9月全国新房二手房走势分化,金九银十能否如期到来?

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  北京城市景观 陆肖肖摄

  华夏时报(chinatimes.net.cn)记者陆肖肖 北京报道

  又到楼市传统旺季金九银十,但今年的市场似乎和往年并不大一样,就当前数据来看,新房和二手房市场走势不同,9月前两周新房市场成交规模收缩,二手房市场则出现了成交规模的攀升。

  新房二手房走势分化

  部分房企开启了打折促销的步伐。近期,恒大再次带头打折卖房,发布了7折购房优惠。但从北京市场来看,打折的项目并不多,折扣力度也不大。北京有一项目打出了成交赠送5000元大礼包的广告。有一项目加推新房源,成交额外补贴1万元的购房优惠红包。

  北京丰台区某二手房经纪人告诉《华夏时报》记者:“最近看房的多了起来,有部分刚需,也有一些换房的客户。目前北京市场换房客户比较多,而且多数是连环单,所以刚需客户我们还是比较珍惜的,有时候房东为了尽快成交,房价也会降一些。我们区域内两居室的房源比较抢手,总价有的比之前多了20万左右。”

  从全国市场来看,9月份以来,新房市场和二手房市场走出了两个不同的走势。

  克而瑞研究中心提供的数据显示,9月第一周,8月31日-9月6日,成交体量略有降低,一线城市成交指数为152.82,环比下降50.1点;二线城市成交指数为117.66,环比上涨13.6点;三四线城市成交指数为144.35,环比下降36.07点。9月第二周,9月7日-9月13日,整体成交体量继续降低,一线城市成交指数为146.36,环比下降6.5点;二线城市成交指数为99.43,环比下降18.2点;三四线城市成交指数为149.9,环比上升5.5点。

  二手房市场成交量则在走高。9月第一周,整体成交规模继续上扬至新高,8个重点城市成交面积环比升12%至166.3万平方米,突破成交规模连续持平9周的僵局,同比涨幅扩大至69%。9月第二周,整体成交规模回调后小幅回升。8个重点城市成交面积环比升5%至130.2万平方米,同比涨幅维持在32%。

  那么今年楼市金九银十还会出现吗?58安居客房产研究院分院院长张波告诉《华夏时报》记者,今年的金九银十是大概率事件,在短期市场环境及政策基调保持稳定的前提下,房企让利促销的动作会不断增多,同步拉动购房需求的快速释放。9月上半月,58安居客线上一二线城市的用户浏览数据已经开始出现不同程度增长,预示着用户买房的热情并未受到影响。今年十一假期时间长,同时境外游又困难重重,预计会为售楼处带来大量人流,不少房企也已经为十一期间的看房流量增长做好了相应的案场和房源准备,10月的实际市场成交有可能会超过9月。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐则持不同的观点,他在接受《华夏时报》记者采访时表示,今年金九银十大概率很难出现,短期市场先行指标显示,市场预期较弱。贝壳研究院数据显示,8月全国重点城市业主涨价占比低位持续下降,房源交易时间仍然保持100天的长周期,这样的市场很难开启改善型换房链条,因此,今年二手房市场很难有起色。可以预计,新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响,可能会出现降价售房的小行情,但价格不仅难以上涨,反而可能小幅下降。

  市场调控趋严

  近期,有众多城市收紧了楼市政策。9月14日,成都出台了“房产新政15条”,内容包括个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年等,对此前的楼市调控政策进行了升级。据中原地产研究中心统计数据显示,从7月开始,已有超过24城发布累计30次楼市调控政策。

  今年以来,官方也多次收紧了对房地产市场的调控。8月26日,住建部再度约谈多个房价上涨过快的城市,要求高度重视当前房地产市场存在的突出问题,始终绷紧房地产市场调控这根弦,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房。与之前不同的是,此次约谈还包括所在省(自治区)住房和城乡建设厅负责人,明确落实省级监控和指导责任。

  未来房地产政策环境会更严格吗?张波分析,房地产政策环境的收紧依然会在热点城市得到体现,尤其是房价上涨过快城市,未来出台调控政策的预期会进一步加强。同时值得关注的是,针对房企的融资收紧政策会持续推进,一方面会影响房企在拿地侧的表现,导致未来土地市场的分化加剧,优质土地受关注度进一步提升;另一方面倒逼房企更大力度强化自身销售能力,以降低对于渠道依赖,整体提升项目的利润率水平。

  许小乐表示,今年的调控政策更加精准,中央多次强调“房住不炒”的政策导向,上半年应对疫情的货币信贷政策逐步调整。房地产市场快速升温的条件不存在,近期,住建部召开重点房企融资座谈会、城市房地产工作会商会,分别从房企端、城市监管端加强分类指导,多城市也陆续发布调控政策。未来市场热度较高的城市将会大概率调控加码,不会出现市场过热的情况,因此今年从整体看房地产市场会趋向平稳。

  未来市场将会如何走呢?贝壳研究院高级分析师潘浩表示,从房企公布上半年业绩看,已经公布业绩的企业中,近一半业绩完成率不达标,下半年销售承压,适当调整价格提高销售量必然是各大房企下半年将会采取的重要手段,但不意味着市场价格会随之下降。从全国来看,当前新房市场供需两端逐渐走稳,一方面政策层面不会允许市场价格出现大幅下跌,同时单纯的降价促销背后会给房企带来较大压力。另一方面,购房需求稳定的情况下,降价并不能创造需求,只能短期消耗市场,买卖双方趋于理性的情况下,市场出现大范围降价潮的概率较小。

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