【深度】天津房价突降？不，二手房已经连跌14个月了

记者 | 孙梅欣
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　　仿佛是一夜之间，天津房价争议被推上风口浪尖。不同于那些因涨而“红”的城市，天津的“红”是不想跌得太猛。

　　9月10日，天津市住建委公开表示，“今年疫情过后，天津市房地产市场呈现‘价升量稳’状态，在合理区间运行”，房地产呈现持续平稳的发展态势，以回应早前文章提到，天津房价在短时期出现大幅下跌。

　　“降价是不是卖得了不知道，但我在新区西青一套按市场价挂出的房子，已经过去16个月了，只有2次带看，有价无市。”在天津房地产从业近20年，方照不禁一阵苦笑。

　　在方照看来，相较于房价走低，市场跌价，缺乏流动性和仍在增加的高库存，才是天津市场的更严重的问题：“天津的房价不是一夜间跌下来，是3年多来多种因素叠加的结果。”

　　库存“堰塞”

　　国家统计局今年9月公布的《2020年8月70个大中城市二手住宅销售价格指数》显示，7月天津二手房价格环比下跌0.8%，同比下跌4.5%。

　　如果把时间拉长一些就会发现，天津房价已经跌了很久这已经是统计局公布的二手房价连续第14个月出现下降，累计跌幅达到4.7%。同比方面，则已经连续8个月下跌。

　　新房表现则稍显乐观，国家统计局数据显示，8月天津新建商品房价格环比上涨0.3%，连续5个月出现上涨，同比涨幅0.9%。

　　58同城、安居客提供的数据显示，今年以来，天津全市新房在线平均报价从年初的20235元/平方米，降至8月的19640元/平方米，降幅约3%。二手房挂牌均价则从1月份的20792元/平方米，降至8月的20103元/平方米，降幅约为3.3%。

　　从全市平均价格水平来看，今年天津市场相对平稳，只是略有下降。但根据365淘房公布的数据来看，天津二手房从2018年8月开始就持续呈现环比下滑，只在2019年初和今年疫情恢复后出现短暂的反弹。在长达2年的统计周期里，二手房环比下降的月份接近19个。

　　如果说平均降价并不明显，那么不断上升的库存量，则已经处于惊人的高位。

　　克而瑞研究院对全国30个重点城市商品房市场监控数据显示，到今年8月，天津商品住宅库存面积达到3632万平方米，是包括北上广深、长沙、重庆、厦门等一线及热点二线城市中，库存量最高、且唯一超过3000万平方米库存规模的城市。去化周期方面，则长达28.2个月，是全国新房去化周期仅次于大连的最长的城市。

　　天津2019年全年新房成交面积1393.7万平方米，2018年成交面积1204万平方米，在此之前5年年度平均成交面积1544万平方米。这意味着，以目前的库存量，在没有新增量入场的情况下，即便以2018年之前较为积极的购房活跃度来看，天津市场新房2年都卖不完。

　　这还没有算上庞大的二手房市场。明显的供过于求，让天津市场卖房方难有溢价权，不论开发商，还是二手房东。

　　恶性循环

　　方照还记得2016年天津市场最火爆的场面：“一个新盘入市，15分钟销售额就破亿。房企在土地拍卖会上不要命地叫价，2000万、5000万的加价。”

　　当年，天津拍出了多幅“地王”地块。金地以47.4亿元拿下天津南开区地块，住宅楼面地价约为5.6万元/平方米，地价至今未被打破。市内六区及滨海新区出让的多幅地块楼面地价均超过3万元/平方米，买家包括中冶、万科、天房等房企。

　　“当时市场普遍认为，天津突破10万元/平方米的‘天花板’价指日可待。”方照回忆。

　　数据显示，2016年全年土地出让面积2596.32万平方米，出让总金额1389亿元，其中宅地出让量807.96万平方米，楼面地价15367万元/平方米。

　　然而，10万/平方米的“天花板”价没等到，却等来了史上最严的天津“330”楼市调控。

　　调控要求，自2017年4月1日起，非天津户籍在天津有1套及以上，天津户籍有2套及以上，包括未婚和离异在内的单身成年人士拥有1套及以上住房，暂停除滨海新区之外再次购房资格。非天津户籍购房人在3年内的社保或个税缴纳需连续缴满2年。

　　严格的限购政策让一年前还热火朝天的天津楼市迅速降温。2017年天津新房成交12.71万套，同比下降45.73%；二手房成交9.4万套，同比下降50%。至2018年的新房成交套数再度降为10.95万套，同比下滑13.78%。

　　与此同时，2016年、2017年出让的地块，在2018年陆续大量上市。克而瑞研究数据显示，2018年，天津新建商品房供应量为1791万平方米，供应规模创下过去10年新高，但成交量只有1204万平方米，供过于求的局面开始形成。

　　到了2019年，上市供应量达到1653.8万平方米，成交量只有1393.7万平方米，新房库存供应的“堰塞”情况经一步恶化。

　　事实上，相关部门不是没有想过“曲线”拉动市场。2018年5月，天津加入全国热点城市人才落户大潮，推出了“海河英才”行动计划，放宽人才引进落户条件。数据显示，到今年1月，通过“海河英才”落户天津人数达到23.5万人。

　　“不得不说，通过落户政策加入天津户籍的‘新天津人’，对于市场的成交量有一定推动，所以2019年后，天津新房和二手房成交量有一定程度的上升。”但方照认为，这部分人群对于天津整体购房市场来说仍是“杯水车薪”。

　　王华玲是一家全国性房地产营销公司的天津地区负责人，她认为 ，相较于深圳、杭州、苏州通过产业、就业吸引人才进入不同，教育、医疗才是落户天津的吸引力：“天津落户政策吸引了不少在北京生活工作多年、但无法落户的人群，他们在天津就近解决了户口问题，但并不会带着产业进来。”

　　另外，天津相对较好的教育资源和较高的高考录取率颇具吸引力。事实上，有不少天津远郊项目在北京核心地区均设有站点，卖点之一就是在天津落户、买房、有学籍。

　　“但这批购房者大多倾向于购买距离北京更近的小面积新房，可以控制成本，甚至有些人只要户口，并不打算在天津购房居住、工作，所以很少会选择天津市区周边，或是改善型、大户型的房子。”王华玲解释，这就形成一个“闭环”：“新落户人口直奔周边刚需市场买新房，本地人又没法通过‘卖一买一’盘活手上的二手房，市场缺乏流动性，改善型的购房需求被严重压抑。”

　　方照认同这一观点：“如果不靠大幅降价，在天津卖出一套二手房的周期要按年计。”不仅他的房子乏人问津，周边朋友曾将一套二手房挂牌价从400万降至300万：“即便如此，带看量依然寥寥，朋友干脆把房源下架不卖了。”

　　某全国性房企天津公司营销经理郑森坦言，天津的二手房存量很大，目前挂牌量去化周期接近3年：“通过二手房置换方式的置业者受到了影响，所以市内六区房价和成交量都上不来。”

　　由于新房难卖、亏损，新房项目对于销售的渠道依赖性更大，在天津则集中在了中介的手上。

　　“正常情况下，项目上中介作为渠道占比超过30%就要重点监控了，佣金超过3%就是比较高的情况，但是在天津，中介在整体市场的渠道占有率超过60%，佣金比例比例至少5%。”郑森感到颇为无奈。

　　方照证实了这一说法：“天津中介一方面能抓住置换人群，另一方面，大型中介可以获得外地来津落户的客户群体，这对于在售项目而言都是有效购买力。”

　　然而，高比例的渠道佣金让中介把更多精力投入新房销售上，二手房的交易活跃度和关注度进一步被拉低。“二手房成交量低，新房就更难卖，房企对中介的依赖度就更高，成了恶性循环。”方照坦言。

　　“稳赔不赚”的市场

　　与此同时，近年来天津土地市场的出让结构则发生较大变化。

　　中指研究院的数据显示，2016年天津宅地出让面积为807.96万平方米，平均楼面地价15367元/平方米。出让的98宗宅地中，10块位于天津核心的市内六区，出让面积为53.2万平方米，占总出让面积的7.15%。

　　到了2017年，全年出让的97宗宅地中，市内六区只出让了7宗地块，出让面积25.65万平方米，只占总出让面积的3.8%。环城四区、滨海新区总出让总数总计42块，成交面积270万平方米。

　　2019年，区域间差异进一步拉大。市内宅地出让量和之前基本持平，但全市宅地出让总数达到155块，成交面积1105万平方米，市内出让面积占比降至2.4%，仅环城四区和滨海新区出让总数达到98块，成交面积688万平方米，比2017年全年出让的宅地量还要多。

　　土地出让量大，土地出让均价则在下降。数据显示，2016年天津全年土地出让金额为1389亿元，其中宅地平均楼面地价为15367元/平方米，到2019年，全市宅地平均楼面地价为11184元/平方米，4年均价下降27%。

　　方照认为，新区、远郊地块大批出让，的确平抑了天津市早前高企的地价，上市项目的售价也更低，一定程度上让天津高企的新房价格降了下来。

　　“但因为整体市场走低，并且市场上市量巨大，加上’限价’调控，早前核心区高价拿地的项目难以入市，上市后基本都在亏本。”方照解释。

　　2016年金地拿下的南开“地王”，直到2019年才入市，这一定位豪宅的项目，实际上市均价为5.9万/-6.4万元/平方米。“高层每平方米最低售价只比地价高了3000元，房企稳赔不赚。”方照坦言。

　　同样，中冶河北区“地王”，楼面地价33441元/平方米，目前精装高层售价3.6万元/平方米；万科在青西区地块楼面地价22628元/平方米，刚入市时洋房定价3.3万元/平方米，精装高层售价2.8万元/平方米，但目前售价已经跌至2.3万元/平方米和2万元/平方米。

　　“在天津，不论新区还是核心区，相当一部分项目的售价低过地价，已经不是新鲜事了。”王华玲坦言。

　　接连亏损也影响了房企拿地的积极性，中指研究院数据显示，到2018年，天津6个城区宅地出让全年平均土地溢价率为0，全市平均土地溢价率低于10%。2019年略有好转，但最热门的两个新区宝坻区和武清区全年土地溢价率也只有15%。

　　明大嘉和市场研发部和克而瑞的统计数据显示，受到当地市场，房企融资收紧以及拿地窗口预期不断延续等因素，2018年天津全市土地停牌、延期、流拍地块为24块，到2019年多达39块。

　　然而，天津城市对土地财政的依赖度则在逐年增加。国民经略统计显示，2016年-2019年天津历年土地出让金额为1389亿元、1231亿元、1048亿元和1356亿元，城市土地财政依赖度分别为48.2%、43.4%、50.4%和56.3%。

　　另一方面，天津全市政府债务余额也在逐渐扩大。根据天津市政府公布的数据，2016年末-2019年末，全市政府债务余额分别为2912.7亿元、3424亿元、4079亿元、4959亿元。4年间债务余额增幅达到70%。

　　从今年年初公布的《关于天津市2019年预算执行情况和2020年预算草案的报告》显示，预计2020年天津土地出让收入预算1783亿元，增长31%。报告称，主要是区级土地出让交易量预计增加较多。

　　“这意味着在土地溢价率上不去的情况下，政府要卖更多的土地，那现在市场上已经高企的库存，很可能要进一步攀升。”天津地产行业人士表示。

　　根据2019年全国各城市公布的GDP排名显示，天津当年地区生产总值为14104.28亿元，按可比价格计算，同比实际增长4.8%，但相较于2018年的初值，降幅高达25%，在全国十强城市中排名垫底。受到疫情等因素影响，公布的2020年前六月天津地区生产总值为6309亿元，同比下降3.9%。

　　“与其说是房价问题，倒不如说是天津城市运营存在系统性问题。”作为土生土长的天津人，王华玲颇为感慨：“或许有一天市场会有所好转，但想要改变，绝非一朝一夕就能实现。”

　　（文中方照、王华玲、郑森为化名。）