股价年内已上涨40%,开发商金科中报获资本市场认可

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  “总体来说,今年半年报基本上达到了我们的预期”。

  8月29日,金科股份(下称“金科”)董事长蒋思海在金科2020年半年度业绩说明会上对投资者说到,尽管今年受到疫情影响,但暂不考虑调整年度销售目标。

  蒋思海自信的底气,来源于金科的业绩。

  上半年,金科股份实现销售金额868亿元,实现营业收入303亿元、净利润42.59亿元,较上年同期分别增长16%和34%。归母净利润36.15亿元,同比增长40%;每股收益0.68元,同比增长42%,经营业绩稳健增长。

  同5个月前发布的年报一样,金科半年业绩得到不少机构投资者认可。国信证券认为金科中期业绩超出预期,土地储备充足且全国化布局更趋均衡,实现了高质量发展;招商证券等多家券商也给予“推荐”或“买入”评级。

  得益于公司业绩稳步增长,旗下物业板块分拆赴港IPO,叠加房地产市场修复等影响,金科股价在资本市场也一路走高,年初至今上涨幅度已超过40%,截至发稿金科市值约530亿元。

  

  营收利润稳步增长

  财务结构持续优化

  2017年,金科发起了 “稳健式发展”向“跨越式发展”的战略转型,销售金额从2017年445亿元,上升为2019年的1800亿元,增长了400%,行业排名从2017年的30名,上升至2019年的第17名。

  尽管上半年受到疫情影响,房地产营销环境受到冲击,但金科仍录得正向增长。

  上半年,金科共实现销售金额868亿元,同比增长6.6%;实现签约面积860万平方米,同比增加2.5%。在第三方机构的上半年房企销售排行榜上,金科排名进一步升至第16。

  作为金科跨越式发展的收官之年,2020年金科把销售目标定为2200亿元,据此估算金科上半年已完成全年销售目标的39.45%。

  金科管理层表示,公司二季度销售状况较一季度明显改善,预计下半年将持续好转,目前不会考虑调整年度销售目标。

  报告期内,金科利润指标也大幅提升。期内,共实现净利润 42.6 亿元,同比增长 34%,其中归属于上市公司股东的净利润 36.2 亿元,同比增长 40%;毛利润率为 26.0%,净利润率达到 14.1%,加权净资产收益率从2018年上半年的3.39%提升至2020年的12.47%,多项利润指标呈现逐年上升趋势。

  营收和利润稳步增长的同时,金科的财务结构仍保持安全稳健。中报显示,金科上半年实现回款846亿元,回款率高达97%;期末公司货币资金余额约368亿元,同比增长超19%,一年内到期有息负债总额为354亿元,现金短债比大于1,偿债压力相对较小。

  截至报告期末,公司资产总额达3,672亿元,较上年末增长14%;扣除合同负债后资产负债率 降至46%,同比降低3个百分点;净负债率小幅上升,从 2019 年底的 120.2%上升4.4 个百分点至 124.6%。不过,从长期来看,公司的净负债率仍保持下降趋势,有息规模负债增速整体放缓。

  值得注意的是,2020 年初至今金科信用评级屡获上调,公司债券发行成本边际下降,金科今年发行的公司债发行利率与去年相比有明显下降,5月发行的 4 年期公司债票面利率5%,创下近年新低。

  截至报告期末,金科获得了中诚信、联合评级、大公国际三家机构上调公司主体信用评级至 AAA。预计随着公司信用评级上调和偿债能力的加强,后期资金成本有望继续下行,债务结构持续优化。

  

  全国化布局效果显现

  华东业绩占比超40%

  作为渝派房企的重要代表,金科在业内被称作“西南王”。

  但在金科不断强化“三圈一带、八大城市群”的投资策略下,近年公司布局以中西部地区为主,逐渐向东南部扩展,使得可售资源全国化,布局更趋均衡,全国化布局效果已初步显现。

  上半年,金科的销售业绩中,公司在华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南地区的销售金额占比分别达到43%、19%、12%、10%、8%。

  华东地区占比超4成,表现抢眼。以至于有投资者在业绩会上问到,金科是否是否考虑在上海或者华东设置第二总部。

  在业绩会上,金科董事长蒋思海表示,目前金科的全国布局已基本成型;未来将进行城市深耕,着重提高产品溢价、产品能力和成本的精细化管理水平,全面地提升公司的整体的毛利率。

  事实上,金科在重庆大本营的业绩稳定性具有绝对的优势,其市占率稳步提升,2017~2019年每年提升2个百分点,2019年达到 10.7%,2019年的重庆签约销售额是第二名的1.6倍。

  但近年来,金科也在不断向外拓展,增加重庆区域以外的广州、杭州、成都、南京、苏州、合肥、无锡、天津、南宁等主要城市的市场份额,以此减少对西南大本营的依赖,降低土地资源过于集中的风险,凭借核心城市群以及核心城市的布局进一步带动公司销售规模的提升,实现全国化创收。

  

  在今年上半年,金科也抓住了3、4月土地市场的窗口期,积极纳储。期内,共新增土储87宗,土地购置金约546亿元,计容建筑面积约1370万平方米,新增土储按计容建筑面积计算,二三线(含新一线)占比超85%。

  截至上半年,金科累计可售面积约7400万平方米,其中大本营重庆占比降至25%,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别为25%、16%、17%、8%、4%,逐渐形成“以二三线城市为主,一四线城市为辅”的全国化均衡布局。

  中金公司认为,金科当前的土储丰厚,城市布局合理,同时单项目货值较低(2017~2019 年低能级城市新增项目平均货值约 14.3 亿元),这有助于降低去化难度、分散城市风险;而且其存量土储成本2900~3000 元/平,仅相当于销售均价的 30%,处于行业低位;存量土地可覆盖金科未来 2~3 年销售需求,形成销售业绩高增长的支撑。

  

  “四位一体”齐发力

  多元化业务筑起护城河

  近两年,在去杠杆、去库存等多重影响下,房地产行业逐步迈入存量时代已成行业共识,多元化扩张已然成为常态。

  如何构筑加速多元化布局,筑起护城河,形成业务联动效应已经成为房企必须要思考的问题。

  在夯实地产主业的同时,近几年来金科的业务版图也在不断延伸。目前,已形成了民生地产开发、生活服务、科技产业(园区)投资运营、文商旅康养等相关多元化产业“四位一体”协同发展的战略格局。

  金科董事长蒋思海此前也曾在业绩会上表示,在做好地产主业的同时,金科也希望通过努力探索多元化业务,找到企业的第二增长曲线。

  金科的前瞻性的布局也逐渐迎来丰收期。

  多元化业务方面,金科科技产业(园区)投资运营业务版图进一步扩张,目前已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、江苏等 13 个省份 17 个城市,累计开发运营管理项目 21 个, 面积超 1,000 万平米。新能源业务积极拓展“轻资产”运营模式,2020 年上半年实现主营收入 29,010 万元,实现净利润 4,523 万元。

  作为“四位一体”协同发展战略的重要组成,金科旗下生活服务业务则迈出了关键性一步。

  今年4 月,金科发布公告拟分拆生活服务板块赴香港上市,目前,上市申请材料获证监会受理,并已向港交所递交了相关申请资料。

  资料显示,金科服务合同签约面积超过2亿平方米,自2015年至2020年,连续六年在西南地区排名第一。

  据中金公司估算,若分拆上市成功,金科服务总价值将达到 232 亿港元,对应公司并表市值近 120 亿元,这将有助于在未来催化金科股份资本市场上的价值重估。

  ·END·

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