注意！近9600套新房要入市！45中、50中学区新房曝光！接下来楼市

9月土拍重头戏要来了！

根据合肥土地网公告，合肥将有10宗地预计在9月24日拍卖，共1052.63亩，参考总价51.42亿元。

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10宗地马上拍卖，45中、50中学区新房都要来！

先来看下具体地块信息。

1、时间上看，这是“金九银十”的首场大型土拍，意义重大。这场土拍大战能否打响，取得漂亮的彩头，在某种意义上直接定调“金九银十”的合肥土地市场。

2、数量上看，本次计划出让10宗地，共1052.63亩地，其中，居住用地（含租赁）面积约722.94亩，未来或供应新房源超9600套。但与前几个月大型土拍动辄上千亩的地块相比，这次的“大型”稍微显得有点逊色。

3、区属来看，市区地块7宗，其中蜀山2宗、庐阳、新站、包河、经开、高新各1宗。县域地块有3宗，均为居住用地，分别是长丰2宗、庐江1宗。

4、具体到地块来看，虽然本次出让地块不多，但是有几块地可以堪称黄金地，值得期待：

① 庐阳LY202004地块：45中本部学区新房来了。

图|合肥土拍网

该地块紧邻省公安厅，距离三孝口地铁站约500米，杏花公园、环城公园环伺，环境优良，配套成熟。

而根据2020年学区划分，该地块所处的位置学区为安三小和45中六安路校区（即45中本部）。当然，最终还是要以学区确认函为准。

按照规划，地块的竞买人需要同步修建占地18.45亩安置房，并无偿划拨给三孝口街道办事处。而该地块自身占地才13.23亩，按容积率2.53，每户100㎡来算，只能提供200余套新房！

目前，板块内无新房在售，周边“老破小”二手房参考均价2.5万-3.2万/㎡不等，临近地块的省公安厅宿舍3.2万/㎡，省法院宿舍2.6万/㎡。

由于限价，该地块后期入市价格可能与周边二手房形成“倒挂”，再加上学区加持，即便代建成本高，也会让房企们趋之若鹜，未来的市场热度可以参考蜀山当下的学区热盘大富鸿学府，首付5成起，全款优先。

② 蜀山区SS202004地块：50中东区本部新房。

该地块位于金寨路以西、绩溪路以南，面积相当袖珍，总面积22.76亩。

按照规划，地块的竞买人需要同步修建占地13.27亩安置房，而其中的商品房居住面积仅6.8亩，按容积率3.2，每户100㎡来算，只能提供90余套商品房，可以说稀缺！

该地块最大的亮点同样是学区。根据2020年学区划分，该地块所处的位置学区为合肥50中东校区和安医大附小（最终要以学区确认函为准）。

该地块和庐阳LY202004地块很相似，地块面积，代建成本高，但有优质本部学区加持，又地处主城区，周边配套成熟，同样可以称之为黄金地。

目前，板块内的二手房均价在2万+/㎡。

③ 新站525亩TOD综合体项目。

新站区XZ202004号地块位于陶冲湖北部、少荃湖西南部、地铁4号线底站，定位为大型TOD综合体项目，占地面积525亩，其中A、B地块属于体育用地，C地块属于居住用地。

图|合肥土拍网

根据规划，A地块要建设跑道、篮球场等及相关体育配套设施，B地块内建设大型体育馆和全民健身中心，这些建成后全部自持。

525亩大型体育文化主题TOD综合体的入市，将提升整个片区人文价值，预示着新站区配套的一次大升级。

④包河BH202006地块：未来或供1600套房

该地块占地约160亩，体量较大，按照容积率2.3，每户100㎡算，未来预计能提供1600余套新房。

地块不足的地方在于，地处包河工业园板块，周边厂房比较多，环境一般。目前，周边二手房价格在1.5-1.6万/㎡之间，参考之下，定位刚需盘的可能性很大。

⑤ 长丰2宗纯居住连体地，共193.88亩。

长丰CF202014号地块和CF202015号地块为连体地块，中间仅隔一条庄周路，规划为近百亩的纯居住用地，没有代建要求。

CF202014

CF202015

配套来看，西边一路之隔就是中科大附院北城医院、科创北城，东北边直线距离1公里多即是合肥北城站。如果顺利拍卖，北城新房市场将再现两大重量级项目，北城的城市骨架将再次向北延伸。

有这6宗地加持，9月土拍还是有好戏看的。

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4大真相曝光，接下来楼市难起大风浪！

土拍之于楼市，不仅是影响市场的信心，也在一定程度上定调了未来楼市的走向。当下的“金九”合肥楼市到底怎么样呢？我们要从决定楼市走向的4大因素一一来看：

1、土地：“金九银十”土市开局注定清冷。

9月已经过半，而合肥土地网仅释放10宗地计划出让，还是集中在临近月底的时间。按照以往的信息释放点，不出意外，9月仅有这10宗地或入市拍卖了。

若是如此，相比8月份21宗地计划出让，实际成交17宗的规模，9月的供地量大大缩水。

虽然有两个学区加持的地块和新站TOD综合体增添亮点，但也改变不了“金九”土市开局清冷的局面。

而土市作为楼市的“反射镜”，在一定程度上会影响到市场的信心，土地市场表现平平，楼市大概率也很难作妖，格局不会有新的变化。

2、房价：合肥新房二手房齐上涨，但购房者不买单

据国家统计局最新公布的数据显示，8月合肥新房、二手房销售价格双双上涨，新房环比涨0.3%，同比涨0.6%；二手房环比涨0.5%，同比涨2.6%。

具体到价格，据金刚石数据统计，合肥9月成交均价19461.3元/㎡，这是什么概念呢？

一是，2019年合肥成交均价一直在1.7万/㎡上下浮动，2020年（截至目前）成交均价突破了1.8万/㎡，8、9月份甚至飚到了1.9万+/㎡。不难看出，合肥房价是稳中带涨。

二是，如果把1.9万+的价格放到市场上对比，仅相当于市区的低门槛价格，瑶海新站除外。但市场真实的房价，还要更吓人。

但房价虽有小幅上涨，但购买热情却像这秋日的天气一样，没涨反降。

3、楼盘：去化困难，纯新盘上市雷声大雨点小。

从近期的楼盘开盘去化表现来看，购房者并没打算为这高房价买单。

根据克而瑞合肥数据显示，9月（截止9月13日），合肥共有19盘加推新品，累计入市房源2105套，平均去化率约50%。其中，一些冷门板块的楼盘去化仅为个位数。

不仅如此，从目前楼盘的开盘表现来看，也是计划赶不上变化，据此前统计，9月合肥有47家楼盘预计推新，其中12家纯新盘计划首开，而截至9月13日，仅19家楼盘推新，含纯新盘5家，不到计划的一半。

可以很明显感受到，很多纯新盘是雷声大雨点小，蓄客不足，入市也是一拖再拖。

4、政策：敢涨必调控，接下来房价还是很“稳”。

近三个月，“房住不炒”屡次被重申，全国多城掀起一股调控潮。

深圳、东莞、杭州、沈阳、无锡、成都等热点城市先后出台调控加码政策，涉及加大普通宅地供应量、建立地价与房价联动机制，增值税征免年限2年改5年、限贷升级、堵死假离婚买房等等。

同时，房企融资的“三道红线”，也成了悬在房企头顶的达摩克斯之剑。此外，LPR也已连续5个月保持不变。

这一系列的信号，都预示着，接下来的楼市“稳”是基调，“房主不炒”是一个长期政策，房价大涨大跌的情况不会再有。

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结 语

最后，谈一下我对近期发生的这些事的看法：

1、不要低估中央调控的决心。最近，合肥某盘出现“新房尚未交房，二手房就提前上架”的情况，业主联合拉高房价，最终被房管局要求下架。

深圳715调控新政落地后，有业主挂牌直降400万大甩卖房源，如果有投资客还执迷不悟，这就是前车之鉴！

2、楼市调整，明显是件好事。购房者理性，不再见房就出手，开发商去化有压力，自然会在产品和服务方面去提升。

3、理性看待市场分化。虽然现阶段如北城办、泛龙岗、新站等冷门区域出现了横盘的趋势，但这并不代表着这些区域不能买，只是短时间内供应过大，市场需要一定时间来消化罢了。