今天起，地产人的案头多了一本书

来源|地产风声
文|内幕君

我和狗蛋探讨一个问题：地产人都看些什么书？

他给我列了一串书单，有《失控》《原则》《CEO说》《苦难辉煌》《城市的胜利》等等。

我记得，这些都是万科内部推荐过的，郁亮极力推崇《失控》，甚至说过：

这本书是我的圣经，改变我的世界观。

于是我追问：“你们都不看行业领域的书啊”？面对灵魂拷问，狗蛋邪魅一笑，表示“其实也看，有两本通读率还可以”：

一本是《我在碧桂园的1000天》，另外一本是宋卫平主持编写的《镇长》。

想了解地产高周转模式就读前者，想探索中国小镇开发就读后者。这两本书都曾经一纸难求，京东上，《镇长》二手书最便宜的要价368块。

我告诉狗蛋，以后地产人的案头要多一本畅销书了，书名叫：

《城市生长》。

1

最近大家去逛三联书店，有注意“新书堆头”的话，会看到《城市生长》一书。

这本书由融信集团和上海三联书店联合出品，全文10万字。

大家的脑海里估计会有很多问号：一家地产公司码字，开始“不务正业”了？

书籍封面副标——融信集团城市更新十观，打破了大家的猜想。

这是一本关于“城市更新”的书，十万字篇幅分成上下两卷，简单来说，上卷观察生活、探讨城市；下卷是融信结合自身经验，与外界分享做好“城市更新”的方法、理念以及操作方式。

从这个层面来说，融信恰恰是在务正业，只不过把本职工作之一——对城市的观察和思考，通过书本载体传递出来。

说实话，市面上关于“城更”主题的书不少，论学术性、专业度，任何一家房企来写都无法企及，不管谁上，都是关公面前耍大刀。

可能也意识到了，融信写这本书没有“炫技”，更多是讲故事、说案例，把“学术派”固有的晦涩观点和理论，接地气地表述出来。书上卷有个小故事：

难倒“北京的哥”的冷知识：北京地铁最长一站，在哪儿？

见识多广的“的哥”们答不上来，住在“回观地区”（回龙观和天通苑合称）的人们却能给出答案：地铁13号线，从望京西站到北苑。两站相隔6.7公里，耗时8分钟，相当于北京一般地铁线7站的长度。

历史原因，“回天地区”人多，但没有相应的产业规划，和睡城无异。

90万常住人口，基本都是睡在“回天”，工作在市区，穿过这儿的地铁的运载力，根本满足不了近百万人口的出行需求。13号线西段，早晚高峰满载率超过129%。所以“回天”人挤不上地铁，通勤时间只有更长没有最长。

没有拽学术扯理论，一个生动的小故事，就把规划落后的后遗症讲明白了。

有句老话叫“纸上得来终觉浅”，意思是多实践才能接近真知，写书也是如此，一个趟过河流的作者相比在岸上走的，写起河流来，笔触一定更加到位。

很多人喜欢说张爱玲是个天才作家，尤其是个“比喻天才”，在作品里，她能信手拈来妙趣横生的比喻，比如：

风吹着两片落叶踏啦踏啦仿佛没人穿的破鞋，自己走上一程。

要我说，张爱玲首先是个生活观察家。

在自省生命过程的《天才梦》里，张爱玲说了“我享受微风中的藤椅，吃盐水花生，欣赏雨夜的霓虹灯，从双层公共汽车上伸出手摘树巅的绿叶。”

这些天才比喻、细腻的笔触离不开对生活的洞察。

融信也摘过“绿叶”，成为《城市生长》“作者”之前，融信首先是“城市更新”领域的专业户，拥有10年探索经验，操刀8个大型项目，体量超1000万方。

所以这本书，写出了学术派没有的烟火气。

狗蛋完全不用担心自己看不懂。

2

为什么说这本书能成为行业畅销书？

除了不同于学术派的作品，值得一读之外，书所讨论的主题——城市更新，是现今中国城市发展需要直面的大课题，与普罗大众息息相关。

未来，至少有1亿人口将卷入其中。

根据住建部统计，全国各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，涉及上亿居民。

“城市更新”是最近流行的说法，过去大家喜欢说“城市旧改”或者“旧城改造”，不管哪一种叫法，目的都只有一个：

治疗城市老化。

中国“城镇化”走过高速发展的40年，目前约8亿人口在城里，随着城市老化，一系列问题浮出，比如“脏乱差”，比如“回天”人民面临的交通困境。

现在提倡“满足人民美好生活”，但住在老旧小区或棚户区，头顶电线交错杂乱，连麻雀都懒得站在上面多嘴，你得扛着快递爬楼梯，逼仄空间，大妈想秀舞技都找不到一个宽敞的地儿，生活真的难以美好。

旧问题迫在眉睫，新的问题又接踵而至：未来10年，中国城镇化率或达70%，相应将新增2亿城里人，如何安置他们？

这就要求城市进行更新，焕发新活力。那么，治疗城市老化病，谁拿“手术刀”？

有领域话语权的融信在《城市生长》里，说了自己的思考：

城市更新不只是对旧有建筑、空间、功能的拆改建留或替代，更应在物质与技术的层面之外，以更具人文视角的生命性、生态性思维，去思索如何重塑城市的机体与活力，去构建城市的传统和秩序。

确实如此，城市更新想做好，不是拆掉老房盖新房，而要优化人口空间分布的结构格局，提高城市化（城镇化）质量，同时还必须提振经济发展。

这就决定了不是谁都能操刀。

最近几年地产行业增量市场见顶，存量市场兵家必争，不管做没做过，是个开发商都想挤进去分杯“城更”的羹。但客观上说，“操刀者”还是排资论辈好。

没经验的，只奔着追求业绩增长点来的，多半做不好。

这就好比一个人去整容，懂得通盘考虑、结合客人的气质、五官协调感给方案的美容师，和“拿来主义”、认为好看都往往脸上怼的，整出来的效果估计能差一个刘亦菲。想做好“城市美容师”，你得有经验积累。房企应该彻底扭转单纯的开发思维。

从《城市生长》下卷，融信成功“操刀”8大项目的经验中可以推断，做好“城更”，房企必须演好一个新角色：

城市综合运营服务商。

10年前，多数房企还在拼杀增量市场的时候，融信前瞻性切入旧改领域，第一次尝试，拿到的是“福州最大危旧房改造工程”——王庄项目，涉及拆迁户7653户。10栋房龄40年左右的旧楼房，没有居住品质可言，整个王庄的社区功能也已陈化。

改造前的王庄

当时传统旧改就是除旧盖新，简单粗暴，面对这样的局面，融信做了一次新的尝试，即通盘规划，以运营者身份打造“全生命周期大盘”。

王庄焕新后住宅部分

最终，焕新的王庄，复合了居住、商务、出行、购物、文化、娱乐、社交等功能。不仅实现了王庄人的安居，还给城市注入新活力。

结果证明新尝试走得通，融信又以“城市运营商”的身份，做了另外7大“城更”项目。

3

十年探索，融信的“城市更新”经验也在更新。

世欧王庄项目是融信经验的1.0版本——“推倒重来、大破大立”，破除闲置或者被淘汰的产业区、界面陈旧的生活区，在老地方建起新功能综合性住区。

到了2.0版本，以福州双杭城为代表的城市更新阶段，更讲究去芜存菁，糟粕不要，故事、情味、乡愁、记忆留下，注重改造建筑外形，也注重内里文化的创新再运用。

3.0版本追求“有机更新、全维重塑”，由面到线再到点的全方位重塑，通盘规划的同时做定制化的“城市内容运营”。

融信关于城市更新的3个版本，就像三条产品线，运用时可以因地制宜，如今城市更新界的网红项目“海月江潮”用的3.0版本。

海月江潮坐落于“海上丝绸之路”起点的福州上下杭苍霞片区，改造之前，区域内有大量文物、历史建筑、名木古树。不过，许多建筑已是形骸枯槁，街区破败……

解放大桥区改造前混乱无序

遥想明清时期，这里曾经商贾云集，一度成为福州贸易中心。

片区内的上杭路和下杭路，也曾浮现“十里洋场”的壮观，据说鼎盛时期聚集了260多家商行，经营物资多达500多种，100多家钱庄，30多个会馆。后来，时局动荡、战火纷飞，福州商贸日渐式微，昔日繁华的苍霞归于沉寂。

2014年，融信接手改造。

然而，站在历史记忆与现代文明交汇的十字路口，这里有过商贸文明，有过仕绅文化，有过工业底蕴，也有市井气和烟火味，有很多老福州人的故土乡愁，要如何改造？

改造前的德镜弄4号

融信最开始有点懵圈。

因为拿到土地出让合同时发现，土地性质不确定，地形复杂无明确说明，文物古迹和宗教建筑要如何修复也没明确说明；除了7处保护建筑和2处文物点之外，其它具有历史价值的老建筑都没有明确。

改造前的古建筑之一，浣花庄

细细考量后，融信采取“整体复兴”的思路，溯源苍霞的土地与历史，做到旧城改造、古建保护、商业开发三线并行，使得更新能够前承渊源。

说得简单点就是，这片土地曾经文脉昌盛、商贸繁荣，有它的历史意义在，现在得把这脉接起来，贸兴起来，而不能粗暴复制开发，不做运营然后拍屁股走人。

这时候，除了做好“城市运营商”，融信还扮演了两个新角色：

文物保护修缮专家、“乡愁”守护者。

面对上文说的诸多不确定性，融信用4年时间，确定每一栋楼的文保价值，推动政府一道拟定《苍霞保规》，一共修复24栋古建筑，修复了福州第一家照相馆、第一家西餐厅、南方日报社旧址等。一个项目搞下来，自己也成了半个文保专家。

改造后的浣花庄修旧如旧

改造后的德镜弄4号

改造后的解放大桥区域

与此同时，融信复原17条老街巷，将马鞍墙、燕尾脊、柴栏厝等福州特色建筑元素融入街里坊巷，照顾原住民的乡愁情思。

最终，商业、文旅、居住等不同功能，在这儿各得其所。

历史的归历史，现代的归现代。

4

如果问融信人，做海月江潮最大的体会是什么？我估计他们感想很多。

但有一点，大家都深以为然，那就是不能取巧。

福州传统建筑在结构用材上基本都是杉木，这种木材在通风状态下经久耐用。

修复那24栋古建筑时，也有不少地方用到杉木，融信去闽江上游采购，砍伐后运用传统方式，将树干捆成木排，沿着闽江一路放流脱脂，之后再放到储木基地通风两年。

有人肯定想说：买现成的它不香吗，省时省力。融信当然懂，只不过用传统的方式更能接近传统的水准，修旧更如旧。

改造后的福州邱德康烟行

总而言之，城市更新是一个复杂、庞大而又细微的工程，需要“操刀者”多一份敬畏、多一丝热爱、多一点思考。

过来人融信把自己10年“城更”经验与思考，凝结在了《城市生长》。

想了解中国城市的过去、现在与未来，可以跟着狗蛋一起读读这本书。