深圳旧改回迁房，小产权遇拆迁，一定能赔物业吗？

在深圳，通过拆迁获得物业补偿的项目有3种：拆除重建类城市更新（俗称旧改）、土地整备、棚户区改造。这3类项目依据的政策不同，赔偿标准也不同。

小产权房拆迁补偿的标准和物业产权、建筑面积、层数可能都有关系。

01

认识各类房产证

我们先来认识下各类房产证。小产权房是指没有红本的房屋，包括村民自建的农民房、村委统建楼（或村委与开发商合建）。

表1：产权类别一览表

绿本：

猪肝本：

村委或开发商印发产权证明材料（本质是无证）：

历史违建回执：

两证一书：

02

城市更新项目拆迁补偿

私宅补偿

除临时性建筑外，永久建筑都可以通过城市更新赔偿红本商品房；赔偿不区分是否有房产证，但是旧屋村赔偿比例会抬高；一般也不区分业主是否外来，有些会区分层数赔偿不同的比例；

【情形一】根据前期测绘查丈或房产证明材料所载建筑面积，按照1:1-1:1.3的比例赔偿商品房/公寓。一般项目按照建筑层数区分赔偿比例，较低层数建筑的赔偿比例上浮。以蔡屋围搬迁补偿方案为例，私宅首层按照1:1.2的比例补偿住宅/公寓，二层以上按照1:1的区间补偿住宅/公寓；

△ 蔡屋围私宅搬迁补偿方案

【情形二】有些项目按480㎡建筑面积分界，区分赔付物业类型。以白石洲搬迁补偿方案为例，480㎡以下（包括480㎡）的可赔偿住宅，大于480㎡的建筑面积部分只能赔偿公寓。

△ 白石洲搬迁补偿方案

旧屋村补偿

一般按建筑面积不低于1:2的比例补偿商品房或商务公寓；

统建楼

一般按建筑面积1:1的比例回迁商品房或办公楼;

△ 蔡屋围统建楼搬迁补偿方案

旧住宅区

按建筑面积1:1.2的比例或按套内建筑面积1:1的比例回迁商品房或商务公寓。

03

土地整备补偿

土地整备分为房屋征收、政府主导的利益统筹（产业类、公共设施类）、市场化的整村统筹等3种类型。

房屋征收、政府主导的利益统筹

赔偿标准参照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（292号文）。房屋赔偿方式分为以下两种情形：

【情形一】已登记产权的房屋（绿本私宅）：区分原村民和非原村。具体补偿方式见表2和表3。

表2：已产权登记的房屋补偿方式

表3：各类型非商品房货币补偿的计算方式

【情形二】未经产权登记产权的房屋（无证私宅）：区分原村民和非原村民。具体补偿方式见表4。

表4：:未经产权登记的房屋补偿方式

【被征收房屋价值】：根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》规定，“市房屋征收部门发布房屋征收基准价格。被征收房屋的价值以房地产价格评估机构评估确定的价格或房屋征收补偿基准价格确定。”其中，私宅有规定房屋征收补偿基准价格，每个区每个街道都有对应的价格。（点击“在看”并分享文章至朋友圈，然后在本公众号对话框里发送“补偿价格”这四个字，可获取各区房屋征收补偿基准价格详情！）

不论是补偿基准价格还是评估机构确定的评估价格，相对于市场交易价格都低很多，因此投资需要注意征收风险！

市场化的整村统筹

私宅赔偿比例：一般按建筑面积1:1置换住宅商品房；具体比例由业主和开发商协商确定。

旧屋村物业置换比例：按一般按照建筑面积1:1.5置换住宅商品房，具体比例由业主和开发商协商确定。

△ 南布村整村统筹搬迁补偿方案

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棚改补偿

棚户改造类型项目

根据《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规〔2018〕8号），各区政府应当根据实际情况，按照套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。

棚改回迁的房屋产权性质和拆迁前一样，所以如果之前是限制转让的非商品性质住房，在符合绿转红条件下需要提前自己办绿转红手续。

棚改中纳入城中村私宅的，赔偿标准按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（292号文）。

表5：棚改赔偿一览表

05

总结

不同类型的项目在制定搬迁补偿安置方案的过程中，所考虑的因素不同，导致最后搬迁补偿的结果也会存在差异。

△ 各类项目拆迁赔偿小结

【主要风险提示】

1） 城市更新项目：除临时性建筑及构筑物外，一般都可赔偿物业，但要注意物业类型，有些可能只赔公寓。

2） 房屋征收或政府主导的利益统筹项目：严格参照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（292号文），区分产权类型、是否为原村民及建筑面积等进行物业或货币补偿，因此在考虑该项目类型的指标房时应核实好相关产权证明材料上的信息，避免造成自身的经济损失。

3）市场化的整村统筹项目：物业赔偿和城市更新类。

4） 棚改项目：主要针对老旧商品房小区，一般本身就有红本房产证，都能获得物业赔偿。

因此在购买小产权房、回迁指标房的时候，结合物业产权、现状建设、项目类型等情况，综合判断是否能拿到回迁物业。