楼市“降价潮”全面开启？3类房子可“捡漏”，4类房子尽量避开

9月已过半，不出我们之前所料，开发商已经纷纷开启了打折促销的模式。其中，最引人注目的无疑是恒大推出了全国楼盘全线7折，打响了“金九银十”降价促销的第一枪。实际上，除了恒大以外，过去这半个月，全国不少城市都传出新房、二手房降价的消息，而且力度还不小。我们不妨先简单看一看几个例子：

据央视财经报道：在广西南宁，许多房企推出了力度较大的促销方案。以某楼盘为例，平时21000元-23000万元的单价，现在每平方米优惠了2000-3000元，更有一些房企为了在“金九银十”中抢占先机，推出了每平方米8000-9000元的特价房促销措施。在笔者看来，面对这样的折扣，这无疑算得上是“大促销”了。

据中新经纬报道：在天津，不管是新房，二手房，价格下跌成为当地楼市的主流形态。其中提到，2016年，天津某市民以130万元的价格买下了东丽区一套二手房，随后房价最高点上涨到了210万元，但最近再次挂牌，价格却已经跌到了140万，相当于跌回到了4年前的水平。据当地经纪人判断，相较2017年，市区房价每平方米平均降了5000元。

再说说笔者老家济南：在唐冶片区，时隔两年后，再次有开发商打出“9字头”的促销价，给周边房企带来不小的压力。购买一套100平的房子，这意味着要比平时便宜近20万，这相当于一个普通家庭两三年的收入。济南楼市有多冷，再看一组数据就知道了：据9月7-9月13号的市场去化率，一共7个项目推出新房源，但4个楼盘的去化套数为个位数。

除了南宁、天津、济南外，还有石家庄等全国很多城市都出现了类似的行情。究其原因，很简单，国家三令五申，房地产调控不会放松，面对越来越平稳的楼市，购房者开始趋于冷静，结果房子卖不出去了，开发商自然就“坐不住”，所以需要通过“降价促销”刺激一下购房者。当然，除此之外，还有一个更深层次的原因：今年开发商尤其缺钱。

具体来看，一方面，此前央行和住建部召开重点房企座谈会，给房地产融资划定“三道红线”：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1倍。对于开发商来说，如果“踩中”3条红线，融资将会被严格限制，甚至无法继续融资。据统计，在80家规模上市房企中，近90%都“踩线”了，其中18家“三道红线”全部踩中。另一方面：身上的债务也让开发商“雪上加霜”。据贝壳研究院发布的统计数据显示，2020年8月份到2021年上半年，房企有4个单月到期债务规模超过千亿。

一边是融资逐步收紧，一边是债务如约而至，现金流变得至关重要。因此，对于开发商来说，无论是为了通过降负债来达到“三条红线”的要求，还是为了通过盘活现金流来偿还债务，目前只有加大力度降价卖房，加速回款这一条路可走了。因此，预计接下来，“降价潮”将会全面开启。面对这种行情，不是什么房子都可以随便买，既要关注抗跌性，也要关注流动性。内行提醒，3类房子可以安心“捡漏”，但4类房子要尽量避开。

3类房子可以“捡漏”

1、品牌房企的特价房、尾盘。为了冲量，当前不少开发商都会推出特价房，所以有购房打算的，不妨多关注关注意向楼盘的特价房，虽然楼层可能不太满意，但只要采光、通风、户型等没有硬伤，基本不会有太大影响。除了特价房，购房者还可以重点留意下品牌房企的尾盘，尾盘更具有讨价还价的优势，而且不少尾盘都已是准现房，甚至已经交房，看得见摸得着，更加省心和安心。

2、城市群内部的“价值洼地”。伴随城镇化进入下半场，最近一两年，国家多次强调要大力培育、发展现代城市群，而且还将探索实行城市群内户口通迁、居住证互认制度，从而加速劳动力在内部自由流动。因此，面对核心城市高不可攀的房价，购房者可以退而求其次，选择内部的“价值洼地”，比如紧邻核心城市的卫星城、三四线城市等。随着高铁、地铁技术的发展，目前长三角、大湾区等城市群已经打造了“一小时生活圈”，更加方便快捷。

3、性价比更高的二手房。如果遇不到让自己满意的新房，购房者也可以考虑二手房。伴随房地产市场行情的转变，一些准备离场的投资客，一些打算置换的房东，都特别着急把自己的房子卖出去，降价几万几十万的也不少见，所以购房者可以多留意二手房市场的变化，只要不怕辛苦，多走走转转，一定可以挑到地段不错，户型不错，价格也比较合适的房子，早日拎包入住。

4类房子应该避开，最好降价也别买

1、资金链脆弱的中小房企。据人民法院公告网的数据显示，2018年房企破产的数量达到了458家，2019年达到了525家，截至今年8月中旬，2020年已有近400家房企发布了破产文书。看得出来，近三年，开发商破产数量一直居高不下，而且主要以中小房企为主。这很好理解，面对楼市降温，融资环境收紧，没有实力和资金的中小房企，抵抗风险能力大大降低，往往最先受到冲击，所以很容易出现烂尾、跑路等现象。

2、“收缩型”城市的房子。从长远来看，人口才是支撑房地产发展的根本因素，如果没有足够的住房需求，房地产自然就没有未来。在国家推动城市群发展的同时，也提出了“收缩型”城市的概念，主要是指那些人口不断流出，自然资源枯竭，产业转型乏力的中小城市，目前全国大概有80多个，由于没有后续的需求作为根本支撑，未来房价不可避免的将会进入调整、下行的阶段，所以不建议持有过多房产，够住即可。

3、小产权房。很多人购买小产权，就是图便宜，同时寄希望有一天能够实现“转正”。但是今年，自然资源部下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，其中明确规定：对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记。显然，小产权房不予确权登记，意味着直接被打入到了“冷宫”，对购房者来说，小产权房也成了一块“烫手山芋”，如果贸然出手，可能会面临强拆、产权纠纷、无法转手等问题，所以最后竹篮打水一场空。

4、商住房。商住房，就是在本该用于商业开发的地块上建商品房，既可办公，又可以居住，所以这种房产大都是游走在法律的灰色地带，并不靠谱。此外，还存在很多其他弊端：40年产权，无法办理落户，没有学校，水电费商用，想要转手的话，还要缴纳比普通住宅更高的税费，所以市场接受程度一直不高。在笔者看来，不仅不适合自住，投资的回报率也并不稳定，尤其是进入2020年以来，受到突发事件的影响，不少商住房的租金严重受挫，所以并不建议盲目持有商住房。