20天后楼市破解“难题”！2类房东麻烦了，明年一律按新规处理

前段时间跟大家聊过，在2000年-2010年这个阶段，全国老百姓主要的理财渠道是“现金”。

这个阶段，根据中国人民银行公布的数据，我国储蓄率从2000年的35.6%上升到2008年的51.8%，上升了16.2个百分点；居民储蓄率从2000年的28.2%上升到2008年的37.3%，上升了9.1个百分点。

有朋友可能会问，当时不是已经开启住房商品化了吗？怎么储蓄率还是节节攀升？

这句话问到了关键，我们回顾过去20年的房地产走势，可以发现一个现象：正是在2010-2017年这个阶段，房产才成了居民收入主要支出用途。

这主要表现在以下两个方面：

1，虽然我国居民杠杆率低于美国和日本，但在过去十年上升太快。居民部门债务与 GDP 的比例从2008年的20%升至2018年的50%左右，居民部门债务与居民可支配收入的比例从2008年的40%升至100%左右。

2，居民部门债务与居民存款的比例从2008年的30%升至2018年的70%左右；而从2016年开始，中国居民部门的净储蓄连续两年三增长，负债上升速度惊人。

显然，因为近些年来大量的农村人口流入一二线城市，居民用于房产方面的消费在持续走高，原来放在银行里的现金当然会流进楼市。

别以为只有买房才是大的开支，租房也是一样。

拿今年的数据来看，一二线城市的租金普遍上涨，北京今年以来套均租金涨幅17%，上海、深圳涨幅分别达到13%和15%，租金回报率达到1.7%左右， 二线城市租金普遍上涨约3%-20%，租金回报率约1.2%-3.1%。

长租公寓的套路一个接一个，房东总是涨价，租房四处漂泊不定，用于居住的成本越来越高，回流老家的农民工和年轻人也越来越多。

从这个角度来看，房屋出租环节薄弱、租金持续走高、用于居住的成本日益上升，已经成为阻碍城镇化进程的重要“难题”。

今天我们就重点聊聊“房屋出租”这个话题，国家也正是看到了这个痛点，20天后，楼市将破解“难题”。

近日，住建部发了一个通知，《住房租赁条例》公开征求意见，包括各城市定期发布不同区域的租金指导价，租金监管，不准再搞“高进低出、长收短付”，合同备案，有据可查等内容。

注意，这份意见反馈的截止日期，是2020年10月8日。

从现在算起，也就是说，还有20天，这份意见就会结束反馈，正式落地，按正常的发布节奏，明年起住房租赁管理条例就会实施，房屋出租一律按新规处理。

意见里的内容，对租房市场有什么影响呢？

笔者认为，新规下，有2类房东麻烦了。

第一类，用“高进低出”模式的房东。

近几年，长租公寓市场突然火了，有报告数据显示，截至2017年，全国住房租赁市场租金规模达到1.3万亿元，每年新增租金规模约1000亿元。从房企布局情况来看，截至2019年，TOP100房企中约25%的房企直接或间接参与长租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足长租公寓。

但是，今年我们看到长租公寓市场老是出现“爆仓”、跑路、倒闭的消息，广州、深圳、成都、合肥、上海都出现了不少房东、房客被坑的现象。

归根结底，还是跟市场不规范有很大关系，这些长租公寓公司高价从房东手里收房，给房东的钱是月付或季付，低价租出去，房客却需要半年付或年付，多出来的钱继续高价收房，扩张规模，这种烧钱模式必然会有撑不住的那一天。

现在，我们看到新规中明确规定不准使用租金贷，不准租房公司搞“高进低出，长收短付”，就意味着这一类“投机”房东将会逐步消失，租客的权益会进一步得到保护。

第二类，那些避税、爱涨价、不遵守合同的房东。

注意，条例中明确规定了租赁合同应当备案。

什么叫备案？

以前租房，尽管都有合同，里面各式各样的内容看起来还挺正式，包含租金、押金、物品、退房等多个规定，但大多数情况下，租客的利益很难得到保障，房东违约，就算拿着租房合同房东也不认账，不退押金、克扣押金、租期内涨房租等现象层出不穷。

以后租房，先把合同去住建部门备案，做到有据可查，只要租客和房东出现纠纷，就按照白纸黑字的合同去仲裁，有住建部门撑腰，那些频繁违约的房东还会列入对应的“名单”。

合同备案还有一个好处，以后落实租售同权后，有了备案的租房合同，房屋出租的年限，租客居住的时间一目了然，小孩在入学的时候也多了一份凭证，尤其是全国住房系统联网之后，各地已经备案的租赁合同，也会在大数据时代“透明化”，这对大部分飘在大城市里的低收入刚需来说，无异于是雪中送炭。

回到本文开始的话题，当租房成本压低，租客有了更稳定的居所，现在楼市碰到的难题自然迎刃而解，如果在一个城市里租房就能享受到学区、社保、城镇医保等多个福利，居民花在住房上的开销也自然会下降。

现在全国外出流动人口2个多亿，还有6亿农民没有进城，这8亿人的消费潜力一旦释放出来，激发出的能量可以想象，当我们站到亚洲之巅，全世界的经济重心必然会转移到东方。