改制、违建和刑案：乾县南宫锦苑身后的警世通言

撰文 | 文一刀

2017年初，乾县提出要“投资26亿元办好城建10项实事”，乾县农机修造厂棚户区改造项目为其中之一。

据当年5月的环评公示，该项目总占地面积40.63亩，除两栋13层住宅安置楼外，还有两栋13层商品住宅，1栋18层商品住宅，2栋1~6层沿街商业与洋房楼（其中商业为1层，洋房为2~6层）等。

项目设计入住户数508户，入住人口1778人，实施主体为咸阳德润兴实业有限公司，开发的商品楼名为“南宫.锦苑”。

2018年8月30日，咸阳德润兴实业有限公司摘牌取得“南宫.锦苑”24.54亩住宅用地。至2019年底，随工程建设推进，商品楼也陆续预售完成。

“南宫.锦苑”里有座18层的高层住宅共72户，这样的楼体在乾县县城并不多见，它所处地块正是乾县农机修造厂原厂区内水泥路以东部分，计约3.46亩。

在其宏伟外表下，围绕这块土地的一段长达十年纠葛，不仅让这栋建筑成为一座无证“违建”，更因一系列民事、刑事案件而衍生出一段令人唏嘘的警世恩怨。

农机修造厂，是各地常见的“时代遗产”。1958年4月29日，在一封写给六级干部的公开信中，“农业的根本出路在于机械化”这一论断横空出世。

此后，为创制新式农具，在全国统一规划下，各省、地、县先后几乎普遍建成农业机械制造厂和农机修造厂。

这些农机厂主要是服务农业和农民，一方面为拖拉机生产配套机具，另一方面修理在用的拖拉机及其配套机具。但到上世纪90年代末，就已普遍面临被时代淘汰的命运。

1999年前后，乾县农机修造厂因停产而日渐困顿，县工业局牵头对其启动改制。当年5月，乾县国有企业改革领导小组办公室批复了工业局上报的《关于乾县修造厂改制方案的报告》，批复同意“对场内闲置场地进行开发盘活资产，增加受益”。

此后，乾县农机修造厂决定对厂内东北角“厂办及办公室前后水泥路东、氧气站以北，长45米宽51.3米，约3.46亩工业用地”进行公开转让。

2002年，当地人刘兴文通过公开竞标，以每亩12万元合计约41.5万元的价格竞购了该地块。2002年6月20日，竞购人刘兴文、出让方乾县农机修造厂、以及监证机关乾县经济发展局三方共同签署了土地出让合同。

缴纳款项后，2002年6月25日，乾县经济发展局向县土地局发出“关于修造厂申报土地手续的报告”，请土地局予以办理相关手续。

2002年8月20日，农机厂再次向土地局申请办理相关土地手续，称“据县政府国企政办文件精神，我厂对厂区部分土地实行了出让，资金用于安置下岗职工。”

此时，恰逢土地出让方式重大变化之际。国土资源部于2002年5月发布第11号令，自2002年7月1日起施行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，其中明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。

这意味着，县土地局即便给这块地的出让办理手续，也只能延续之前工业用地性质，既无法完成变性也不得用于经营性开发。此种背景下，这块地实施完成出让后，相应一些土地手续的办理就被搁置。

8年后，刘兴文在其亲哥刘永文联系下，将此地块转让与另一当地人巨润民。公开信息显示，巨润民为咸阳德润兴实业有限公司大股东、实控人，咸阳德润兴于2014年设立，之后成为乾县农机修造厂棚户区改造项目的实施主体。

这次转让为多年后的一系列冲突与矛盾埋下巨大隐患。原本，刘兴文在2002年竞购后虽依约缴款完毕，但因政策等种种因素并未完成全部土地手续，就已“做下一顿夹生饭”；

刘兴文与巨润民两人的私下协议转让则在“夹生”之上又有“夹生”；

转让过程中，又在双重“夹生”基础上出现更为复杂的“不同理解，各说各话”。

当时，双方协议虽载明是“先付140万，待乙方（巨润民）办完手续后结余下100万尾款”。刘兴文却并认为真实情况并不是这样，而是“大家说好的2010年底就全部付清款项。”

据事后刘兴文对司法机关的讲诉，“我哥刘永文说他与巨润民在合伙，他说当年肯定付清，协议不见得就一定要这么写。因他是我哥，我就信了。”

余款最后于2014年付清，刘兴文认为对方应赔付相应利息。此时，民间的“兄弟间口头信用”与书面协议（事实上，这种私人之间的土地转让协议本身合法性就很模糊）发生冲撞，巨润民认为协议一是写着“办完土地手续再付余款”，二是也没有约定延迟付款该怎么赔，因此拒绝了刘兴文的要求。各方间矛盾由此生长。

之后，又因盖房用土等事由巨、刘双方再次冲突，刘兴文挨了打，自此怨愤更甚。至2017年，巨方开始施工农机修造厂项目，刘兴文负气以讨要早先延迟付款利息为由进行阻挡。

2018年4月，在多位中间人“说和”下，刘兴文接受了巨润民支付的9.5万元人民币。一个月后，巨润民报案对方敲诈勒索，刘兴文被捕，今年8月，乾县法院以敲诈勒索罪对刘兴文判刑3年。

2019年10月，一直被视为巨润民合伙人的刘永文也因被举报事发而身陷囹圄。但这些恩恩怨怨却一直无法解决建设在3.46亩土地上那栋18层建筑合法性问题。

2020年6月10，巨润民又发起民事诉讼，状告刘兴文与乾县工业和信息化局（原农机修造厂），诉请确认过去十多年间签署的两份协议（刘兴文与修造厂、刘兴文与巨润民）均无效，并要求对这3.46亩土地重新进行招拍挂而且咸阳德润兴实业有限公司有优先购买权。

这起诉讼让南宫锦苑那栋高层建筑背后的种种荒谬顿时暴露在世人眼前：这3.46亩土地原本为工业用地，经两次“夹生”式协议转让后，直到现在到底主人应该是谁都很模糊。这样状态下的地块上竟然已经建起了高层住宅，而且大肆对外发售。

在许多购房人已经交纳首付等待办证收房时，开发公司实控人这才准备通过诉讼来要求对地块进行重新出让，这岂止是“先上车后买票”，简直是“把车已经开报废了才准备考驾照”。

如果这样，那整个建设、售楼过程中到底有手续没手续？没手续的话又是如何大行其道？

真乃是：一则南宫锦苑的警世通言，让人目瞪口呆于乾县土地买卖之乱。