为帮刚需买房,国家这次“下重手”了!房价真的会“硬着陆”吗?

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  中国人对房地产到底是不是真爱?我说三组数据,大家自行判断:第一,中国家庭金融调查的数据显示,中国家庭赚的钱70%都用来买房了,而且不低于半数的购房者买完房后身上的剩余资金不足以支撑半年的房贷月供。有专家对此直言,“老百姓穷得只剩下房子”;第二,2018年底的调查数据显示,中国的购房平均年龄是27岁,排名世界第一;第三,2020年最新的调查数据显示,一二线城市年轻人啃老买房占比高达86.4%,三四线城市占比也达到了76.8%。年轻人的买房观念正在挑战公序良俗:没钱也要买房,啃老啃得理所当然,毫无羞耻感。

  

  房地产到底有何魅力,可以让无数国人砸锅卖铁借高息贷款背负巨额债务也要买房?在我们看来有三点核心原因:其一,房子虽然不是刚需,但附加在其上面的户口、教育、婚姻、医疗、养老等是,即房子关乎到一个人几乎所有的人生重要节点,从出生落户、少儿入学,到适龄结婚、中年育子,再到老年养老……在中国,没有房子,可以说寸步难行,很多事都不好办;

  其二,过去二三十年,房地产迎来突飞猛进发展,房价也上涨了15-20倍不止,尤其是一线城市的优质房产,上涨了30倍不止,毫无疑问投资买房成为了国人公认的“造富”第一途径,更成为了资金的最佳去处;

  

  其三,过去二三十年,经济和房地产的牢牢绑定、严重依赖关系,更让无数国人在买房投资时有恃无恐,尤其是很多城市为了财政,一直在鼓励大家买房。直白点说,国人对房地产的极度狂热,归根结底是绝大多数人都坚定不移认为“国家不会让房价跌”,所以才敢于拼命买房。

  事实上,直到今天仍然有一大批专家学者仍然在殷勤鼓吹“大城市房价会一直涨”,买房宜早不宜晚;只有房地产才能救中国经济,放心大胆投资买房;买房是财富积累的最佳手段,房子越多财富越多,越能领先于别人;买房的人不是“房奴”,无房、租房的人才是真“房奴”……他们给出的依据也是老三样,城市化进程未到顶、未来大量农民工要进城、地方对房地产有依赖。

  

  房地产真的是常青树吗?房价真的是只涨不跌吗?投资买房宜早不宜晚真的能一招吃遍天下吗?过去沿用了二三十年的逻辑,在今天是否还管用?

  在我们看来,很多专家的过度包装房地产的投资价值、极力渲染买房要赶早的言论是坚决不能盲从的。还是那句话,我们虽然不能否定所以城市的房地产的投资价值,但是可以肯定的是全中国672个城市中,未来可能仅有不到5%的城市还有发展潜力,而且随着调控的加剧,随着国人买房投资观念的改变,未来买房投资的门槛也会提升,尤其是“买房躺赚”将会变得彻底没戏。这个结论是基于最近这段时间国家调控楼市的态度转变,以及为了帮助刚需买房,国家这两年确实在“下重手”调控,还有最近几年人口、金融、经济、供给等基本面的变化得出的:

  

  第一,房价只涨不跌神话已经破灭。为帮刚需买房,国家这次“下重手”了,截至目前已经有21座重点城市房价跌回一年前

  说这一次楼市调控“下重手”其实一点也不夸张,回顾过去近4年的房住不炒调控我们不难发现,这一次不管是调控持久度,还是调控的范围,亦或是调控的定力,都超过了以往任何一次。从2018年国家首次喊出“遏制房价上涨”,到2019年首提“不拿房地产刺激经济”,再到今年提出的“房地产三稳”、“多渠道解决城市低收入家庭的住房问题” ……每一次的宏观调控楼市的意志升级,都很好地反映了国家帮助刚需买房的初衷。

  抛开过去三年多的调控不说,单看今年的调控,我们就不能发现,其实很多调控楼市的动作都在“下重手”——为帮刚需买房,为了稳定房地产市场,这一次动真格了:

  

  1、土地市场改革试点开始,国家着手从源头上解决高房价问题。今年3月份,发改委颁发文件,首次授权和委托用地审批权从自然资源部下放到省一级政府,第一批试点的省市有8个。权威人士解读,此举或意味着大城市未来会新增天量土地供应,土地短缺的问题或就此迎刃而解,这是国家“控制房价”的一步大棋;

  2、开发商历来都是地方土地财政的贡献者,回顾过往,国家、地方、银行对于开发商的融资贷款,从来都是放宽再放宽。但是从今年开始,这种持续了十多年的融资宽松模式就此终结了——房企融资、负债“三道红线”的设立,就此打破了开发商无限负债、高周转、疯狂扩张的好日子。有专家甚至断言,未来10年,80%的开发商会被淘汰出局,房地产格局重塑;

  3、各大热点城市祭出史上最狠调控,“下重手”打击投资炒作打压房价,调控手段升级封堵购房漏洞。深圳八条、南京9条,彻底封堵了假离婚、假落户、假人才等手段购房;杭州、无锡、沈阳、宁波、常州、东莞新房限售年限拉长,彻底对二手房市场上锁;长沙、海南宣布壮士断腕摆脱对房地产的依赖,已经成为“让炒房客有来无回”的城市……

  

  很多人习惯了房价上涨的日子,对房价下跌不以为然。但殊不知,房价下跌早已在很多城市成为常态——在纳入国家统计局范围内的70个大中城市里,有27个城市房价回到了一年前,占比接近4成。这些房价跌回一年前的城市,其中不乏天津、武汉、重庆、太原、石家庄、青岛、郑州、济南、烟台、西安、南昌、海口、贵阳等大中城市。

  事实上,过去两年市场下行的城市远远不止这21个,一些一直在跌的热门城市诸如苏州、东莞都不在其列,绝大多数三四线城市也未纳入统计范畴。一句话,数据如果真的全公开,房价下跌的城市绝对比我们想象中的要多。

  

  第二,人口、金融、经济、供给等基本面决定了未来房价上涨空间狭窄,党媒经济日报证实了这一说法。

  人口方面:虽然“全面二胎”政策已经施行3年多了,但新生儿出生率仍然在下行。不仅如此,西北、东北绝大多数城市的结婚率逐年降低,而且离婚率居高不下。更不可忽视的是,我国的人口老龄化进程在加剧,有机构预测,到2025年,我国60岁以上人口破3亿。事实上,人口红利的消失已经对房地产构成利空,潘石屹直言揭露过,从2020年开始,购房主力人群正以每年1000万的速度在减少;

  金融经济方面:一方面,金融去杠杆的原因我不说大家也都知道,资金太多沉淀在房地产行业,实体制造业、高科技产业、小微企业等得不到输血,房地产对各行各业形成了挤压;另一方面,高房价“掏空”了老百姓的钱包,数据显示我国55%的家庭在银行没有存款,而且居民的可支配收入,从2010年起连续10年下降。更让人瞠目结舌的是,购房主力群体90后、00后不仅没有存款,还人均负债超过10万余元。未来房地产让他们来支撑,可能吗?

  

  供给方面:国家智囊仇保兴去年透露,全国人均居住面积高达40平,已经和发达国家水平相当。而且有坊间的数据显示,我们的房屋足够解决34亿人的居住问题,这意味着房子早就不缺了。易居研究院今年更是第一次警告,全国新房市场首次进入“供大于求”的局面,这意味着未来房价易跌难涨。

  面对日益趋稳的楼市,面对国家的“下重手”铁腕调控,面对人口、经济金融、供大于求等基本面的利空,很多人产生了房价“硬着陆”的想法,认为未来5年内,房价会大幅跌去30%,基于此,无论是刚需自住还是投资炒房,都应该暂停一切行动。事实真的如此吗?

  

  何谓房价“硬着陆”?这是经济学术语,用在房价这里是形容房价全面下跌,而且是跌幅过大。对此我的结论是,5年内房价绝对不可能出现下跌30%的“硬着陆”情况。理由很简单:不管是保护有产者,还是稳定经济大局,亦或是调控的最终目的,房价都不可能全面大幅下跌。更何况,地产大佬孙宏斌也说过,房价下跌30%,绝大多数房企都要倒闭破产。

  另外我想强调两点:第一,还是那句话,全国所有城市的房价不能一概而论,因为城市量级不同、经济不同、人口不同、地理资源等也不同,所以差别会巨大。换句话说就是,未来全国各城市的房价走势会分化严重:一二线这些有人口增量、区位优势、资源优势、产业优势的城市,房价短期可能受制于严调控,会趋稳或者微跌,但是中长期来看,仍然有上涨的压力,尤其是深圳、杭州、南京这类城市,购房需求过盛;绝大多数三四线城市,房价会进入阴跌通道,这个我们不过多赘述,很多人也应该清楚,棚改退场、人口外流等都在利空三四线城市的房价,加速这些城市的95%以上的房产回归住人属性;

  第二,对于刚需来说,买房一定要按需行动,考虑地段、户型、开发商这些要多于房价走势。更不能心存房价短期大幅下跌的心态。否则受伤的只会是自己。尤其是三四线城市,我们虽然长期不看好,但是不代表它会迅速下跌。毕竟全国的房价,现在都是国家在把控,而且稳房价是当务之急。房地产再被抛弃,它也是经济的压舱石,所以稳定是最好的,不容有任何闪失。

  

  未来还能不能买房,其实地产大佬冯仑也说了实话。冯仑也认为要分情况来看:对于刚需,你需要买房,什么时候都可以买;对于有闲钱想投资,心里话是不建议再有这样的想法。如果非要投资,也不是不可以,但要做好筛选:人口增长、经济增长能保证就业率、基础设施未定型的城市还有机会,但前提条件是你自身有充沛的资金,做好长期投资的准备。最大一个原因是,未来房地产的流动性会急剧降低,投资炒房的风险瞬间放大了。

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