宁波惹风波后,引发四川、重庆、江苏跟进,万科有点难

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  文丨西部菌

  “干啥啥不行,收钱第一名”。近日,一面由宁波镇海中梁首府业主赠给“万科中国好物业”的锦旗在社交平台传播。


  最新消息显示,万科物业宁波公司已发布公告,拟向涉事街道与小区业主大会提出申请启动退出中梁首府小区物业服务工作的程序。这被外界解读为,难道给“差评”就撂挑子?

  更让万科物业没想到的是,媒体报道,继宁波业主带头后,目前已有四川、重庆、江苏等多地业主效仿,赠送写有同样内容的锦旗给所在小区物业。

  对于自家物业,每个业主可能都有吐槽的地方。甚至有网友调侃,万科物业如果不行,整个物业行业,不知道哪个公司敢说行了。

  但万科物业的这一遭遇,或反映出一个非常现实的问题——“老大”没那么好当。

  01

  先来看看此事的原委。

  按照万科物业方面的说法,此事系因业主不满万科物业启动收取人防车位租赁费而起:

  

1日(9月)启动收费后引起个别业主不满,要求降低标准。5日9时,个别业主开车堵住小区车行出入口,物业干预后,7位业主将印有“干啥啥不行 收钱第一名”的锦旗送到物业服务中心。

  这些年,物业和业主之间的争议,全国范围内大大小小的发生了不少。停车费争议就是其中的常见原因。

  相对来说,此事中宁波业主一言不合就送锦旗,可能还是相对柔性的“行为艺术”表达,“干啥啥不行 收钱第一名”或确有点刺耳,但客观说,未必就一定要到“闹掰” 的地步。


  按照万科物业方面的说法,之所以选择“撂挑子”,是因为“这件事对整个物业行业的负面影响太大,我们必须表明态度”——大有为整个物业行业而“战”的架势。从万科的行业地位来说,这可能称得上是“大哥”的担当。

  但在外界看来,这多少都有点“撒娇”的意味。

  一方面,相比业主一言不合送锦旗,万科物业一言不合就“撂挑子”,反倒显得过于“严肃”了。说句好听点,这是“玻璃心 ”;说得难听点,有点过于摆“大哥”的谱了。也很容易将自己置于更被动的状态——这一次可以“撂挑子”,下一次怎么办?

  另一方面,与多地业主的效仿跟进不同,宣称“这件事对整个物业行业的负面影响太大”的万科物业,却并未听说引来“同僚”的“效仿”。对比之下,这也足以说明一些问题。

  所以,西部城事是真心希望此事最终能够“以和为贵”,双方坐下来解决。“撂挑子”对万科物业未必有利,对整个行业来讲,此风也真的不可长。

  02

  作为行业老大,万科物业的一举一动自然难免让外界放大其自身的问题。

  比如,在前十强房企物业中,多数都已经上市或已递交申请书,万科物业上市到底还要等多久的话题,又一次引来关注。

  今年已成立30年的万科物业,其实很早就对外透露过“分拆上市”的消息。

  但眼看“兄弟们”都成功上市,或者迈出实质性步伐,万科物业反倒显得“退缩”了:

  

从目前大型房企分拆物管情况来看,TOP10房企中,碧桂园、保利、中海和招商蛇口已经完成物业分拆上市,绿地、龙湖入股了雅生活和绿城服务,融创现已递表,华润置地也有明确的分拆计划,唯独仅剩恒大和万科对于分拆物业上市未有实质性进展。

  统计显示,去年共有12家物管企业上市;今年上半年,6家成功上市,更有10家物管企业递交了上市申请书。


  来源:亿欧

  房企们不约而同地扎堆分拆物业上市,原因并不难理解。

  首先,上市当然是为了“资本”。尤其是在最近房企遭遇3条红线的大背景下,未来分拆物业上市的选择将更为普遍。

  简单理解,分拆物业上市,实际就是给公司再造一个融资平台,可以有效缓解房企的资金压力。今年整体的融资收紧,且调控加码,分拆物业上市自然成了不少房企应对资金压力为数不多的选择。

  当然,这也确实是中国房地产市场发展到一定规模后的必然。

  从中指数据的统计看,去年中国前20强房企的销售额都突破了1000亿。这意味着很多房企已经积累了相当多的物业客户,将这一块的业务分拆上市,实际就是对既有资源的一种“变现”。


  如果说在过去,相当多房企的物业市场规模都还有限,难以单独撑起上市公司,那么经历了近几年的快速扩张,不少房企目前时机已经成熟了。

  另外,还有一个非常重要的点,房企分拆物业上市,也给自己增加了一个新的业务板块——服务业。

  过去说到开发商,总是觉得人家就是建房子、卖房子的,但是物业却是服务业。从这个角度看,也算是房企产业结构的自我升级。并且,它也符合这几年不少房企的“轻资产”发展趋势。

  所以,房企分拆物业上市,在这一两年呈现出加速的趋势,其实是内外因共同塑造的结果。并且可以预期,目前还只是开始。

  03

  但是,市场前景看涨,并不一定能“躺着赚钱”。

  据克而瑞数据,截至2019年末,万科物业在管总面积为4.38亿平方米,稳居物管行业第一。并且万科也被称为是唯一一家营收、品牌价值双百亿物业企业。

  但如这次锦旗风波所示,越来越多的房企发力物业,业主的诉求越来越高,物业市场的格局还远未到定型阶段,万科的“老大”并不好当。

  2018年,万科董事会主席郁亮就万科物业上市问题作出正面回应——“我怕资本引导坏了,刻意让物业板块与资本市场保持距离。”

  并且,郁亮认为:

  

一两百、两三百亿的市值对万科贡献不大。他进一步指出,物业板块未来有潜力达到千亿元市值,希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。

  然而,就在万科物业“静等”千亿目标到来的同时,今年5月12日,碧桂园服务率先成为国内首家市值破千亿的物业公司。

  营收方面,2019年碧桂园服务为96.449亿元,万科物业则首次突破100亿,依然居行业第一。


  来源:克而瑞物管

  但今年上半年,碧桂园服务与万科物业的营收差距已经缩小到5亿左右。今年万科物业的“老大”头衔是否要被让出,实在不好说。

  另外,来自乐居财经的数据显示,万科物业虽然营收规模领先于整个行业,但其对应的成本增速一直高于营收增速:

  

2016-2020上半年,万科物业营收增速分别为43.42%、67.28%、32.95%、29.65%和26.8%,同期营业成本增速分别为45.35%、74.54%、33.58%、29.75%和27.58%。

  甚至,今年上半年,万科物业毛利率已经低于碧桂园服务毛利率5个点以上。

  04

  一定程度上说,作为老牌物业,万科物业目前已经处于 “守擂”的状态,而其他房企物业新势力的来势汹汹,则直接发起了挑战。

  对万科来说,这几年销售规模连续被恒大、碧桂园超越,甚至融创也迅速逼近,这对物业的未来扩张其实并非好消息。

  相对房企格局的大势已定,各家房企在物业上的“厮杀”才刚刚开始。这是一个可塑度很高的领域。

  而行业“老大”万科物业遭遇的送“锦旗”风波,也足以证明消费者对物业服务的整体满意度仍有待提升。

  这对行业来说,其实是压力与机遇并存。压力在于,即便如万科物业这样的头部品牌,也要面临“出局”的可能性;机遇在于,所有的物业公司,都有机会站到更高的位置。

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