市场复苏，房价、地价再次迎来上涨惯性

市场复苏，房价、地价再次迎来上涨惯性——对1—8月全国房地产开发投资的分析

（独立房地产分析师姜国君）

9月15日，国家统计局发布了《2020年1—8月份全国房地产开发投资和销售情况》。从数据看，1—8月份全国房地产开发投资同比增长4.6%，虽然远落后于去年同期10.5%的增速，但从连续3个月保持正增长并增幅逐渐扩大的趋势来看，疫情对房地产的负面影响已然下降到较低水平，下半年的投资局面有望持续向好。在今年这样的特殊年份，房地产产能的恢复对经济复苏的正面影响将更加明显。

通过求算术平均值得知，1—8月份全国商品房均价达到9843元/㎡，比1—7月份上涨了107元，创下历史新高。地价方面，1—8月份为5933元/㎡，高于今年以来各月平均水平以及去年全年的平均水平。可见在多年上涨惯性的驱使下，只要市场恢复一定的活力，地价、房价仍将保持习惯性上涨。这既是一、二级市场购买力提高的体现，也预示着接下来的运行态势有望进一步好转，还从侧面发出了应加强防范价格风险的相关提示。

从开发投资情况看，自1—6月份转为正增长后，至8月份已连续3个月实现正增长，增幅也在不断扩大，这个局面离不开各地的政策支持，同时楼市持续回暖也给予了房企很大的信心。值得注意的是，商、住、办三大物业类型仅住宅开发投资出现明显好转，商办类物业开发投资增速仍为负数，说明重压之下房企更加忠实于具有刚性需求的住宅市场。长远看，商办类物业也需要均衡发展，后继应加以改善，同时要防范住宅产品阶段性增量后可能出现的炒作风险。

从房屋施工、新开工、竣工方面看，施工面积增幅持续扩大，新开工及竣工面积降幅持续收窄。行业产能正在全面恢复的同时，也应看到项目新开工积极性和竣工速度有待提高，特别是竣工面积同比降幅仍处于10%以上的较高位，这将一定程度上加重购房风险。

从房企购置土地来看，1—8月份购置面积同比下降2.4%，但购置金额却同比增长了11.2%，这说明土地价格在上涨，同时各地方土地供应与房企的消化速度存在着一定的分歧。“减量加价”局面的出现，既体现了房企的购买力在增强，也表达了房企敢于高溢价购进优质地块的决心。1—8月份全国土地价格算术平均值为5933元/㎡，高于去年全年平均水平和今年以来各月平均水平，后继应关注这方面的动态，防止土地价格较快增长给房价带去冲击。

从商品房销售情况看，成交面积降幅进一步收窄，1—8月份已收窄至同比下降3.3%的水平，与近期楼市交易回暖以及开发商积极供货有关。伴随着九、十月份销售节点的到来，预计楼市将有一波增长行情，接下来的数据有望持续好转，成交面积或会在年内实现正增长。1—8月份商品房销售金额同比增速由负转正达到1.6%，当期全国商品房价格算术平均值为9843元/㎡，比1—7月份上涨了107元，再一次印证了房价增长惯性，后续应提防这方面被炒作。

从房企到位资金来看，1—8月份增速为3%，创下今年新高。其中个人按揭贷款、定金及预收款增长比较明显，这部分钱来自于购房行为，是楼市积极回暖的信号。预计随着接下来几个月销售力度的加强，房企广泛存在的资金压力有望得到有效缓解。