澳洲两大房市冰火两重天,西太银行预测两年内房价上涨15%

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  悉尼和墨尔本住房需求冰火两重天


  Domain的最新报告显示,随着住房需求飙升至新高,悉尼住房市场开始向卖方倾斜。与之形成鲜明对比,随着封锁打击了市场人气,墨尔本住房市场卖家的情况则更为艰难。买家需求指数(Buyer Demand Indicator)显示,自2017年10月该指数开始编制以来,悉尼潜在买家活动水平达到峰值。过去12个月,悉尼的独栋屋需求增长了27.5%,公寓需求增长了15.6%。与一年前相比,首府城市的住房需求都出现了反弹。但墨尔本除外,那里的独栋屋需求下降了17.3%,公寓需求则下降了23.4%。Domain通过追踪人们在房产网站上的行为来衡量住房需求,比如筛选房源、询盘需求、完成房产调研,以及频繁查看房产照片和上市房源数量等等。高级研究分析师尼古拉鲍威尔(Nicola Powell)表示,该指数的上升表明市场状况将有利于卖方,而下降趋势则有利于买方。悉尼购房人数的上升意味着市场正朝着有利于卖方的方向倾斜。

  墨尔本开发商Grocon被判缴纳100万担保费


  在向新州政府开发部门发起的法律诉讼中,墨尔本开发商Grocon被判缴纳一笔100万澳元的担保费。法官判定,将分两批缴纳担保费用,直至专家给出结论并成功调解。Grocon因为悉尼中心地带Barangaroo的开发项目而濒临破产,该地带原本计划投资50亿澳元,将建成一个海港区。但是,新州基础设施局(Infrastructure NSW,INSW)随后的举措让该公司陷入了极为糟糕的财务状况,即市中心区开发楼层受限,而关键的视线许可迟迟不能签发。同时,一笔与牛津地产集团(Oxford Properties Group)进行中的大型办公楼转让交易也因此搁浅,Grocon被迫折价将其转让一家中国公司Aqualand。Grocon以误导性和欺骗性行为、禁止反言和违反合同为由对INSW提起诉讼,并寻求高达2.697亿澳元的损害和公平赔偿。该案显示,Grocon牵头Aqualand和Scentre组成财团,向INSW支付422,584,261澳元的开发权费,可开发空间约为124,208平方米,而且受视线许可限制。

  悉尼公寓包层更换问题陷入僵局


  悉尼Gymea地区一个公寓楼盘因为更换易燃包层事件陷入僵局。不仅业主关系因此恶化,而且也因此巨大的经济负担。据了解,该公寓楼盘名为Quattro Apartments,早在18个月前,当地议会就裁定大楼外墙铝复合板有火灾隐患,因此下令拆除包覆层。但是,公寓业主担心,因为州政府仍未确定合格的产品,更换的包层材料也存在不符合要求的风险。政府表示,在2021年初之前,不太可能确定合格的替代包覆材料。包覆产品安全小组将于下周开会,就产品和安装系统的安全使用制定明确的指导方针,同时确保产品符合标准和保险要求。在最近一次业主会议上,更换包覆层的费用高达2.55万澳元,每层平均花费约1万澳元。公寓业主表示,有的人收入水平低,甚至靠养老金生活,而疫情又导致了经济衰退,他们将难以负担得起。过去,每年大家都在大楼后面举行圣诞晚会,现在都不说话了。政府让业主自己做决定,业主意见五花八门,造成了很多嫌隙。希望在安装包覆层之前,先由专家签字,以避免同样的陷阱。

  悉尼CBD写字楼可转租空间创历史新高


伴随大型商用租户削减成本,转移多余空间,悉尼CBD可用于转租的办公空间创历史新高,在短短五个月内飙升了90%。根据世邦魏理仕(CBRE)提供的数据,截至8月底,可转租办公面积总计为157,853平方米,高于1992年低迷时期的119,588平方米。转租空间是一个隐性空置率指标,可用于有效衡量续约或新签租约的需求。事实上,在过去六个月中,作为全澳最大的两个商业写字楼市场,悉尼和墨尔本的空置率已经大大提高。与悉尼一样,墨尔本在过去六个月内新增可转租面积达69,000平方米。截至今年8月底,墨尔本可转租面积为89,100平方米,为七年来的最高水平。据花旗(Citi)分析师预测,随着需求周期走弱,写字楼投资组合账面价值或整体下跌超过15%。高盛(Goldman Sachs)更为悲观。据其预测,由于租赁空间需求减弱、空置率上升和租金急剧下跌,悉尼甲级写字楼价值在未来几年内可能缩水多达30%。

  澳洲楼市陷入危机,与全球金融危机有何不同?


  历史会不断地重演,但不会简单的重复。这句话用来形容澳洲房地产市场周期同样适用。全球金融危机期间,楼市风险来自资本的危机。而今,疫情影响下的澳洲楼市,最大的风险则来自收入危机。进言之,在2008年期间,楼市缺钱,银行想要回收负债。而今,市场上最不缺的就是钱,而是收入的可持续性。相比十年前,目前的利率处于历史最低水平,房地产收益率和融资成本之间的价差也明显更高。根据商业交易研究机构Real Capital Analytics的数据,今年第二季度,全球商业地产成交量是2019年的一半,为全球金融危机以来的最低水平。毫不奇怪,酒店成交量遭遇冲击最大,下降了80%,与2019年相比,零售资产下降了60%。即便是最富有弹性的物流和仓库资产也下降了34%。机构指出,2021年投资量会增加,但收益会降低,物流、多户家庭和另类投资的敞口会增加,而零售的敞口也会减少。高纬环球(Cushman &Wakefield)指出了投资者关注的五大要点。与贷方合作以维持债务水平并为新的机会提供资金;保障现有投资组合的入住率;加快物流仓储资产开发;寻求售后租回的机会;密切关注不良资产跌幅或需要重新平衡的资产。

  西太银行预测两年内房价上涨15%


  西太银行(Westpac)预测,受低利率和经济复苏驱动,目前的住房市场调整将于2021年年底结束,两年内房价将上涨15%。无疑,西太银行对2022-2023年楼市前景持乐观的态度。基于楼市弹性好于市场预期,西太银行对之前发布的房价预测进行了调整。根据最新的预测,2020年4月至明年6月期间,房价跌幅为5%,较此前10%的跌幅预测收窄了一半。西太银行首席经济学家比尔·埃文斯(Bill Evans)和高级经济学家马修·哈桑(Matthew Hassan)表示,同期,悉尼和墨尔本的房价预计分别下跌12%和5%。这也意味着,到明年6月,澳大利亚整体房价下跌空间仅为2.3%(自4月以来,房价已经下跌了2.7%)。两位经济学家预测,今年第4季度和明年第1季度的房价将处于相对稳定的时期,可能会有一些适度的上涨。明年第2季度和3季度,由于银行收紧递延房贷,房价可能会略有走软。但是,随后第四阶段就会到来。在报告中,西太银行指出,“第四阶段将至少持续两年,递延不良贷款的问题已经得到解决。届时,房价将对持续的低利率、改善的住房可负担性、经济复苏和政策刺激做出强烈反应。预计,住宅价格两年内将上涨15%。”

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