2020年9月14日，成都市政府网站公布了《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》（成办发〔2020〕83号），引发了成都市购房一族不小的讨论。至此，这只悬在半空的靴子最终落地，坊间传闻的“社保三年才有购房资格”成为浮云。
值得一提的是，本次调控政策的生效时期是印发（签发）之日，即2020年9月12日，而对外发布日期则是14日。于是“9.12”新政第一时间被误读成了“9.14”新政，甚至连大咖自媒体都晕菜了。
这不禁让我们想到两年前，“5.15”新政出台当天，也曾出现过文件刚露头就被撤的乌龙。
熬到眼红的购房者们不禁要苦笑了：调控就调控呗，但咱以后能不能别这么玩了。
新政出台后，除当天引发些许的涟漪外，成都购房者未见骚动。笔者的切身体会是，我居然根本没接到任何咨询或求助信息。
跟当年“5.15”新政引发的震动相比，本次调控后坊间为何如此平和，是市场成熟了？购房者理性了？
笔者认为，从本次调控发布后的市民反映来看，其社会认可度相比以前要高，而这一切要归功于一城一策原则下的“因城施策”。
正如笔者前述文章（“一城一策”让大家充满期待：房市政策深度解析（上篇））所言，相当长的一段时期内，房地产市场总体向上和城市发展不均衡的格局不会改变。“以2016年10月商品房成交价格为基准，环比零增长”这一最严限价措施，可以作为一剂猛药，发挥立竿见影的作用。但这剂猛药只能作为“退烧药”甚至是“吗啡”，长期使用是有违医学常识的，归根到底还是得抽血化验、对症下药。
这种一刀切限价模式，早已被市场演绎成闹剧。购房者拼命追逐网红盘、垂涎剪刀差，公开叫嚣“买了就赚”“晚上车就吃亏”。
因此，2018年底中央经济工作会议之后，房地产调控的目标调整为“稳地价、稳房价、稳预期”。成都市本轮调控政策，充分体现了从“限”到“稳”的转变。可以预见的是，后期即便再出台房产调控新政，其基调不会有太大偏差。
第一，从源头做起。对房地产开发来说，土地出让金是主要成本构成。如果再加上各种税金和行政事业收费，据粗略估计政府拿走的那部分占成本约为80%！因此，土地出让价款居高不下，限房价就是强摁葫芦；而土地出让价款，终究绕不开供需关系的市场铁律。
因此，增加住宅用地供应、引导市场主体理性拿地是根本之举，尤其是供需紧张区域，更要确保土地供应量。“住宅用地占经营性用地的比重不低于60%，供需紧张区域不低于70%”，正是基于此。
第二，再次强调“严出”。此前“5.15”新政限制了家庭住房套数，之所以被坊间诟病，在于并未紧密结合“炒”字。想炒房，必然流通，因此从流通环节下手，才是根本。个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，配合前期3年限售期规定，双管齐下，这招既狠又准，让炒房者哑口无言。
第三，更加注重保障民生。正如笔者前期文章（“一城一策”让大家充满期待：房市政策深度解析（下篇））所述，地方政府在一城一策背景下能使用的招式，第一条就是“政策性住房供应加大”。之所以受青睐，是因为这条紧扣民生，既讲政治，又讲清理，更符合国家房地产市场发展目标要求。所以，棚改优先最低比例由10%提高到20%，无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%，让普通购房者只能有苦说不出——毕竟你是有房一族了，先靠边站吧。
第四，直接干预预期。所谓预期，就是大家都觉得房价要涨或者要跌。当前房地产市场最诡异的预期，莫过于“越限购越要买，不调控不要动”。且不说上述逻辑的正确与否，但房地产市场的跟风盲从效应，确实会释放出错误的信号。所以再遇到网红神盘，下一步就有可能“合理确定房源和认购人数比例，严控认购人数，优先保障无房居民家庭购房需求”。至于怎么合理确定，在执行层面并非难事，毕竟住建部门已经经受了史上最难限购政策的考验。但有一点可以肯定：有些楼盘，普通购房者可能连参加摇号的机会都没有。
总结来看，“9.12”新政后最痛苦的，莫过于逢摇号必落榜的普通购房者。空有房票在手，眼睁睁看着空间被无限挤压，近乎于绝望。相比之下，棚改居民显得悠闲，因为他们对中签率95%以上早就见怪不怪；无房居民家庭中签率会增大，但庞大的群体使得个体感觉不会太强烈，自叹运气差的会对此一笑置之。
结合热点区域供需紧张和非热点去库存压力并存的现状，本次新政的“驱赶”意图显现。熬不住的普通购房者，基于资金避险需要，会有相当一部分群体将持币奔赴非热点区域，选择投资价值高、基础配套好的地段置业。
实际上，此前放开了成都天府新区的购房门槛，早已释放了这个信号——注意，我可没说天府新区是非热点区域。
只是，市场往往是理性的。光用政策驱赶，没有优质房产的配置，只能算是政府的一厢情愿。
政府的发展规划，房产企业的嗅觉，购房者的抉择，三大博弈还在持续中。
作者简介：随安侯
婚姻家庭房产争议解决专家
房地产高级经济师，执业律师，
具有多年房地产和城市更新立法经验，
擅长婚姻、同居、抚养、赡养、收养、继承方面
的房产纠纷问题处置。
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