10月起，“贬值潮”或将全面降临，新规下，这2类人应该早做打算

进入“金九银十”，房价下跌的9消息更多了，开发商个个都使出浑身解数开始想办法卖房，而打折促销成为最常见的手段。比如7折促销、特价房、买房送车位、送汽车、尾盘大甩卖等等，开发商的促销手段之多让人瞠目结舌。根据笔者所了解的几个楼盘，发现这次开发商确确实实优惠力度比较大，不是以前那种先提价再打折的文字游戏。房企这次之所以这么大张旗鼓地公开降价促销，不害怕人们“买涨不买跌的心理”，是因为开发商已经用完了其他各种手段。比如今年复工以来，“秒光盘”、“日光盘”、“排队摇号买房”、“茶水费”等等现象层出不穷，这些才是开发商除了降价促销以外最常用的手段。但是事实证明，这些手段并没有起到多大作用，不是没人迎合就是被点名调查。所以方式都没效果后，自然就已经要开始降价促销了而且大家都开始打折促销，竞争力自然也就大了。

“金九”已经过去半个月了，说实话，楼市表现中规中矩，并没有开发商想象中的火爆，也没有购房者想象的5冷寂。主要原因还是因为刚需群体很庞大，但并不是所有的刚需都买得起房子，如果房企不降价销售，那么买得起房子的人就会更少，相应地买房子的人也会更少。

从本质上讲，房子就是给人居住的，房价最开始上涨的原因也是因为住房严重供不应求。在住宅商品化房改革之初，那时人们的住房需求非常旺盛，住房应求，导致房价快速上涨。其实这种上涨是非常合理的，但是后来的房价上涨，很大程度上都离不开炒作的成分。现在住房还供不应求吗？当然不是，现如今城镇人均住房面积已经超过了40㎡，远超欧美发达国家33㎡的标准。96%的城镇家庭至少有一套房子。可见，现在住房确实已经过剩了，而且不少城市这种情况还很严重。但是呢，现在房价却是高高在上，就算是如今下跌，相对于以前的上涨，几乎都可以忽略不计。

其实除了住房资源过剩以外，还有一个数据可以看到如今楼市的泡沫，那就是居民负债率，也就是杠杆率。在1996年，中国家庭平均负债率仅仅只有3%，而之后这个数字在一路上涨，到了2008年大约是20%，而仅仅又过了10年，中国家庭负债率就飙升到了55%。而这些债务中，房贷就占据了绝大部分。根据央行的数据显示，截至2020年3月，中国家庭贷款达到56.5万亿元，其中只有11.8万亿元用于商业经营贷款，44.7万亿用于消费，而这44.7万亿中所有超过30万亿被用来了贷款买房，占被用于消费贷款总额的70%左右。这足以看出现如今房地产市场的居民杠杆率有多高。由于过高的房价，居民买房不得不背负巨额房贷，这也是很多人的无奈之处。

其实不仅仅是居民如今的负债率高，房企也一样。现如今开发商面临的债务危机是空前的。根据贝壳研究院发布的统计数据显示，在2020年9-12月份，房企即将到期的债务规模超过3000亿元，同比大幅增加68%。而在这其中，11月即将到期的负债就高达1071亿。如此大规模的债务到期高峰，房企们的压力确实非常之大。这也是为什么现如今房企出台这么多优惠政策促销卖房的原因之一。

在过去，房企遇到这种庞大债务到期时，一般采用融资的手段解决即将到期的债务问题，也就是新账还老账。比如在今年8月份，房企境内外融资共发行了123笔，环比增加了14笔，共融资1247亿元。但是现如今这个方法行不通，最近，住建部、央行和一部分房企一起开了一次座谈会。会议中明确了“三条红线”：1、剔除预收款后的资产负债率大于70％；2、净负债率大于100％；3、现金短债比小于1倍。而这3条红线房企踩中任何一个，房企有息债务规模就会被限制5%，负债年增速不得超过10%；踩中两条，房企负债年增速不得超过5%；如果三条都踩了，房企就不能新增有息负债，基本上也就不能新增加融资了。

在这“三条红线”新规卡住融资的情况下，房企们想要度过债务危机活下去，就只能回笼资金降负债了。而在这一方面，恒大可谓是急先锋，早在今年年初就各种优惠打折促销的活动，更是在业绩发布会上宣布要在3年内每年降低有息负债1500亿。一季度，恒大的有息负债确确实实下降了400亿左右。其实恒大已经是今年以来房企中销售业绩和降负债最好的房企，没有之一。但是现如今恒大的资金压力依然很大，这也可以从现如今恒大的打折力度中可以看出。对于其他房企，现在确确实实负债压力非常之大，今年的最后几个月，对于很多房企将是一个巨大的挑战。

面对房企现如今的情况，可以看出最近几年房价走势都不会太好，可能还是以稳定为主，打折促销的活动会越来越多，花样也会越来越多。同时，未来两年，由于资金链断裂而破产的房企也可能会大幅增加。那么，有两类人就要有所准备了：

第一类人：持有多套房的人。现如今想通过投资房产挣钱真的很难了，一不小心就会亏损，很多人也不会再去投资房产。但是对于已经持有多套房的人来说，现如今持有房产不但不挣钱，持有房产的成本却是越来越高，而且房屋还在折旧。所以这类人现在要准备优化自己持有的房产，或者说出售自己的房产现金为王。

第二类人：正在准备买房的人。确实现如今是刚需购房的好时机，刚需也确实需要买房。笔者认为，现如今买房一定要多看多调查，最好选择实力雄厚口碑好的房企。在现如今房企资金链紧张的情况下，未来交房季出现质量标准降低、配套缩水甚至烂尾的情况会非常多，所以选择实力雄厚口碑好的房企更多一层保障。