%、72.1%、76%及78.4%,比重在逐年上升。

  于2020年6月30日,华润已开业万象城、万象天地、万象汇合计42个,储备项目50个,另有管理输出购物中心项目28个,购物中心在营总楼面面积达541.54万平方米,在建总楼面面积576.46万平方米。

  年报披露,2020年-2022年,华润置地将开业10家万象城、11家万象汇。

  疫情期间,华润置地商业地产业务也受到打击,上半年收益按年下降12.5%至49.9亿元,其中购物中心租金收入39.1亿元,按年下降8.9%。

  不过,管理层在中期业绩会上表示,购物中心业务,仅2-4月因疫情出现零售额、租金同比减少或无增长的情况。在5月、6月、7月零售额按年增长26%、14%和29%,租金收入按年增幅为18%、15%和22%。

  上半年,“收租王”深圳万象城半年租金收入达10.66亿元,深圳万象天地在总租金收入中占比亦较高,具体达5.13亿元。

  高级副总裁喻霖康也表示,华润置地2020年投资物业的收入可能在120亿元。而据华润置地预计,投资物业租金收入预计2021年开始,可恢复15%以上的年复合增速。

  据悉,华润置地是国际品牌合作最多的单一业主,与将近90个国际品牌开设了288个店铺,合作品牌最多,开业店铺最多。

  截至2020年6月30日,华润置地在营投资物业总楼面面积共计1091万平方米,在建及拟建投资物业总楼面面积共计1062万平方米。从规模上看,是中海商业2倍的体量。

  中海也有购物中心业务。2019年,中海购物中心业务实现租金收入8.4亿元,同比增长53.7%。

  同年,中海发布“UNIC环宇商业”,定位于全域化高品质集中商业智创领行者。截至2019年年底,“UNIC环宇商业”已布局北京、上海、成都、南京等十一个城市;与菱歌大数据、摩登天空、清华美院、颐和园、迪士尼、阿里影业等30多个各界IP开展了多维跨界合作。

  此前,中海的“UNI环宇系购物中心”已实现“环宇城”、“环宇荟”、“环宇坊”、“富华里”四支不同类型及定位的品牌序列在全国核心城市落地开业,已布局于北京、上海、佛山、珠海、南京等11个核心城市。

  尽管目前,中海购物中心的体量较小,但其也在继续布局。上半年,中海还完成收购佛山南海怡丰城,并改名环宇城,建筑面积约13万平方米。商场于2014年开业,出租率常年超过90%,辐射范围超过3公里。

  商业志 | 传统正在被改变,变化与融合中的商业发展史。

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