【深度】天津房价突降?不,二手房已经连跌14个月了

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记者 | 孙梅欣
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  仿佛是一夜之间,天津房价争议被推上风口浪尖。不同于那些因涨而“红”的城市,天津的“红”是不想跌得太猛。

  9月10日,天津市住建委公开表示,“今年疫情过后,天津市房地产市场呈现‘价升量稳’状态,在合理区间运行”,房地产呈现持续平稳的发展态势,以回应早前文章提到,天津房价在短时期出现大幅下跌。

  “降价是不是卖得了不知道,但我在新区西青一套按市场价挂出的房子,已经过去16个月了,只有2次带看,有价无市。”在天津房地产从业近20年,方照不禁一阵苦笑。

  在方照看来,相较于房价走低,市场跌价,缺乏流动性和仍在增加的高库存,才是天津市场的更严重的问题:“天津的房价不是一夜间跌下来,是3年多来多种因素叠加的结果。”

  库存“堰塞”

  国家统计局今年9月公布的《2020年8月70个大中城市二手住宅销售价格指数》显示,7月天津二手房价格环比下跌0.8%,同比下跌4.5%。

  如果把时间拉长一些就会发现,天津房价已经跌了很久这已经是统计局公布的二手房价连续第14个月出现下降,累计跌幅达到4.7%。同比方面,则已经连续8个月下跌。

  新房表现则稍显乐观,国家统计局数据显示,8月天津新建商品房价格环比上涨0.3%,连续5个月出现上涨,同比涨幅0.9%。

  58同城、安居客提供的数据显示,今年以来,天津全市新房在线平均报价从年初的20235元/平方米,降至8月的19640元/平方米,降幅约3%。二手房挂牌均价则从1月份的20792元/平方米,降至8月的20103元/平方米,降幅约为3.3%。


制图:孙梅欣

  从全市平均价格水平来看,今年天津市场相对平稳,只是略有下降。但根据365淘房公布的数据来看,天津二手房从2018年8月开始就持续呈现环比下滑,只在2019年初和今年疫情恢复后出现短暂的反弹。在长达2年的统计周期里,二手房环比下降的月份接近19个。

  如果说平均降价并不明显,那么不断上升的库存量,则已经处于惊人的高位。

  克而瑞研究院对全国30个重点城市商品房市场监控数据显示,到今年8月,天津商品住宅库存面积达到3632万平方米,是包括北上广深、长沙、重庆、厦门等一线及热点二线城市中,库存量最高、且唯一超过3000万平方米库存规模的城市。去化周期方面,则长达28.2个月,是全国新房去化周期仅次于大连的最长的城市。

  天津2019年全年新房成交面积1393.7万平方米,2018年成交面积1204万平方米,在此之前5年年度平均成交面积1544万平方米。这意味着,以目前的库存量,在没有新增量入场的情况下,即便以2018年之前较为积极的购房活跃度来看,天津市场新房2年都卖不完。

  这还没有算上庞大的二手房市场。明显的供过于求,让天津市场卖房方难有溢价权,不论开发商,还是二手房东。

  恶性循环

  方照还记得2016年天津市场最火爆的场面:“一个新盘入市,15分钟销售额就破亿。房企在土地拍卖会上不要命地叫价,2000万、5000万的加价。”

  当年,天津拍出了多幅“地王”地块。金地以47.4亿元拿下天津南开区地块,住宅楼面地价约为5.6万元/平方米,地价至今未被打破。市内六区及滨海新区出让的多幅地块楼面地价均超过3万元/平方米,买家包括中冶、万科、天房等房企。

  “当时市场普遍认为,天津突破10万元/平方米的‘天花板’价指日可待。”方照回忆。

  数据显示,2016年全年土地出让面积2596.32万平方米,出让总金额1389亿元,其中宅地出让量807.96万平方米,楼面地价15367万元/平方米。

  然而,10万/平方米的“天花板”价没等到,却等来了史上最严的天津“330”楼市调控。

  调控要求,自2017年4月1日起,非天津户籍在天津有1套及以上,天津户籍有2套及以上,包括未婚和离异在内的单身成年人士拥有1套及以上住房,暂停除滨海新区之外再次购房资格。非天津户籍购房人在3年内的社保或个税缴纳需连续缴满2年。

  严格的限购政策让一年前还热火朝天的天津楼市迅速降温。2017年天津新房成交12.71万套,同比下降45.73%;二手房成交9.4万套,同比下降50%。至2018年的新房成交套数再度降为10.95万套,同比下滑13.78%。

  与此同时,2016年、2017年出让的地块,在2018年陆续大量上市。克而瑞研究数据显示,2018年,天津新建商品房供应量为1791万平方米,供应规模创下过去10年新高,但成交量只有1204万平方米,供过于求的局面开始形成。

  到了2019年,上市供应量达到1653.8万平方米,成交量只有1393.7万平方米,新房库存供应的“堰塞”情况经一步恶化。

  事实上,相关部门不是没有想过“曲线”拉动市场。2018年5月,天津加入全国热点城市人才落户大潮,推出了“海河英才”行动计划,放宽人才引进落户条件。数据显示,到今年1月,通过“海河英才”落户天津人数达到23.5万人。

  “不得不说,通过落户政策加入天津户籍的‘新天津人’,对于市场的成交量有一定推动,所以2019年后,天津新房和二手房成交量有一定程度的上升。”但方照认为,这部分人群对于天津整体购房市场来说仍是“杯水车薪”。

  王华玲是一家全国性房地产营销公司的天津地区负责人,她认为 ,相较于深圳、杭州、苏州通过产业、就业吸引人才进入不同,教育、医疗才是落户天津的吸引力:“天津落户政策吸引了不少在北京生活工作多年、但无法落户的人群,他们在天津就近解决了户口问题,但并不会带着产业进来。”

  另外,天津相对较好的教育资源和较高的高考录取率颇具吸引力。事实上,有不少天津远郊项目在北京核心地区均设有站点,卖点之一就是在天津落户、买房、有学籍。

  “但这批购房者大多倾向于购买距离北京更近的小面积新房,可以控制成本,甚至有些人只要户口,并不打算在天津购房居住、工作,所以很少会选择天津市区周边,或是改善型、大户型的房子。”王华玲解释,这就形成一个“闭环”:“新落户人口直奔周边刚需市场买新房,本地人又没法通过‘卖一买一’盘活手上的二手房,市场缺乏流动性,改善型的购房需求被严重压抑。”

  方照认同这一观点:“如果不靠大幅降价,在天津卖出一套二手房的周期要按年计。”不仅他的房子乏人问津,周边朋友曾将一套二手房挂牌价从400万降至300万:“即便如此,带看量依然寥寥,朋友干脆把房源下架不卖了。”

  某全国性房企天津公司营销经理郑森坦言,天津的二手房存量很大,目前挂牌量去化周期接近3年:“通过二手房置换方式的置业者受到了影响,所以市内六区房价和成交量都上不来。”

  由于新房难卖、亏损,新房项目对于销售的渠道依赖性更大,在天津则集中在了中介的手上。

  “正常情况下,项目上中介作为渠道占比超过30%就要重点监控了,佣金超过3%就是比较高的情况,但是在天津,中介在整体市场的渠道占有率超过60%,佣金比例比例至少5%。”郑森感到颇为无奈。

  方照证实了这一说法:“天津中介一方面能抓住置换人群,另一方面,大型中介可以获得外地来津落户的客户群体,这对于在售项目而言都是有效购买力。”

  然而,高比例的渠道佣金让中介把更多精力投入新房销售上,二手房的交易活跃度和关注度进一步被拉低。“二手房成交量低,新房就更难卖,房企对中介的依赖度就更高,成了恶性循环。”方照坦言。

  “稳赔不赚”的市场

  与此同时,近年来天津土地市场的出让结构则发生较大变化。

  中指研究院的数据显示,2016年天津宅地出让面积为807.96万平方米,平均楼面地价15367元/平方米。出让的98宗宅地中,10块位于天津核心的市内六区,出让面积为53.2万平方米,占总出让面积的7.15%。

  到了2017年,全年出让的97宗宅地中,市内六区只出让了7宗地块,出让面积25.65万平方米,只占总出让面积的3.8%。环城四区、滨海新区总出让总数总计42块,成交面积270万平方米。

  2019年,区域间差异进一步拉大。市内宅地出让量和之前基本持平,但全市宅地出让总数达到155块,成交面积1105万平方米,市内出让面积占比降至2.4%,仅环城四区和滨海新区出让总数达到98块,成交面积688万平方米,比2017年全年出让的宅地量还要多。

  土地出让量大,土地出让均价则在下降。数据显示,2016年天津全年土地出让金额为1389亿元,其中宅地平均楼面地价为15367元/平方米,到2019年,全市宅地平均楼面地价为11184元/平方米,4年均价下降27%。


制图:孙梅欣

  方照认为,新区、远郊地块大批出让,的确平抑了天津市早前高企的地价,上市项目的售价也更低,一定程度上让天津高企的新房价格降了下来。

  “但因为整体市场走低,并且市场上市量巨大,加上’限价’调控,早前核心区高价拿地的项目难以入市,上市后基本都在亏本。”方照解释。

  2016年金地拿下的南开“地王”,直到2019年才入市,这一定位豪宅的项目,实际上市均价为5.9万/-6.4万元/平方米。“高层每平方米最低售价只比地价高了3000元,房企稳赔不赚。”方照坦言。

  同样,中冶河北区“地王”,楼面地价33441元/平方米,目前精装高层售价3.6万元/平方米;万科在青西区地块楼面地价22628元/平方米,刚入市时洋房定价3.3万元/平方米,精装高层售价2.8万元/平方米,但目前售价已经跌至2.3万元/平方米和2万元/平方米。

  “在天津,不论新区还是核心区,相当一部分项目的售价低过地价,已经不是新鲜事了。”王华玲坦言。

  接连亏损也影响了房企拿地的积极性,中指研究院数据显示,到2018年,天津6个城区宅地出让全年平均土地溢价率为0,全市平均土地溢价率低于10%。2019年略有好转,但最热门的两个新区宝坻区和武清区全年土地溢价率也只有15%。

  明大嘉和市场研发部和克而瑞的统计数据显示,受到当地市场,房企融资收紧以及拿地窗口预期不断延续等因素,2018年天津全市土地停牌、延期、流拍地块为24块,到2019年多达39块。

  然而,天津城市对土地财政的依赖度则在逐年增加。国民经略统计显示,2016年-2019年天津历年土地出让金额为1389亿元、1231亿元、1048亿元和1356亿元,城市土地财政依赖度分别为48.2%、43.4%、50.4%和56.3%。

  另一方面,天津全市政府债务余额也在逐渐扩大。根据天津市政府公布的数据,2016年末-2019年末,全市政府债务余额分别为2912.7亿元、3424亿元、4079亿元、4959亿元。4年间债务余额增幅达到70%。

  从今年年初公布的《关于天津市2019年预算执行情况和2020年预算草案的报告》显示,预计2020年天津土地出让收入预算1783亿元,增长31%。报告称,主要是区级土地出让交易量预计增加较多。

  “这意味着在土地溢价率上不去的情况下,政府要卖更多的土地,那现在市场上已经高企的库存,很可能要进一步攀升。”天津地产行业人士表示。

  根据2019年全国各城市公布的GDP排名显示,天津当年地区生产总值为14104.28亿元,按可比价格计算,同比实际增长4.8%,但相较于2018年的初值,降幅高达25%,在全国十强城市中排名垫底。受到疫情等因素影响,公布的2020年前六月天津地区生产总值为6309亿元,同比下降3.9%。

  “与其说是房价问题,倒不如说是天津城市运营存在系统性问题。”作为土生土长的天津人,王华玲颇为感慨:“或许有一天市场会有所好转,但想要改变,绝非一朝一夕就能实现。”

  (文中方照、王华玲、郑森为化名。)

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