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1、会员提问:你好九哥,自住改善型需求三房,兼顾学位,百花片区不考虑,居住体验太差,剔除学位 ,觉得该片区房子不值这个价。现在考虑的有:1、香蜜湖安托山片区;2、科技园片区;3、后海片区;4、宝中片区。麻烦九哥分析一下,谢谢!
答:会员你好,①、安托山:福田的房子涨的不好,不是因为像罗湖一样没落,不是因为区位不行,而是因为产品不好,房龄老,面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的,是有可能让孩子赢在起跑线的学位,所以百花飙涨,所以黄埔雅苑不能买,瀚盛花园可以买。
②、科技园片区:南外大冲可以不用追,大冲考生就一百来个,蹦几个高分拉高下四大八大率,名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩,房价就涨了不少,冒险者可以继续保守者可以变道,南外高新可以买。
③、后海片区的选筹逻辑同理,南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。
④、宝中我觉得它是豪改的定位,成不了豪宅区,房龄大都在06年,它的出身很平民化,居住群体和几个传统豪宅区不能比,建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的,而深圳湾最垫底的太古城南,除了楼道空间逼仄点,大堂,花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘,但是零散,不够形成“圈“,因此宝中不能买太贵的房子。
2、会员提问:九哥,我周末去看了西丽的京基御景峯,对小区和户型都比较满意。但好像学校很一般,不知您是否了解?我考虑自住+学位的需求。
答:会员你好!自住尚可,学区一般。西丽的高端盘二手市场有限,总价有天花板,这个价位其实不如选宝中、甚至红山。
3、会员提问:您好九哥,我们现在准备卖掉我们在东莞的房子,卖了大概会到手500W,有贷款记录,在深圳已经有五年的社保了,现在想把房产置换到深圳,请问一下在蛇口那一带有什么小区可以推荐的吗?雍景湾和南海玫瑰三期,蛇口未来潜力怎么样?能考虑不?
答:会员你好。要知道蛇口拥有是市区内最好的自然资源,有山有海,远离闹市区,住宅也有更多大面积的豪宅,定位更明确,再加上大量的外籍人士聚集于此,也是深圳小量高租售比的片区。 蛇口价格支撑性会很好。近几年是深圳楼市价值重构之年,有稀缺属性的新盘被重新估值。 南海玫瑰,山语海,中熙君南山,半岛城邦都可以关注
4、会员提问:九哥你好,请问一下你觉得深圳这波涨的原因是什么呢?经济那么差,会不会坐过山车?
答:会员你好。深圳这波涨,其实无关经济好坏,有三个原因。 一是深圳三年没涨了。 二是全国都不涨了,但资金需要出口,天时地利人和,深圳被选中了。 三是资金从上往下走过一轮之后,自下而上的新一轮置换又开始了,没有比深圳更适合置换的一线了。
5、会员提问:老师,想请教一下,从投资角度来看,蛇口海韵嘉园(二期)和华侨城香山美墅三期(云邸),这两个楼盘可以考虑吗?谢谢!
答:你好, 海韵嘉园这个楼盘外立面保养的还可以,跟旁边的蓝漪花园对比起来会新很多。你看的应该是62平的两房,这种户型在小区是全朝北的。
这个小区其实挺有意思的,2019年初的时候海韵嘉园62平两房的成交价已经去到了500万,比诺德49的小两房贵100万左右。如今一年半过去,诺德小两房的挂牌总价已经反超海韵嘉园了。 这里面也告诉我们选筹的重要性,同样在南山,每个楼盘的升值潜力是不一样的。
我们经常讲选筹尽量往学位地铁次新靠拢,其中学位的权重尤为重要。片区生源参差不齐,比较杂乱,有大片的老旧小区和城中村。高端小区如双玺,伍兹公寓等业主估计看不上这所学校,会以私立或者别的名校为主。所以,从生源这方面来看,育才太子湾这所学校短期内成绩会很一般。
综合来看,海韵嘉园会再补涨一些,但是中长期看后劲不足,这个预算完全可以考虑育才系的其他双学位两房。 香山美墅 优势: ①、位置属于华侨城; ②、外立面、园林漂亮,三梯三户、三梯四户; ③、价格适中,均价8-8.5万; ④、部分户型看海。 缺点: ①、靠北环,吵! ②、地铁,远! ③、利用率,低! ④、楼下有变电站! 香山美墅是old money钟爱的板块。这个盘同样面临的问题地段老化,缺乏增长潜力。
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