震惊!1000万预算,竟买不到好房子!

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  今年,上海总价1000万左右的房子卖得都很不错,这一价位,兼顾了地段与功能。

  但我们也深知,此种房子能买到的概率也非常小,就拿普陀中海汇德里来说,三次开盘,三次都是多组客户争抢一套房,实在为难购房者。

  也不难看出,预算1000万的购房者,其本质和买郊区300、500万的房子,需求是一致的,都是刚需自住,只是阶层不同而已。

  如果单独统计1000万的房子,上海目前来说还非常稀少,所以我们把范围扩大化,总价900-1100万之间,其实也就是1000万左右的房子,那么如今还有哪些房子在售,哪些房子值得购买或不值得购买呢?


  这一价位基本把上海郊区剔除在外了,即便是郊区别墅,也很少有上千万的房子,所以基本集中于市区。

  核心地段当属新静安,符合这一价位的还有两盘,铭德漪景庭与静安天御。


  前者最近刚取证要推出二期房源,不过该盘在上一次开盘就不是很理想,主要是产品设计不符合当下人居需求,中间套约99平户型为全南房,通透性不好,而且建筑面积偏大功能性又偏弱,导致该盘出现滞销局面,不过该盘位置确实不错,距离人民广场很近,对地段有需求的购房者,总价1000万上下买这里是个选择。


  铭德漪景庭户型图▲

  静安天御价格要相对较高,此价格或许是涵盖了苏州河景观这一资源户型设计也与当前主流产品相背离,即便能接受全南房户型,但客厅是暗厅,居住舒适度将会大打折扣。


  静安天御82平全南房户型图▲

  85平户型又是手枪型户型,房型不方正,舒适性也同样较低。

  所以这两盘今年开盘入市,表现都不尽如人意,也只能随着时间推移,慢慢卖了。


  黄浦、徐汇、虹口、长宁能够找到1000万上下的新房真是不多,即便能找到,个别项目也都是有一定缺陷的。


  不得不说,黄浦老西门板块的五坊园地段是非常良好的,靠近两条主干道,周边还有轨交,是个品相相对不错的新房。符合这一标准的也只有102平2房户型,总价约1130万左右。该盘去年就已开盘销售,如今已是尾盘,所选余地并不多。

  徐汇梧桐公馆位于长桥板块,属于中环外围,此价格在上海中环并不算高,但去化并不好,主要是项目品质一般,户型设计较差,但如果预算达到1000万,也是可以买到相对舒适的户型,这要看客户对地段的认可程度了。


  徐汇梧桐公馆

  恒大江湾华庭是虹口区江湾镇新房,社区不大,只有两幢楼,但品质不错,项目也主打刚需产品,总价900万基本能够买到101平2房户型,这对虹口来说,也是稀少的刚需产品。


  恒大江湾华庭

  严格意义来说,长宁区的中山学林苑并不算是新房,这是一处多年以前的酒店经过后期改造,而成为了如今的商品房,所以在如此之好的地段下,单价也才7.2万/平,确实是区域价值洼地,买到这里,学区可以解决,而且还能住上160平大面积4房。一句话,地段成为了该盘的全部优势。


  杨浦区总价1000万左右的新房目前有3个,且都是去年开盘的老盘项目了,这也就表明,这三盘卖得也同样不甚理想。


  金浩园位于新江湾城区域,而且靠近10号线地铁口,地段占优势,单价9.17万/平也属于区域正常价,但该盘确实成为了新江湾城的冷门项目,主因还是户型实用性上,要知道,新江湾城这几年主流新房产品都是面积越做越小,功能却越来越多,而金浩园104平2房的功能性与竞品90平3房相比,显然失去了性价比,从而导致项目去化缓慢。


  圣骊河滨苑

  东外滩1号、圣骊河滨苑同属东外滩板块,两盘也出奇一致,都是老盘新推项目品质已无法与周边竞品相提并论,但价格又趋近周边竞品,所以周边竞品售完,这两盘依旧在续销期,等待的就是本地改善置业客。


  普陀真如的房价也都纷纷迈上了9万门槛,在这里900万出头能买到刚需偏改善型3房,从地段角度来说,是有一定性价比的。

  除此之外,真如是上海第一代城市副中心,虽然“起了个大早赶了个晚集”,但规划至始至终都在慢慢落地,只是相比其他城市副中心而言,落地稍微慢一些,所以这也是真如的房价要比其他城市副中心略低的原因所在,至少这里还具备想象空间。


  高尚领域在真如的地段来说,是最为核心的,地铁上盖且还是综合体,有一定优势。

  中海臻如府又一次取证,这次取证也是项目住宅的最后一期,相比去年是有涨幅的,但95平3房确实是置业内环边上比较理想的选择。


  浦东也有两盘符合1000万预算这一标准,其中北蔡的凯利·海华府单价8.4万/平,置业这里能够买到改善型119平3房,地段良好,交通便利,相对来说是浦东有性价比的新房。


  保利首创颂目前已是尾盘销售,6.95万/平的入市价对于周浦来说并不算低,好在项目品质过硬,成为了周浦的住宅新标杆,如今900万能够买到125平大面积改善型产品,也是相对不错的选择。


  上文提到的杨浦新江湾城并没有把上港星江湾纳入进来,原因是该盘行政归属地属于宝山,但地段无限趋近于新江湾城,可以说它的出现又一次盘活了新江湾城的楼市。


  今年上港星江湾一期开盘当天就基本售完,如今二期也正式取证,地段更好,面积段更加丰富,预算1000万完全可以在这里买到更大面积段的改善型产品,同样的价格,相比金浩园更加实惠。


  上港星江湾

  青浦徐泾的万科天空之城虽然位列外环以外,但如今凭借大虹桥高规格规划,徐泾成为了上海购房者争抢的区域,在这里,总价1000万完全可以任意买买买。


  万科天空之城光之丘又一次取证,本次单价5.86万/平,与去年相比,涨幅不是很大,依旧有一定性价比,160平大面积改善房,总价也不超过1000万,本次项目开盘,或也能成为热销盘。


  闵行也有3盘位列1000万等级,只是都以别墅为主。


  虹庐湾前段时间刚开盘不久,凭借着大虹桥规划热度,总价超过900万的别墅也于当天售罄,成绩实属不错,项目二期正在取证中,依旧有别墅产品,想在大虹桥置业的购房者,可以关注该盘。

  城开云外、玖玺分别位于闵行颛桥与马桥板块,说实话,这两板块目前并不是购房者关注的热点,属于中规中矩的市场。


  城开云外

  别墅受众群体不像刚需房如此之多,开盘并不会像刚需房一样一抢而空,慢慢卖也成为了这两项目的常态。

  其实两盘的产品品质都属上等,就等待改善型买家入场吧。

  总价1000万相对买房人来说还算是友善的,只是在市区,这一价位的房子需求实在旺盛,致使很多购房者只能参与,不能买进。其实像普陀、黄浦的某些续销盘也不是很差,买房也不能完全盯着热门新房看,适当放宽视线,或许也能买到称心如意的房子。

  -END-

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