“房子降价100万,无人问津”?流动性稀少,“韭菜”不好找了

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  我最近在网上刷到了一个卖房子的故事,和大家分享下。

  女主30多岁,和先生在北京经营一个广告公司。

  者

  近几年生意不好做,公司业务已停滞两年,收入寥寥。

  再加上女生3年内连续生了两个宝宝,基本上是在靠此前的储蓄生活,坐吃山空的感觉让她非常焦虑,好在她家有一套价值不到千万的房子。

  机缘巧合之下,该女主一家打算卖掉房子,移民芬兰。

  offer、签证都搞定了,没想到卖房这一步却卡壳了。

  她发现,“已经降价100万了,还是没人买,而且越降价越没人买”。

  

  1、房价进入下跌通道

  这两三年北京楼市惨淡,房价跌了不少。一般来说,只要房主真心实意降价,房子还能够出手的,毕竟有不少捡漏的人(北京房子是核心资产)。

  女主不到千万的房子降了100万还无人问津,让我有点震惊。

  难道北京楼市已经惨淡到这种程度了么?

  之前关于房价的另一则热点新闻是:天津房价进入下跌通道:一平米降5000元,两周降价72万。

  

  标题虽然有点夸张,但房价进入下跌通道却是事实。根据中原研究中心数据,京津2017年以来的房价走势是这样的。

  北京与天津房价2017年1月-2020年5月,来源:中原研究中心

  

  由图可见,京津两城房价分别自高点分别下降了约13%和20%

  在过去三年半里,京津两个城市房价在波动中下跌:每年似乎都会有一波“小阳春”,但随后继续掉头向下,下跌趋势非常明显。

  在经济金融的运行当中,一旦某一个趋势形成,就很难短期逆转,除非外力非常大(想象下跌趋势中的股票,房子走势类似)。这被称之为趋势的力量,其背后是复杂的人性和经济规律。

  大部分人买房子是买涨不买跌,越跌观望的人越多。所以下降周期中,流动性差的房子卖不掉再正常不过了。

  2、房子投资的劣势

  房子有两个典型特征。一是流动性差;二是自带杠杆。

  什么是流动性呢?通俗来讲,就是一个资产在短时间内以接近市场价值的价格变为现金的能力。

  关键词是快速和市价。卖个资产卖几个月才卖出去,或者你马上要钱时,需要打很多折扣才有人接手,这样的资产流动性就差。

  流动性好的资产,一般会享受到流动性溢价,比如已经上市的股票往往比没上市时高,这就是流动性溢价。

  和货币基金、国债相比,而房子的流动性显然不太好。

  大家知道,即使在上涨周期中,房子挂出去几个月才成交很常见;一旦横盘或出现下跌,挂出去一年半载都不能成交,屡见不鲜。

  如果这时你急着变现,只能降价甩卖,这对卖房者来说,简直是灾难。

  对于流动性不好房子,于是有人提出了“房价不涨就是亏”的观点。

  

  我觉得还是蛮有道理的。毕竟买房子的资金是有成本的。现在房贷利益普遍高于5%,再加上2%左右的无风险收益。

  也就是说,只要房子年涨幅低于7%,炒房客基本就无利可图了。

  所以房价长期维持不涨,就能大家打击炒房客。

  不过,炒房客前几年赚了大钱,即使房价不涨、甚至微跌,他们也不会伤筋动骨,毕竟“他们血太厚了”,这也是他们继续拿着房子不卖的最大底气。

  第二,房子自带杠杆。

  大家都知道,绝大多数人(包括炒房客)买房并不是全款,而是用了银行资金。比如你有100万资金,可以买总价300万的房子。这时你无论盈亏,都自动放大3倍

  前几年,一些人买房产赚了大钱,也是这个道理。

  本来流动性差不是问题,自带杠杆也不是问题,可二者一结合,再加上房市进入下跌周期,问题就来了。

  在下跌周中,不仅房子卖不出去,而且房价下跌5%,你就要亏15%。

  降价甩卖呢,又会陷入“越降价越没人买”的尴尬境地。

  要知道,很多人持有的可不止一两套房子哈,还有什么比这更糟糕?

  所以我认为,房价一旦出现下跌趋势,多套房子持有者就应该果断出手、快速卖出,而不是四处观望、优柔寡断。

  毕竟,房子是流动性很差的资产。

  像以京津为代表的北方城市房价,下跌趋势这么明显,多套房子的投(机)资客,还在等什么?

  卖出房子的最好时机首先是一年前,其次是现在。

  等大家都反应过来,大家都夺路而逃的时候,你割肉甩卖都没有人要了。

  当然,刚需自住房不用太关注房价了。毕竟不管涨跌,你总是要住的。

  在房价不涨甚至下跌趋势形成时,大家不出手卖房,还有一个因素是心存幻想。

  毕竟房地产行业对中国经济太重要,捆绑了太多利益相关者,牵一发而动全身,不相信房价真的会长期下跌

  我认为,还是不要心存幻想的好。

  3、心存幻想要不得

  从“房住不炒”再次明确,到重申“不把房地产作为短期刺激经济的手段”,再到2020年8月“地产融资三条红线”若隐若现,一切都预示着楼市最为依赖的“政策面”,没有商量的余地。

  最近几个月,从深圳、到东莞、到杭州再到成都,新一轮调控加码正在进行中。

  “谁冒头就打谁”的迹象非常明显。

  从宏观层面看,房地产业确实在经济增长中起托底支撑的作用。可以下滑,但不能跌得太快,否则就有可能引发系统性风险,这是高层不愿意看到的。

  另一方面,高房价已成为领导眼中的“灰犀牛”,不能再涨了,否则转型就成了空话,毕竟大国不能拿一堆房子和美国竞争。

  换一个角度来看,即使为了应对中美冲突,高层不可能放松楼市调控。

  如果现在放松调控,房价在短时间内往上冲一波是必然的(钱多,无去处)。

  但然后呢?

  当前只有把房市冻住,才能避免泡沫在外力冲击下破裂,这样才有底气和美国博弈。

  也只有把楼市冻住,才能更好地化解金融风险,打赢经济转型攻坚战。

  

  理解了房地产在中国经济中所处的位置,就不会被或傻或不怀好意的人带到沟里去。

  一个人的命运要靠自我奋斗,但也要考虑历史的进程。大多人弄不清历史的进程,稀里糊涂就当了“韭菜”。

  等被“割疼”时,后悔已经来不及了。

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