中国房地产中长期拐点已经来临

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  再靠房地产稳增长是饮鸩止渴!

  中国的房价在过去的近20年里几乎是直线上涨,小周期里有些许反复(如2008年金融危机),但是基本上没有完整经历过中长周期涨跌。这也是即便是房价涨到天,还是有人一路看涨。不可否认,过去20年里,一路看涨的人可谓是赚发了(前提你是看多也做多)。

  但我始终认为任何行业都有其发展的周期性,投资也只有踏准了周期才可以立于不败之地而长久不衰。在投资领域,永远遵循都是低买高卖的的铁律,只是何为高、何为低,则是仁者见仁智者见智。尤其是在房地产这个过去只涨不跌的行业,是谁也无法说服谁。

  那么房地产行业目前究竟处于周期什么阶段?本人认为目前已是来到了中长周期性转折点的位置,我不想(或者你也可以认为我没有这种能耐)用复杂的经济模型来论证我的观点。但是且听我先说几点处于拐点的迹象:

  01 GDP增长的拐点渐显现

  近几年,国内GDP一直在6.5-7.0%之间徘徊,从目前的增长态势来看,再也很难有高增长的可能性。一是基数已经过于庞大,再保持很高的增长率,是需要多大的绝对增量来支撑?二是除了房地产行业能对GDP产生巨大的拉动作用外,目前仍没有其他单个行业或是几个行业能够产生房地产行业如此大的拉动作用。

  GDP增长减缓暗示房地产投资放缓,房地产增长放缓也会导致GDP增长减慢,两者相互影响,互为因果。

  02 物业租赁回报率长期低位

  由于人口过度集聚和货币政策的扩张,国内物业资产的价格一路攀升。与之形成鲜明对比是物业租金回报率长期处于低位,主要一二城市住宅租赁回报率在1-2%左右,写字楼租金回报率在4-5%,即便资产价格相对低廉物流地产租金回报率也难以超过6%,资产的投资者大多是通过资产价格上涨来弥补租赁期的亏损。这点倒是与A股市场很相近,股息率长期低位的A股还能经常卖出好价格,也正是靠击鼓传花式的换手来造就价格的虚高。

  试问,会不会传到某一天就没有下一个接盘者?

  连A股投资都在逐渐回归价值投资。那么地产的投资者们,敢于拿楼面地价高于售价的土地、敢于接手毛租金回报率才3%的物业,你们的投资逻辑何在?勇气何在?当然,如果你说有钱有任性,那我也没有什么可以多说了。对于一个理性投资者是不是应该思考下,下一段资产的是否能够上涨,或是否可以保持如此高速的上涨,快速上涨的基础是否还存在?

  03 房地产的融资环境日趋恶化

  在过去20来年房价的快速增长,扩张的货币政策无疑是助推其上涨的重要原因之一。伴随经济快速增长,扩张的货币政策也无可厚非。由于资本的逐利性,货币很大一部分都流到回报巨大的房地产市场,同时作用于房地产推动价格快速上涨。但从另一个角度来看,这何尝不是一件好事,货币供应的快速增长并没有导致过度通胀的发生。

  但扩张的货币政策逻辑已经发生变化,货币供应增加对GDP的影响的边际作用越来越小。最关键的是,即便现在处于流动性宽松的周期,而对房地产的融资仍然是严控,基本上拿出来单独管理的。

  04 大型城市人口过度集聚将发生逆转

  过去20年房价快速上涨另一个重要原因就是城市化进程使得人口集聚程度更高,尤其是一线城市,人口呈现过度集聚的现象,以深圳为例,1996平方公里的辖区面积管理超过1500万的人口(之前有媒体报道,根据用水用电推算大概在2000万人口左右),这是何等的人口密度,房价不涨才怪。

  但这种现象也不可能一直维系下去。深圳不像香港和新加坡,辖区无法外扩,人口流动相对较困难。但中国也算是幅员辽阔,城市发展一向都是齐头并进,尤其这几年,一些二线城市开始崛起。而从应届毕业生向二三线城市流动也开始在印证人口过度集聚将会发展逆转。

  租赁市场可以说是接近完全竞争市场,租金是以市场供需来决定的。由于资产价格的不断爬高,导致租金回报率长期低位,缺乏内在投资价值,这显然是不可持续。靠资产价格上涨来弥补租赁期的亏损,这只有在预期资产价格会继续快速上涨的时期才是有效的。但是如果资产上涨的基础已经开始出现转变的迹象,投资也必将回归其本源,同时也在预示房地产中长周期的转折点的来临。

  如果房地产已经很具有金融属性,那么世界上任何具有金融属性的东西都是具有极强的投资周期性,“盛极而衰。否极泰来”是不变的真理。如果说房子是用来住的而不是用来炒的,那么房价更不应那么贵,就要符合房价/收入比的逻辑。不管从哪个角度来看,都似乎预示转折点的来临。

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