官方再次出手降温，广州学位房却依然很刚

开学第一天，学位房又吃了一瓢“冷水”。

广州市番禺区教育局发出通告，明确同一房产6年内只能安排一名地段生入学（二胎不受影响），此前番禺是无限制的。

今年以来，官方明确给学位房降温，教育改革动作频频，不仅涉及市区老破小，还波及到市郊以名牌民办为卖点的新兴小区。

未来，学位房不保学位？

一系列动作陆续落地，最令家长伤神的，非小升初改革莫属：以往“学位房保升公办，全力冲击名牌民办”的玩法不复存在。

今年取消特长生、公民校同步招生，免试摇号录取。

张女士家住海珠区宝岗大道，今年儿子小升初，刚好撞上特长生取消，此前花了多年精力培养的音乐特长没发挥作用；公民同招，摇号的9间中学好巧不巧摇到了最不心仪的一所。

“太难了！这不是考学生是考家长”，张女士感慨，买的是学位房，对口的小学也是名校，多年培养特长成绩也算中等偏上，以为有多重保障没想到碰上新政，为儿子升学一事焦头烂额。

看看名校残酷的中签率，就可谅解家长的焦灼。

目前广州九年义务阶段升学规则是：幼升小单校划片、小升初对口直升，其余摇号、公民同招，全民摇号。

通俗来说，买到学位房可以保证读到好小学，如果小学有对口直升的初中就更优了，小升初不操心；其余的，一旦出现报名人数均大于招生计划数，只能参与公立、私立学校的摇号派位。

对口直升越来越少，“多校划片”来势汹汹，是趋势。

天河区教育局相关负责人此前表示，改革用意是合理优化教学资源，降低“学位房热”。

早在五年前，教育部拟推“多校划片”新政即一个小区对应多个小学初中，去年教育部再发通知明确“多校划片、免试摇号”国家政策。点名的北上广深等24个重点城市，要求其热点小学、初中的招生普遍推行多校划片。

全国各地也密集迎来学位房政策大调整。

撒巨款买的老破小，派不上用场了吗？改革落地有一段时间，市场反应也逐步显现，小编走访了多个学位房片区，发现多数岿然不动，有的意外获利。

热门区域市况

天河：

华阳小学+广州中学100%直升

学位有无 价格上下浮动30%

华阳小学+广州中学，是天河片区家长心中公认的王炸组合。

华阳小学天河东校区

华阳创办于1992年9月，位于天河区天河北板块，2003年被评为广东省一级学校；

广州中学（原47中），省一级学校，历年高考成绩单相当硬核，本科率常年99%，今年高考重本率85.79%，600分以上173人，再创新高。

这个组合的魅力在于，华阳小学毕业直升广州中学，意味着只要拿下小学学位房，孩子9年无忧，家长也免去小升初奔波之苦。

加之天河片同等价位学位房相比越秀的老破小，还算新净，因此热度一直居高不下。

但6年后，很可能会遭遇“手拆CP”。

今年4月，天河区小升初新规颁发：2026年开始，若公办初中招生计划无法完全接收对口小学（或对口地段）的小学毕业生，公办初中将采用多校划片，电脑派位方式招生。

也就是说，从2026年开始，不再保证100%“对口直升”了，未来公办初中招生或多校划片、电脑派位，而且像广州中学这一类名气越大的学校越可能摇号。

新规放出数月，又目睹了今年小升初外区摇号的腥风血雨，但华阳小学学位房似乎依然“很刚”。

小编走访了华阳小学本部周边，楼龄崭新的电梯房来说，峻林（2012年建成），是片区学位房天花板，目前报价房源都已经逼近10万/平，稍微亲民一些的宏景台（2005年建成）成交价格在8万/平左右。

侨怡苑

看点实在的楼梯楼（部分加装电梯），就在学校旁边的侨怡苑（1991年建成）有现成可用学位的一般在6.5万/平，如果近几年还不需要用到学位，可以物色占用学位房源，价格笋很多，在5.8万/平左右。

同价位的还有：信成小区（1995年建成）6-7万/平。

片区学位房价格与去年同期基本持平，周边中介表示，目前交易依然活跃，买家对新政策并未十分在意。“政策吹风2026年实施，还有六年，不是摆在跟前业主不太在意。没有价格松动。总体对价格和成交影响不大。”侨怡苑某门店中介说。

学位还是硬通货，虽说地处天河北商圈，货车东站加持的优势地段，学位价值依旧占据片区房价半壁江山，即使像峻林这样的“高端盘”。

该盘曾经历学位变动风波，好学位的有无，直接让房价上下浮动30%。

2014年，峻林以5万元+/平推新，次年4月，学位被调整至华成小学，立马跌至3.5万元/平，2016年，学位重回华阳，均价涨至5.48万元/平。

前后价格反映足以见证优质学位的价格赋能，六年后新政实施能让片区房价降温30%吗？拭目以待。

越秀：

铁一小+铁一中30-40%机会直升

量价恢复去年40平左右最抢手

目前能百分百对口直升的公立名校越来越少，老三区（越秀、荔湾、海珠）升上公办初中向来以电脑派位为主，一所小学对应多所公办初中。

在这些片区，家长几百万买下的是学位房，不如说是买下多一个可能性。

例如著名的铁一中，会先在铁一小校内摇号，直升30%。没中签的和校外生源再次摇号，因此铁一小学生直升机会在30-40%。

广州铁一小

提及铁一中，名声在外，也不用小编多做介绍。

首批广东省一级学校，68年历史，近4年来高考重本率均超80%，本科率100%，2020年高考600分以上有153人。

铁一小电脑派位对应中学包括以下：

四十中和五羊中学相对被“嫌弃”，因此为了进一步扩大直升的概率，也避免最差的结局，摇到不心仪的中学。

家长会稍微避开头部热门，选择片区内旗鼓相当的学校，例如八一实验学校。虽然中学部名气比铁一中稍微逊色，但小学直升比例60%。

以共和大街为界，以北是铁一学位以南是八一学位。

目前，铁一学位房6万/平左右，八一学位房则5万/平左右。

对口学位房以老破小楼梯楼为主，老式电梯小区朝北临中山一路噪音大6万左右也有成交，朝南则要去到7万+了。

共和苑 “老破小”

八一实验学位加持 均价坚挺在5万/平

片区普遍交易仍以老破小为主，其中40平左右最抢手。

大部分家长会买一套40平获取学位，用于出租，再在附近租一套2-3居自住。别小看老破小，片区40平租金也去到了3800元/月。

50㎡铁一学位 总价300万

41㎡铁一学位房 总价235万

这种超小户型总价不会太高，流通性强，完全为了学位而服务。

目前该片区学位房价格与去年同期基本持平，新政的吹风对买家而言还是隔靴搔痒。

番禺：

华附小学+华师附中 全部直升

秘考改直升 利好二手房

与中心区公办教育资源抢破头不同，外围区域以楼盘引入名牌民办的模式为主，多年来也培养了一批人气民办。

这些楼盘一般小学优先业主入读，初中择优入读，改革后则没有了掐尖儿的资源，却有了意外惊喜。

以番禺华南新城小区为例，小区内有华师附中番禺小学、华师附中两家民办中小学，在万博板块小有名气。

华师附中番禺小学（民办）

往年不能直升，即使是业主也要考试，根据家长反馈，小学阶段会组织几次模拟考试，但不用通过校外机构MK（秘密考试）。大概有一半的孩子可以升到初中。

今年改革后，改为附小全部直升初中部，剩余学位用于外校生源摇号。

变相利好带动小区二手房成交活跃，当然近期万博板块旧改、卖地等利好同时加持。据小区内地产中介介绍，今年4月至今小区成交量已超百套，比往年成绩都好。

目前小区二手房价格在2.9-3.3万/平左右。

市况小结：学位还是硬通货

踩盘看来，今年小升初改革或还是温柔一刀。毕竟只针对小升初，北京西城区的幼升小多校划片，那才是大地震。

且数年后的变数并非火烧眉毛，对买家心态影响有限，传统学位房依然坚挺，甚至催生教育资源集中片区的交易。

家长现在不是买一个学校的学位房，而是考虑一个大学区的教育资源。像越秀这样的老区，优质教育资源越集中，越能为孩子上保险，一个学位对标多个还不错的中学，是目前很多家长的购房心理。

斥巨资买老破小，不惜买小房租大房，即使只是买下30%的可能性...学位就是硬通货，可怜天下父母心。

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