楼市迎来“大变局”，“贬值潮”或将来临，这3类人要注意

根据以往的经验来看，“金九银十”是每年楼市最火爆的时期，开发商为了完成年度指标的冲刺，往往都会制定很多优惠政策，形成一种“大促”的局面。这个时候，中介，代理结构再从中“渲染”一下气氛，就会形成“抢房”的氛围，让购房者感觉“如果现在不买房，好房子就都要被抢没了的感觉”。

事实真的是这样吗？不完全是！很多开发商制定的优惠政策，看似很合适，但其实大都在玩“文字游戏”，比如先提价后打折，或者提价以后送家电等等，套路还是很多的。作为购房者，尤其是刚需客户，根本没见过“这种场面”，“被套路”也是很正常的。

可今年的“金九银十”似乎发生了“根本性”的变化。起初，8月底各房企出台优惠政策的时候，我认为会和往年差不多。直到某头部房企出台了“7折促销”的方案，我才感觉到事情没那么简单。毕竟，融创的孙老板曾说过：“对于大多数房企来说，降价30%，我们就不存在了”。为此，我特意走访了多地的售楼中心，一探究竟。

最后，我发现，今年大多数房企制定的“优惠政策”还是比较可靠的，虽说，很多优惠力度大的房源都是以前不好销售的房源。但，这次的“折扣”是真实存在的。考察结束以后，我还给很多同行打电话咨询了一下，得到的结果基本一致。

为什么会出现这种情况？难道是“开发商”良心发现？让利消费者？其实不然，我认为主要是因为3个方面所致。

一：住房已出现“供大于求”的局面

早期，房价上涨是因为“供不应求”，房子是“稀罕物”，所以价格才会上涨。其实这种上涨是比较合理的。可如今呢？根据央行的最新数据显示，我国的城镇居民住房拥有率已经高达96%，人均住房1.5套。并且西南财大在2017年的时候也发表过关于我国楼房空置率的调查报告，报告显示：我国的空置房已达1亿套左右，可容纳3亿人居住。

什么意思？说明我国现在已经不缺房子。甚至已经出现“供大于求”的局面。刚需客户正在减少，无法支撑“高房价”继续走下去，因此，借着“金九银十”的大促，来一波“降价”其实也就好解释了。

二：我国居民负债率已超50万亿

贷款买房对于大多数人来说，已经感觉很平常了，毕竟，房价那么高，单纯靠自己的“工资”来买房，真不知道要等到什么时候。再加上房子过去的投资回报率非常高，所以，很多人对于“加大杠杆”买房，很是钟爱。

据悉，在1996年的时候中国家庭的平均负债率仅有3%，到了2008年大约是20%，而到了2018年，这个数据已经超过50%。而在家庭负债当中，其中大多数为房贷，占比高达70%左右。截止到2020年，中国家庭的贷款额度已达56.5万亿元，其中70%左右是房贷，尤其是在今年疫情期间，很多人感受到了“负债”的压力，一旦某个月没收入，家庭就会陷入“用钱荒”。

三：开发商融资渠道受阻

8月底，住建部和央行召集了部分头部房企，一起开了一个房地产座谈会。开会的目的不是“表扬他们”，而是制定了“三道红线”的指标。

何谓“三道红线”？1 剔除预收款后的资产负债率大于70%。2 净负债率大于100%。3 现金短债比小于1倍。

“三道红线”一出，基本大多数房企都“中标”，而“三道红线”的目的就是降低企业的“高负债”，降低房地产“泡沫”，规避房地产金融风险。

现在再来看今年的“金九银十”为什么都“亮出了”实打实的优惠，是不是就很好理解了。可以说，今年是楼市发生“大变局”的一年，在此时刻，有3类人需要注意。

1 炒房客。说实话现在“闭眼买房就可以赚钱的时代”已经过去了，想靠炒房实现财富增值难度已经越来越大，尽早“退出”，可能是最好的办法。如果是利用“高杠杆”炒房的，更要加速“退出”了。

2 多套房拥有者。在楼市投资回报率高的时候，除了炒房客在推波助澜，还有一类人，手里有点资金，家庭条件还不错，眼光也比较长远，于是持有了多套房。早年间，这部分人都已经实现了“财富自由”，但是如果是后来者，可能现在还没有“变现”，如果有机会，趁早“变现”。

3 刚需。刚需是房地产市场上“最可怜”的一群人了，房地产上行的时候，收入总是赶不上房价的增速，房价稳定了，又不敢下手，担心房价会“大跌”，其实，现在买房不失为一种良机，种种迹象和政策都表明，未来5年，房子都处于“稳定期”，变动不会太大，所谓的担心也可以放下了。趁着现在的优惠，如果自己能承担得起，“上车”也是可以的。前提是，能在自己的承担范围之内！