中国过去5年房价涨幅最大的城市,90%都在南方

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  在国家统计局发布的70城房价中,可以看到一个现象:

  过去5年房价涨幅最大的10个城市,除了北京,其他9个都在南方。

  除了合肥、武汉,其他8个都在东部。

  

  过去5年房价涨幅最大的10个城市/数据来源:国家统计局

  很多人不会看国家统计局发布的信息,觉得平平无奇,每个月涨跌都很小。

  其实,国家数据都经过仔细核校、去芜存菁,其中隐藏了巨大的信息量。

  趋势,就在那里。

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  如果只看一个月、一年的数据变动,主要就是看个形势。

  比如最新发布的8月70个大中城市商品住宅销售价格显示,全国房价稳中略涨。

  四大一线城市,一二手房都在涨,涨幅稍有扩大。

  新房价格,59个城市在上涨;二手房价格,47个城市在上涨。

  看到这里,也就差不多了。

  再看看一年的数据:

  43个城市房价上涨,另有27个城市下跌。涨幅最猛的是深圳、唐山、西宁、沈阳、无锡、银川等城市。

  

  8月房价同比增幅前15座城市/数据来源:国家统计局

  跌得最厉害的城市——依次排列为牡丹江、贵阳、天津、郑州、湛江……

  

  8月房价同比增幅后15座城市/数据来源:国家统计局

  近期形势,往往是政策调控的“晴雨表”。

  深圳、宁波、无锡、成都,这些涨价猛的城市,都先后出手调控。

2

  但是,如果你依据月度、年度的涨跌去买房,很有可能会大错特错。

  有人一看天津、郑州、济南、青岛等经济强市在跌幅榜上,可能就在心里对它们默默投了反对票。

  看到银川、丹东、兰州在涨幅榜上,就想这里有没有投资的机会。

  其实,拉长到5年来观察,数据才能真正反映一座城市的楼市基本面。

  比如银川,今年8月二手房房价同比涨幅9.1%,排在70城中的第6位,甚至高过宁波、成都、杭州等城市。

  看起来超级猛,对不对?

  但我们把时间拉长到5年,就可以明显看出,银川房价涨得并不多,累计只有21.4%,在70城里排在49位,妥妥的中下游。

  再加上,银川二手房均价本就比较低,6940元/㎡,排在全国300多个城市中的第151位。

  5年才上涨两成,算上资金成本,铁定是亏的。

  所以,判断投资趋势,一定要看下面这张5年涨幅表。

  放在5年的尺度上,70城没有一座是下跌的,只是涨幅多少的问题。

  按10%一个档次,可以分为8个档。

  

  2020年70城二手房均价较2015年涨幅情况/数据来源:国家统计局

  其中,第一档是深圳,一枝独秀,涨幅高达79.9%。

  第二档也只有合肥一根独苗,上涨65.1%。可见这座最敢“赌”的城市,过去5年确实赌赢了大势。

  第三档,无锡、广州、杭州、北京,涨幅也相当可观。

  前三档的13个城市中,南方城市占77%,只有北京、济宁、唐山是北方城市。东部城市占85%,只有武汉、合肥是中部城市。

  到了第四档,城市数量就多起来了,共有7个:南京、厦门、武汉、上海、济宁、宁波、唐山。这些都是热点城市,过去5年重仓这几个地方的,大概率也能赚到不少钱。

  大部分城市落在第五档、第六档,数量最多,一共有40个。这些城市,算是不温不火,是“橄榄型”的中层地带。

  比如天津,就排在第六档的首位。过去5年累计涨幅29.8%。

  这个涨幅,中间经历了大起大落,最近虽然传出不少天津房价下跌的消息,但其实并没有那么糟糕。

  这两个档次的城市,只要买对了优质地段,仍然是靠谱的。至少保值无忧。

  第七档的城市,想靠买房赚钱就很难了。这里大部分是三四线城市,但也有三亚、海口、贵阳这样的明星城市,都属于度假旅游型。

  最差的三个城市,则是湛江、锦州和牡丹江。其中牡丹江的房价,5年几乎纹丝不动。

3

  为什么1年和5年的数据,差别这么大?

  因为楼市受政策调控影响很大,一年之内,不确定因素影响多,拉长到5年,才能基本反映真实供需关系和楼市的长期价值。

  但是,需要注意在不同的时期,城市的基本面也会发生变化。

  这种变化,甚至可能非常悬殊,出现天壤之别。

  我们看看上一个5年,2010年到2015年期间,国家统计局数据显示的房价涨幅,就远不如最近5年那么疯狂。

  这5年之中,有24个城市的房价不升反降。

  

  2015年70城二手房均价较2010年涨幅情况/数据来源:国家统计局

  包括这几年火透半边天的杭州,在那5年的周期里,房价下跌5.8%,排在70城里的倒数第9。

  从这个角度来讲,杭州市民真的要感谢2016年的G20峰会,拉动了整个城市的基建提升。

  再加上数字经济、网红经济的勃兴,让杭州楼市也得以摆脱颓势,一飞冲天。

  在2010-2015年间,能够明显看涨的,其实只有北上广深四大一线城市。

  强二线城市的春天还没有到来。

  但在涨幅前十名的名单里,仍然有不少北方城市的身影:北京领衔,郑州、太原、乌鲁木齐、西宁都在榜上。

  南方碾压北方的势头,还没有那么明显。

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  把这两个5年的数据综合起来,就能拼出一幅十年的全景图。

  21世纪的第二个十年,中国70城房价的表现,全都在下面这张表里了。

  信息量同样非常巨大。

  首先看头部:深圳、北京、广州、上海分别占据四强,可见一线城市,盛名不虚。

  

  2020年70城二手房均价较2010年涨幅情况/数据来源:国家统计局

  合肥、厦门、无锡、南京、武汉紧随其后,是二线中表现最好的。

  即使是第六档,仍然有非常出色的城市,比如杭州。沈阳、南宁、乌鲁木齐、昆明、济宁、西宁、郑州、惠州、太原、长沙、唐山、洛阳,都在这一档,他们分别在不同的时期,出现过暴击行情。

  神奇的天津,刚好又是第七档的分水岭,行情从这里开始,涨幅缩小。

  到了最后一档的锦州、温州、牡丹江,则代表了过去10年房价几乎没有上涨的城市。虽然名气不算小,但楼市真的没啥希望。

  这些价格,都是一波波买家对城市认可程度的体现,用真金白银投票的结果。

  这也符合我们一直强调的逻辑:

  最具确定性的,还是一线和环一线城市、强省会城市、部分二线城市。这些城市的房价涨幅,排名也都靠前。

  买房,到南方去,到大湾区和长三角去。

  这几个简单的表,比99%的数据更有说服力,告诉我们确凿的事实。

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