注意！大学城的繁荣有猫腻？光鲜之下藏隐忧？

曾家公交路线图学樘府网签数据

各位久等了，今天聊大学城。

一个一直平平无奇但最近有点嗨的板块。

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之前禹洲以约6432元/㎡的地价，约14.6亿元总价竞得大学城曾家地块。曾家这个地方，从一号线大学城站下来后，还要坐40分钟的公交才能到。

这么偏远的地方卖出并不低的地价，着实让大学城“嗨”了一把。

今年新出的新盘也卖得很好。

学樘府，卖得最贵也卖得最好。套内约110-128㎡，总价约160-235万。2号楼、7号楼、11号楼、3号楼、5号楼、6号楼均已售罄。剩下的楼栋所剩无几。

翰粼天辰，套内约72-124㎡，总价约105-192万。10号楼、9号楼已售罄，11号楼、6号楼、7号楼、8号楼均只剩下几套。

翰粼天辰网签数据

无论地价还是新盘去化都让人眼前一亮的大学城，是不是昭示着前景可观，可以投资？

不，一定要理智。

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光鲜只是表象，禹洲之所以在曾家拿地，有多方面的原因。

首先，出于禹洲在重庆发展的考虑。

禹洲集团成立于厦门，2018年首次入渝，两年来在重庆只有两个项目，分别是位于北碚的雍锦府、位于空港的金科禹洲朗廷雅筑。

而2017年先后约有13家房企入渝布局。包括绿城、中骏，阳光城等，它们的项目数量已经不少。比如阳光城，项目数量接近10个。

禹洲现在只有2个，相比同时期入渝的房企，实在是少很多。禹洲要养活重庆团队、扩大市场规模，必须多拿地、多开发。

其次，与大学城拓城方向有关。

曾家周边多为大面积的未开发区域，是大学城唯一的土储之地，未来大学城想要开发只能往这个方向走。而且，曾家是一个还没有被房地产洗礼过的板块，能给新进驻的开发商一个“先手”优势。

在一片土地还没有开发、发展起来前，谁也不能准确预判这里的未来价值，也不知道到底有多少客群的“矿”可以挖。

但最先进驻的开发商可以率先打造项目，率先“挖”客户，利于在后期具备更广的客户基数、更大的规模优势和更高的市场占有率。

而未来，当越来越多的开发商往曾家这边走，很有可能出现“僧多粥少”、开发商“抢地”以致地价成本升高的情况。

比方说，现在曾家的地价约6500元/㎡，过两年周边地价可能上涨到6700、6800元/㎡，禹洲第一块便宜的地，可以帮助他平摊后期拿地的地价成本。

再说新盘，本次热卖，也具备了一些特殊性。

首先也是很重要的一个原因，大学城新盘供应的频率比较低，像这种首推首开的纯新盘项目在大学城并不多见。而今年一下子出来了三个这样的项目，关注度自然很高。

其次，翰粼天辰、学樘府和洺悦芳华推出的都是洋房，这种产品也比较少。因为大学城整体上还是以刚需高层为主，这是由市场决定的。

十年前，一大波刚需客户入驻，将生活半径固定在大学城，十年后随着生活水平的提高、家庭结构的迭代，房子也有了升级换代的需求，本次推出的改善型产品正好迎合了这波客户的换房需求。

最后，翰粼天辰和学樘府旁边的树人小学、重庆师范大学附属实验小学校等学校，也为项目加了分。

由此可见，大学城的光鲜和繁华都具备了一些特殊性，不完全是板块自身的发展带来的。这些年来，大学城始终没有多么亮眼的的发展，即便身在重庆向西这趟快车上，获得的福利也比不过隔壁西永。

追溯原因，要从大学城板块的发展历程和局限性说起。

03

大学城起步是在2007年左右，当时沙区政府跳过井双、西永等板块，力荐大学城，让大学城在起步时享受到非常明显的政策利好和资源倾斜。

然而，跳过井双、西永等板块直接主推大学城，让本来离主城核心区就比较远的大学城变成一个孤零零的板块，无法享受到板块抱团发展带来的好处。

直接导致大学城早期的抗风险能力比较弱，当市场发生波动时，这个孤岛一样的板块就遭受了巨大的冲击，套牢了去卖房的开发商和去买房的购房者。

当年西永、井双等板块还未大力开发时，大学城就像一座孤岛

2008年，全球金融危机爆发，房地产市场也受到牵连，行情萎靡。重庆楼市受糟糕的大环境影响，也未能幸免。

而当时的大学城，不仅面临港资、台资开发商撤退，如旭日台北城被卖给恒大（后期打造为恒大未来城）。

已经大面积拿地的开发商也收敛锋芒，保守开发。有个开发商，早年间大大学城圈了千亩地，开发两个项目后，见势不对，处理掉剩余土地，并未完全开发。

再加上，2010年到2016年重庆楼市一直在低位运行，孤立无援的大学城更是讨不到半点市场的好，房价一直在五六千徘徊。

这种困顿的局面一直持续到2017年。

2017年重庆楼市行情大好，大学城终于沾到了市场的光，房价大幅上升，十年前在大学城买了房的人终于解套。

但时间才过了三年，现在的大学城又要面临新问题。

04

十年前，大学城可以用概念和政策拉动一批刚需外溢客户：

觉得三峡广场周边房价太贵的沙区原住民，可以退而求其次的选择大学城；

那时候璧山也没有开发，还属于县级，大学城还可以吸附到部分想进入主城的璧山客户。

十年过去了，当下的大学城，还是靠区域内的原著居民升级换代。以及，到大学城从业的刚需客户，这两部分人群来支撑市场。仍然很难吸附其它区域的客户。

归根究底，大学城是一个过于独立的板块。它虽然属于沙坪坝区，但距离沙坪坝核心区有20多公里。离主城其它核心区也不近，距离渝中朝天门30多公里，距离江北观音桥也要近30公里。

滑动查看，大学城到沙坪坝、朝天门和观音桥的距离

地理位置上看，它就像一个独立于主城之外的小城市，与主城的通达性并不高。

回龙坝区位图

而现在，随着西永大热、璧山成为主城新区，大学城除了很难吸附外区客户，还要面临严峻的客户分流。

第一大分流：西永。

在成渝城市群的国家战略、重庆向西的城市战略双重利好之下，西永发展势头迅猛。每年的成交量都很可观。

2018年112万方、2019年204万方，今年又以1-8月份成交108万方，位居中心城区热点二环板块的榜首。

大学城和西永是挨着的，而前者的政策、资源和前景显然不如后者。人往高处走，很自然地，大学城被西永分流了不少客户。

第二大分流：璧山。

从距离看，大学城距璧山十几公里，开车约半个小时，不算远。

从价格看，大学城高层的套内均价约13000-14000元/㎡，璧山套内均价约6000/㎡，穿过一个隧道，房价几乎便宜了一半。

随着璧山一系列规划和配套的落地，加上原有的自然风貌，璧山的城市界面其实一点都不差，宜居度也高。

这些因素导致大学城的原住民对璧山没什么抗性，愿意去璧山买房。

第三大分流：回龙坝。

这是一块新兴区域，南与土主镇相邻，北与北碚区歇马街道接壤。在未来，沿歌乐山一带会开凿好几条隧道，包括土主隧道，以及连接礼嘉、悦来的隧道都将全部打通。规划的15号、17号线也会经过这个片区。

到那时，隧道一通、轨道一开，直接提高回龙坝对外的交通通达性、和北区形成紧密联系。更有坊间传言，沙坪坝区府会落在这个片区。

不管是位置、交通和距离，从长远看，回龙坝是一个有潜力的新兴区域。但这一点是很多人还没有注意到的。

05

总结起来，大学城的问题主要有以下几点：

1，是一个相对独立的板块，到主城各核心区的距离远。

2，吸附外部客流的能力不强，还面临着别的板块分流客户。

种种因素叠加起来，使得大学城的前景并不是那么可观。开发商对于究竟能在大学城挖到多少“矿”也是有疑虑的：我在大学城卖房子，它的客户够我卖多久的房子？

但，大学城的“矿”肯定是有的。

大学城在中心城区二环板块中属于中等水平，虽然比不过礼嘉、悦来这种有规划有利好还有客流的板块，但比水土和龙兴要好。因为这两个板块是外生型市场，完全依靠外来客户拉动板块发展。

而大学城至少有十年的客户沉淀，哪怕没有外来客户，区内仍然有很多原著居民，随着这部分原著居民家庭的繁衍，家庭结构的分裂，以及换房升级的需求，短期内的“矿”还是挖不完。

在大学城自住是没问题的，但投资需要谨慎考虑。

大学城在售楼盘汇总

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基于回报空间和溢价潜力两方面，大学城不太适合投资。

其一，十年前的房源存量太多，当年入手价格（单价）在四五千左右，现在在二手房市场上，这些房源的价格基本在建面14000-15000元/㎡。

现在大学城的新房都已经在建面一万四五，这个时候去买房投资，以后要卖房时，是拼不过这些低价买入的房子的。

其二，判断一个项目所在板块，或者项目本身是否具有投资价值，核心是看这个板块是否具有涨价潜力。

能否涨价，除了地段、配套、前景等因素，还要看板块是否具备对外吸附力。而大学城的客群以本地原著居民为主，对外吸附力薄弱。也就是说，接盘侠数量有限且人群流动性比较低。

综上，大学城适合生活半径就在此地的原住居民，对开发商来说“矿”是有的。但对个人来说，如果想通过投资等到板块涨价来获益，需要谨慎考虑。

如果要往西区投资，建议的投资顺序是：西永＞回龙坝＞大学城＞曾家。