买一套房子一二百万,但实际100平米的房子造价要多少钱呢?

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  同样的产品,不同城市价格天壤之别

  举个很简单的例子,比如万科、恒大、万达、融创等品牌开发商,他们都是按照产品线进行开发,比如万科有城市花园、新里程各种中高端各系列产品线。为了提高开发运营效率,通常情况都是拿着同一系列产品的图纸进行全国各个城市复制,只会根据各地不同进行局部微调整。

  也就是说同样的一件商品房屋实体部分的成本基本上一致,但是不同城市的价格却天壤之别。比如我们都知道北京、上海、深圳的房价都要在5万元/㎡起,二线城市一般在2万元/㎡左右,三线城市一般在1万元/㎡上下。

  

  对比一下各个城市的房价,我们就清楚了,买同样的一套房子你在北京付出的代价是三线城市的5-10倍,这么一算我们就清楚了房子的真实造价成本了。

  而真正决定房价的肯定不是造价,而是“生产面包的面粉”(土地)和“生产面包的地方”(城市),所以当你了解真实房子造价后会不会有点糟心。

  可口可乐售价背后的逻辑

  下图是可口可乐的成本结构图,而你真正享受的部分真实的成本才是0.3元,而一瓶可口可乐你需要支付的价格是3元。

  决定可口可乐的零售价的不是由原浆成本,而是中间的流通成本。

  即使知道了可口可乐的真实成本后,我们也买不到便宜的可口可乐,这就是真实的客观存在!

  房价背后的逻辑

  买一套房子动不动就一二百万,但实际100平米的房子造价可能也就是30万左右,剩余的钱一部分是缴纳的土地出让金,这个就是不同城市带来的不同土地价格;而一部分是让开发商、银行拿走的利润和资金利息;再一部分就是房价不断上涨中率先入局的“投资者”,他们享受到了房价上涨的红利,“低买高卖”,溢价的部分就是接盘者付出的成本,这就跟股票市场一样的逻辑,包括开发商也享受到房价上涨带来的超额利润。

  但是如同可口可乐一样,我们知道了房子的真实造价后,也很难买到很低价格的房子。

  如何买到更具性价比的房子

  新房市场,当下很多开发商在打折,比如恒大率先打出“75折售房”。我曾经分析过恒大的财报,高额的负债,国家对地产的融资限制,资金是恒大降价销售的最大原因。但是降价不一定就代表开发商要赔钱销售。

  对于买房者来说,不要相信开发商发善心,越是降价的房子越要多方比较,开发商有的是办法来降低成本来降价也能保证不亏钱,赔钱甩卖的情况非常少见。

  在二手房市场,对于多套房产者来说,急需资金时,降价出售肯定是大概率事件,有机会会买到比新房市场性价比更高的房源。

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