动迁安置房买卖法律风险规避十问十答

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  笔者对动迁安置房关注较多,也从多个角度总结动迁房买卖的法律风险,但仍然有不少打算购买动迁房的朋友来电咨询。现将大家关心的问题,以问答的方式进行总结,供有购房意向的朋友参考。

  

  一、动迁安置房能不能买卖?

  答:从房管部门行政管理的角度看,动迁房在限售期内不允许买卖。但具体限制的形式只是在限售期内不允许过户。

  二、动迁安置房买卖合同是否有效?

  答:判断动迁安置房买卖合同是否有效,其条件跟普通二手房买卖合同并无根本差别。但如果房屋还在限售期内,法院是不能判决合同继续履行(过户)的。

  三、什么样的动迁安置房风险比较小?

  答:当然是小产证已经办出,甚至限售期已经过了的房屋了。

  四、什么是小产证,还有大产证吗?

  答:“小产证”和“大产证”并不是固定的法律概念。这里所谓的“大产权”和“小产权” 一般说来,把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”,把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”,或者说“大产权”是指整栋楼的产权,而“小产权”是指大产权分割后过户到业主手中的产权。

  五、动迁安置房买卖主要存在哪些风险?

  答:动迁安置房风险主要来自于限售期较长,验收期过后,房价势必上涨,房东因此心里不平衡而千方百计不配合甚至阻挠过户。

  除此之外,小产证还没有办理的情况下,普遍存在房屋的权利人不确定或无法获得全部权利人的同意,从而给合同的履行带来障碍。

  另外,实务中还出现过,签合同的人其实并不是权利人的情况,这样的合同几乎不可能履行下去。

  以上是常见的几种比较严重的阻碍合同履行的情形。

  六、动迁安置房买卖合同有固定的示范文本吗?

  答:没有。从房管部门来说,动迁安置房限售期内是不允许买卖的,因此不可能制作示范文本。

  七、规避法律风险要注意些什么?

  从实务来看,购买动迁安置房规避风险,最重要的是两点:一是务必查清楚房屋的权利人状况; 二是拟定符合动迁安置房特点的房屋买卖合同。第二点尤其重要,实务中有的中介公司缺乏基本的专业知识,乱用合同模板,这样就会给后续维权带来障碍。我们曾遇到一个案例,中介公司将公房买卖合同模板用于动迁房买卖,而且合同履行过程中重要内容都没有规定,给维权带来很大的麻烦。

  八、动迁安置房买卖合同如果经过公证可以有效防止风险吗?

  答:首先,上海市绝大部分公证处是拒绝对签收期内的动迁安置房买卖合同进行公证的;其次,即使个别机构进行公证,对风险防范几乎不起作用,因为合同的生效并不以是否公证为条件;最后,公证过的合同,卖方一样可以违约,不配合过户。

  九、如果要求卖方出具委托书并进行公证,到时候可以直接过户,这样就能根本规避法律风险了吧?

  答:也不能根本规避卖方不配合过户的风险。因为委托书是可以单方撤销的,委托人去公证处再以公证的方式即可将委托撤销。

  十、那就没有绝对避免风险的方法了吗?

  答:世上本来也不存在什么绝对的事。相对可行的方法是查清楚权利状况的基础上,拟定专业的买卖合同条款,让对方违约的机会变小,成本变高,详见第七问。

  [作者简介] 杜继业,上海国年律师事务所专职律师,民商法学硕士,合伙人。

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上海律师杜继业

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